银行建议每月建筑贷款额度不要超过净工资的50％。

你好，

我刚加入这个论坛。我的情况是这样的：

我想在威斯巴登给一栋房子加盖楼层。加盖的费用大约是40万欧元。具体价格没人能告诉我，因为目前还找不到建筑公司愿意建造这个项目。不过建筑师和一个做交钥匙工程的朋友告诉我价格在37万到40万欧元之间。人们常说费用通常会比最初计划的多5%到10%。

由于利率很低，现在可以拿到大约0.7%到1.2%的建筑贷款。我和银行工作人员的第一次谈话结束时，银行表示每月还款不能超过净工资的50%。

我的财务情况如下：36岁，单身，没有孩子，正式工作净工资3000欧元，可能还有约500欧元的自营业收入（银行不会考虑这笔收入，因为不保证）。我的自有资金是14万欧元。

我希望用不超过15年时间还清26万欧元的贷款。我每月希望还款在1700到1800欧元之间，但银行觉得这个数额太高。生活费用方面：没有其他贷款，也不度假。即使我计算300欧元的额外费用，每月还剩900到1000欧元生活费。我觉得这绰绰有余，还有自营业收入的话，大约有1400到1500欧元可用。

只是每个人都建议我不要这么做。问题是，每个人的意见都不同。有些人说根本不应该固定月供，而应该在年底看剩余多少钱，然后以年供的形式灵活还款。

利率非常低是因为自有资金比例高。这里还引出一个问题。据说建筑补贴不适用，因为补贴是按照更高利率计算的，也就是说比银行利率要高。另一个问题是，自有资金银行怎么看？是认为自有资金必须保持不动，以便失业或收入减少时用作缓冲？还是说：40万欧元的建筑费用减去14万欧元自有资金等于26万贷款？也就是说我先用账户上的14万支付开销，然后从第140001欧元开始才是贷款？

非常感谢。

- 如果没人愿意建，那就很可疑！
- 净额被采用的百分比主要取决于剩余的绝对欧元数。3000净额在40万欧元的项目中其实并不多。接受银行的利率，并让他们给予相应的特别还款选项。
- 是的，先用自有资金，然后银行才会放款。所以项目成本减去自有资金等于外来资金需求。需要考虑的是，银行角度来看，项目中有一些费用不包括在内，也需要留出资金应对不可预见的支出。举例来说，大约14万欧元资产，扣除4万欧元作为缓冲及其他用途，等于10万欧元自有资金。外来资金需求30万欧元。按5%的年金利率计算，月供为1250欧元。

减少月供，通过额外还款支付剩余部分。这也适合波动性较大的个体经营收入。但这样你无法获得全额还清优惠，损失你得接受。

对我来说，问题是为什么没人愿意建这个，但至少同样重要的是要弄清楚原因。

费用也很高。这里90%的人建的是全新的房子。拆除重建不是一个选择吗？

问题在于建筑公司的负荷。目前由于利率较低，建造项目非常多。我将建筑图纸+[Statik]发给了附近大约20家建筑公司，并请求报价。只有3家公司回复了。两家公司表示没有时间，第三家公司则说只有在我给他们建筑许可后才会出报价。但是请问，谁会这么做呢？有人告诉我，出报价的工作量太大，因为他们不能确定能否拿到订单。但这种风险在任何行业都是存在的。

我找到的是一些公司愿意做单项工作，比如砌筑工程，然后另一家公司做窗户，一家做屋顶，一家做地板和楼梯等。但这样的话，我觉得风险太大，怕各部分不能协调一致，导致重大施工延误。特别是因为这里是一栋现有房屋，也就是一楼，里面有人居住，施工期间尽量减少损害。

我最希望的是有一家可以承包所有工作的公司。这样他们也能更好地安排时间计划等。

建筑费用是因为我们这里涉及约925立方米的建筑空间（新建部分，不包括现有建筑），上层建筑面积为145平方米，屋顶也将完全改造。同时一楼外墙将全部保温，新增入口区和一楼新窗户。上层完全采用落地窗，许多玻璃推拉门，房屋周围有约180度的不锈钢阳台。屋顶部分采用钢框架结构，以省去额外支撑等。这些都会比普通的工程成本高得多。

起初的设计方案是使用可调节隔热的智能玻璃，建筑角落的玻璃板无缝衔接。但那样的话必须采用吊顶结构，整体将增加约12万欧元的费用。对此我觉得实在太贵了，坚决不接受。

拆除/新建不是问题。底层由家庭居住。房子建于1980年，直到2010年才更换了新的暖气，浴室于2013年进行了翻新，厨房和所有地板也在同年完成。

wenn ich 300 EUR Nebenkosten rechne,

多少平方米？

Ich möchte in Wiesbaden ein Haus aufstocken. Die Aufstockung kostet ca. 400.000 EUR.

那么，在加建后你会成为一个两户家庭住宅中一个公寓的业主，还是连同房屋和土地按比例成为一半的业主？我这么问是因为我觉得40万欧元用于加建相当高——不过我对这些价格以及威斯巴登的建筑价格并不熟悉……

关于你的问题：我知道银行一方面会采用一定的生活费用标准，而不是借款人计划的实际费用。
而且从今年开始，银行似乎也更加注重审查生活费用的财务安全。