开发商建筑中的增值税

大家好！
在由公证员协会运营的《公证员与法律信息服务》中，读到如下内容：
“在将合同[Grundstückskauf & Hausbau]拆分的情况下——与统一的开发商合同完全不同——买方需对建筑服务支付19%的增值税，此外还需对土地买卖价格支付房地产转让税。而在统一合同中，买方仅需对总购买价格支付房地产转让税……”

我完全不理解这是什么意思。这就是说：
A) 分别签订合同
土地：200,000欧元加5%的房地产转让税=220,000欧元
建房：300,000欧元加19%的增值税=357,000欧元
总金额：577,000欧元
B) 开发商合同（房屋增值税未体现！）
200,000欧元土地加300,000欧元建房，共500,000欧元
500,000欧元加5%的房地产转让税=525,000欧元
总金额：525,000欧元
节省：50,000欧元！！！
问题是，“Gesamtkaufpreis”这个段落最后一个词是什么意思。这个总购买价格真的就是土地价格加一个不含增值税、比19%低的房屋价格吗？还是说房屋价格里已经包含了19%的增值税？
换句话说：如果一家建筑公司作为开发商建造一栋房子，与土地一起卖给买方，那么建筑公司是否可以不计算增值税，从而向买家报价更优惠？而如果建筑公司是在买方已经拥有的土地上建房，则必须计算增值税？
我非常希望能得到解释。
衷心问候
彼得·N。

早上好，Peter，

大家好！
在由公证人协会运营的公证人与法律信息服务中，读到如下内容：
„在合同拆分[ Grundstückskauf & Hausbau ]——完全不同于统一的建筑商合同——买方必须为建筑服务支付19%的增值税，且这是在地价税之外，还需缴纳土地购买价格的地价税。而在统一合同中，买方只需缴纳总购买价格的地价税…“

我完全不理解这点。

从我的角度来看，这段话的表述是容易引起误解的。

确实，如果你有两个独立且分开的合同，你只需对土地部分缴纳地价税。但同样正确的是，在建筑商合同中，增值税部分已经包含在购买价格内——仅针对房屋建设部分。对这样计算出的总金额——土地 + 新建单户住宅 + 通常的接入道路——只需缴纳地价税。

莱茵区的问候

是的，我也是这么理解的。人们可能会猜测，所提到的网站故意这样模棱两可地描述，因为对于公证人来说，开发商合同当然比仅仅公证土地的公证合同以及房屋建设合同无需公证时能获得更多利益。

你好，彼得，

同样正确的是，在开发商合同中，增值税的部分已经包含在购买价格中——仅针对房屋建设部分。

你的说法也不完全正确。在开发商合同中，房价中[ B ]不包含增值税[/B]。但该企业也无权从材料和预付服务中扣除进项税。

为了准确判断节省潜力有多少，就必须看增值税负担的预付服务（如材料和分包商的外包服务）、自有人员的成本以及建筑公司计算的利润比例。
建筑公司自有服务越多，计算的利润越高，开发商合同的节省潜力越大。若自有服务较少，反而可能导致价格上涨（见示例3）。

示例1：

A) 分别签订合同
土地：200,000欧元，加5%土地购置税=220,000欧元
房屋建设：300,000欧元，加19%增值税=357,000欧元
其中包含
250,000欧元 材料/分包商外包服务（47,500欧元进项税可扣除）
30,000欧元 自有人员成本
20,000欧元 利润 通用

总金额：577,000欧元

B) 开发商合同
土地 200,000欧元
房屋建设：347,500欧元
其中包含
297,500欧元 材料/分包商外包服务（250,000欧元+19%进项税不可扣除）
30,000欧元 自有人员成本
20,000欧元 利润 开发商

200,000欧元 + 347,500欧元 = 547,500欧元，加5%土地购置税=574,875欧元
节省：2,125欧元！！！

示例2

A) 分别签订合同
土地：200,000欧元，加5%土地购置税=220,000欧元
房屋建设：300,000欧元，加19%增值税=357,000欧元
其中包含
200,000欧元 材料/分包商外包服务（38,000欧元进项税可扣除）
80,000欧元 自有人员成本
20,000欧元 利润 通用

总金额：577,000欧元

B) 开发商合同
土地 200,000欧元
房屋建设：338,000欧元
其中包含
238,000欧元 材料/分包商外包服务（200,000欧元+19%进项税不可扣除）
80,000欧元 自有人员成本
20,000欧元 利润 开发商

200,000欧元 + 338,000欧元 = 538,000欧元，加5%土地购置税=564,900欧元
节省：12,100欧元！！！

示例3

A) 分别签订合同
土地：200,000欧元，加5%土地购置税=220,000欧元
房屋建设：300,000欧元，加19%增值税=357,000欧元
其中包含
270,000欧元 材料/分包商外包服务（51,300欧元进项税可扣除）
10,000欧元 自有人员成本
20,000欧元 利润 通用

总金额：577,000欧元

B) 开发商合同
土地 200,000欧元
房屋建设：353,200欧元
其中包含
321,300欧元 材料/分包商外包服务（270,000欧元+19%进项税不可扣除）
10,000欧元 自有人员成本
20,000欧元 利润 开发商

200,000欧元 + 351,300欧元 = 551,300欧元，加5%土地购置税=578,865欧元
上涨：1,865欧元！！！

不幸的是，出现了一个错误：
"Grundstück: 200 000 € plus 5 % Grunderwerbsteuer = 220.000 €"
正确的是：
Grundstück: 200 000 € plus 5 % Grunderwerbsteuer = 210.000 €

因此，在所有三个例子中，使用分开的合同的解决方案要便宜10.000 €...

总结来说，可以说：

通过单独的合同可以节省房屋建筑的土地增值税，例如357,000欧元的5%，即17,850欧元。

而采用开发商方案，则需对整个房屋建筑征收19%的税，而不仅仅是“材料/分包方外包服务”这一项。在你的例子中，未按19%征税的金额在30,000欧元到100,000欧元之间，因此节省在5,700欧元到19,000欧元之间。

至于典型的毛坯房承建者承担总包商职责，或者典型开发商的数字比例如何，我无法说明。也许有人对此还有信息。