购房建议/财务评估 - 1950年代的房子，带有吸引人的土地

大家好，

我们（男M30，女F36，今天没有孩子，将来希望有1-2个）已经关注这里一段时间了，并且大约一年半以来一直在关注我们地区的房地产市场，也已经参加过几次看房。大部分房子我们不太喜欢，或者总体印象和费用比例不合适——而我们喜欢的房子价格往往都偏高（>800k€）。

我们两人都亲近大自然，成长于带花园的独栋住宅，也就是说，我们喜欢一个漂亮且较大的地块（以及相关配套），但由于我的工作，我们生活在巴伐利亚的大都市区，并且希望有良好的交通连接。

我们现在发现了一处房产，情况比较特别，地块大、保持自然状态、有河流通道，地段方面（地铁连接，距离大都市和工作地点距离短）第一眼看上去都非常合适——但建造年份是1950年。除了地块，房子还具有吸引力的一点是，可以作为独栋住宅或双拼住宅使用（目前是后者）。有2套公寓，分别是100平方米（底层）和85平方米（上层+阁楼）。通过出租上层公寓，我们能够在第一阶段将贷款额度从我们通常购买价格的550k€-650k€提高（租金收入、通过利息费用等的折旧等）。

我想听听你们对两个问题的看法：
- 对未来费用（现代化改造）的粗略估计——100k€，200k€，300k€？
- 对财务计划和支出的评价——缺少什么吗？还健康吗？

每月固定支出
附加费用	275,00
电费	150,00
网络费	60,00
电话费（女士智能手机合约）	10,00
电话费（男士公务手机）	0,00
医疗保险	0,00
医疗保险：其他（牙科）	20,00
责任保险	8,00
自然灾害保险	15,00
建筑保险	70,00
土地税	125,00
房屋附加费用：垃圾/污水/水	70,00
公共广播费用（GEZ）	20,00
园丁修剪树木（每2年）	25,00
汽车保险	50,00
汽车税	15,00
职业残疾保险	0,00
风险寿险	30,00
男士养老保险（Riester）	0,00
女士养老保险（Riester）	140,00
员工股票储蓄金额/月	0,00
房贷每月支出
分期贷款（Excel表格中的Annuitätendarlehen）	2.000,00
装修与维护	750,00
每月灵活支出
出行成本：汽车油费	200,00
出行成本：汽车维修与保养	150,00
出行成本：火车	100,00
储备：汽车新购	200,00
储备：度假	200,00
储备：家具/家电/科技产品	300,00
食品/日用品/...	850,00
服装	60,00
娱乐	150,00
婴儿用品购置	400,00
每月总支出	6.443 €

收入（2种情况：双方工作，无孩子；男方工作，有1个孩子，女方兼职）

男士工资1：40小时	4.600	5.250
男士工资1：额外1.75薪水（圣诞、休假、特定奖金）---> 未计入 --> 计划作为每年5千欧特别还款
女士工资2：40小时	2.200
女士工资2：兼职	0	520
儿童金	0	250
家庭补助金（巴伐利亚）	0	250
租金收入（上层公寓）- 估计：毛租900€，不含暖气，考虑到是大都市区，实际更可能达到1000€以上——净租金通常比此更高。	650+	650+
总收入	7.450 €	6.920 €

融资情况：

[*]当前挂牌价：920k€，含购房附加费用
[*]目标购房价：820k€，含购房附加费用
[*]自有资金：约最大340k€
[*]应急备用金：25k€
[*]贷款金额：约500k€，利率约3.6%（尚未获得最新报价）——部分利息费用可抵扣（按出租公寓比例分摊）

你们如何看待此次融资和支出？有什么遗漏吗？你们会做这个投资吗？金额非常大，但工作实际上相对稳定（强大的企业集团中的强势行业）。利息抵扣使得从我的角度看这笔投资相当有吸引力，因为租金收入和支出几乎完全平衡，净房租几乎1:1减去额外成本后计入收入。

房子图片和更多信息将会在下一条帖子中发布。

这里是房屋的资料

[*]建造年份 1950年
[*]土地面积 约1650平方米
[*]居住面积 约180平方米
[*]能源等级 F 约170千瓦时/平方米
[*]供暖：冷凝式燃气供暖（2016年）
[*]新的塑料窗，双层玻璃（几乎全部）
[*]一层：新的浴室和厕所
[*]一层：新的地板
[*]电气设施：有漏电断路器
[*]屋顶：根据约两年前屋顶工人的说法仍然可以，但应该 irgendwann 更换（隔热效果不理想）

如果第一次看房时间合适，我们无论如何都会带一位专家。但我们首先关心的是，我们是否能够承担这个方案（两套公寓，约82万欧元总购价，如果我们能够做到的话）。目前我们还在评估这是否现实。

下面是外观、一楼公寓（Wohnung 1）以及稍后二楼公寓（Wohnung 2）的图片

远程诊断我觉得很困难。看起来房子经常有人做维护，但我还是建议一定要预算修缮费用。无论是屋顶、隔热还是其他方面。老房子需要充足的储备金，2.5万欧元恐怕连换个新屋顶都不够。这里最好也找能源顾问一起看一下。

我现在会关注几个其他问题：
- 有孩子的情况下，100平方米你们觉得够用吗？
- 你们想成为房东吗？
- 你们想让租客通过你们联系吗？
- 如果把房子当作单户住宅使用，不收租的话，财务计划是什么？
- 河流通道……洪水不是问题吗？
- 说明里没写关于二楼的维修情况，那个部分怎么样？

关于财务……这里我看不到2000欧元的月供，因为50万欧元贷款是基于你们能大幅压低卖价而且一分钱不修缮的假设。我随手算了下，60万欧元贷款，25年期限的话，你们每个月需要大约3000欧元。

哎。如果有一天你们不再出租，那情况会变得很紧张。尤其是如果最后真的有两个孩子。相信我，那时你妻子很长一段时间只能做兼职。慕尼黑的幼儿园费用也相当贵，对吧？
如果每平方米每年用气量是170千瓦时，房子面积是180平方米，当你把租户赶出去时，每年光燃气费就可能达到4000欧元。
而且这种账单是按室温19摄氏度计算的，实际情况你还得加上20%。从这点你就能看出，你们必须进行能源改造，否则房子会把你们的钱吃个精光。
烦人的是，地皮太大了，这让费用更高。有没有可能卖掉一部分土地？

我现在会集中回答几个其他问题：
- 有了孩子的话，100平方米也够用吗？ --> 地下室好像还有2个房间，其中一个肯定可以长期当卧室使用。我觉得这套公寓足够，但具体情况我们到现场还得再看看。
- 你们想做房东吗？ 我们可以接受这个 ;)
- 你们希望租客住在你们楼上吗？ 我希望不会听到太多噪音（--> 这点在看房时也要测试）。希望我们可以挑选租客，希望和他们相处融洽，不会有问题——我们目前租房，上面也有人住。
- 如果当成独栋住宅使用，租金取消后你们的财务计划是什么？ 前15年我们只会用一楼的公寓。如果有孩子，可能孩子18岁或更早会搬上去。到那时财务状况应该会好一些 -> 工资会有小幅增长，每年有2-3%的通胀补偿。
- 靠河...洪水不是问题吧？ 乍一看没问题，根据谷歌地图再走50-100米就到堤坝了（路稍微有点坡）。
- 介绍里没写楼上有没有翻新，情况怎么样？ 楼下内部翻新得很好，我们找到了新的照片，楼上好像没怎么翻新过。

关于财务...我看这里每月2000欧的还款不现实，因为50万贷款是假设你们能大幅砍价，并且完全不做装修。我用计算器算了一下，60万贷款，贷款期限25年，每月需要3000多欧。

贷款期限很可能需要更长 --> 30年。装修不是一开始做，而是在积累每月750欧装修储备基金5-10年后进行（已在支出列表中规划） --> 相当于“年金”2750欧。

正如你们两位所说：我们看房时必须确定两孩子在公寓里是否有足够空间，且这套房子未来10、15、20年是否足够用。

遗憾的是土地这么大，反而更贵。有没有可能卖掉一部分？

是的，按照中介说法，下方可以再建一套房子，把土地一分为二（他应该是在市政府工作过 --> 需核实 ;-））。前提是土地从上方能到达（开车），也就是有车行通道。这方面可能需要好好规划，不是很简单。但这对我们来说是后期一种应急出售的方式，如果因为不可预见的情况无法承担还款时。另一方面，这块漂亮的土地正是我们愿意买这栋房子的原因。可能可以小一点，但乍一看真的很美！

房子看起来还可以——从远处暂时没法说更多。

不过建造年份那会质量并不被重视，通常只用了最便宜的材料。暖气费用将会是一场灾难，这一点你必须清楚。你想要翻修什么，需要你自己考虑——这花费很快就会达到六位数（只是底层、底层和顶层，彻底核心翻修带房屋保温，或者其他方式）。