带有未申报附属住宅的独栋住宅

我理解，“主住宅中的附属套房”这一用例按照当今的标准来说确实不太实用，而且你肯定不希望自己的租客在自己住宅的楼道里来来回回走动——不过我们只会出租给我的父母

我虽然看到一个独立的“附属套房”，但那就不再是你们的房子了。因此，这不可行。另外，23平方米太小了，最少应该是25平方米。 我更倾向于是转租，但据我所知，税务上无法抵扣。 最终是谁使用或租用附属套房，以及是否仅在周末或一年四次使用，这对定义来说无关紧要。

我们计算了整个贷款期限内的现金流，对我们来说这是有利可图的。

我其实不太关心现金流，而是想知道租赁部分建筑的折旧和利息支出是否会长期超过收入。否则你现在或者稍后可能还需要缴税。那样的话，父母与其以租金的形式支付钱，不如直接赠与你会更合适。毕竟也可以让父母免费住在客房里。

我们希望在那住25年（如果没有变故的话）。因此，如果与附属公寓相关的购置临近费用超出15%导致不能作为直接折旧扣除也没关系。你指的是这个方面还是其他什么？

是这方面。另外：
对于非自用物业的出售，如果在10年内出售，需要对投机收益（销售价格减去销售费用）减去（购置成本+购置附加费用+资本化的现代化费用）部分缴税。
自用物业且至少使用2年的，则不在此限。对你来说就是租赁部分。
25年的持有期没这个问题。

正如11ant已经正确指出的，如果通过现代化/翻新还能在前三年保持低于15%的税务归属，那确实非常特殊。但能获得附属公寓剩余使用寿命20或25年（或者说是贷款实际期限相关的剩余寿命）确实是一种高水平的操作 ;-) 。

根据我的理解，房地产折旧除纪念性房地产外，没有所谓缩短剩余使用寿命并同时提高折旧率的情况。如果我没记错《所得税法》第7条，住宅建筑没有具体使用年限，只有针对1925年1月1日前建造的建筑设定了2%或2.5%的固定折旧率。
如果现在购置后再改用，则剩余使用寿命会减少，但折旧率不变。
不过我已经很久没做税务咨询，也不再做所得税申报，所以这只是略懂皮毛。建议你自己再查阅或为法律保障咨询税务顾问。

谢谢你的回复！有人会收到一笔大礼金，我们则是通过出租二套房获得租金，货币化了未来5-10年内不会用到的空间。我们也不想把事情做得太极端（因此保守估计用70%而不是66%。幸运的是城市够大，有官方租金指数计算器，税务局那边我估计（希望）不会太麻烦。

我并不是想打击你，只是想再次提示你成本/收益/风险。
看起来你对大部分税务问题已经很熟悉了。

我虽然看到了一个独立的“附属住宅”，但遗憾的是这已经不再是你们的住宅了。因此，这不可行。另外，23平方米太小了，最低应该是25平方米。
我更倾向于认为这是转租，但据我所知，这在税法上是不可抵扣的。

最终是谁使用或租用附属住宅，是仅限周末使用还是一年使用四次，对定义来说都没有影响。

这里必须区分不同的法律。仅因为某一法律有规定，并不意味着它适用于另一部法律。除非它引用了该条款。
我记不清所得税法中有25平方米的规定。
这里关键在于获取收入的意图。（收入减去支出的持续剩余）
这可能也适用于转租。

所得税法（Einkommensteuergesetz）
第21条

(1) 1租赁和出租的收入是
1. 来自不动产租赁和出租的收入，尤其是土地、建筑物、建筑物部分、登记在船舶登记册上的船舶以及受民法关于不动产规定约束的权利（如地役权、矿产开采权）；
....
....
(2) 1如果为居住用途提供住房的报酬低于所在地市场租金的50%，则应将使用权划分为有偿部分和无偿部分。2如果长期租赁住房的报酬至少为所在地市场租金的66%，则住房租赁视为有偿。
(3) 第1款和第2款中所述的收入，如属于其他收入类型，应计入该等收入。

我不记得所得税法中有25平方米的规定。

没有，也确实没有。这也是为什么学生公寓通常会更小一些。

这里关键在于获取收益的意图。（收入减去支出的持续盈余。）

我认为问题正是在这里。税务局会审查是否存在这种意图。但据发帖人说，可能并不存在。

除此之外，10%的面积，其收益本来就很少。

我认为贷款成本不会分摊。这些费用是根据整栋房子的总额计算的。将费用分摊到每个住宅单元需要由税务顾问进行审查。

依我看，贷款成本不会被分摊。它们是基于房屋的总金额。对每个居住单元的费用分拆

…… 各税务局都会这样做。通常根据居住面积的百分比比例。有一次我自己也有过负面经历，即使是两笔不同申报的贷款，对于一栋双户住宅，税务局也不感兴趣。两笔贷款一起考虑，计算比例，就完成了。