Climbee
2018-12-20 18:06:42
- #1
我们目前遇到了一个相当严重的问题，不幸的是碰上了一个完全无能的公证人，他的建议只是“这件事您得和税务顾问商量”；而我们的税务顾问则（有道理地）说：“税法遵循民法”。
情况如下：我和我哥哥已经拥有了我们父母房子所在的地块；除此之外，我哥哥还有一块额外的地，实际上是扩大了共有地块的范围。
我们现在在那里建了新房。新的测量数据已经出来，地块被划分开了，我们的新房坐落在一个地块上，父母的房子坐落在另一个地块上。
新房所在的地块应当归我所有，同时部分归我丈夫所有。
兄弟姐妹间的赠与仅有20,000欧元的免税额；我哥哥也只能对他的姐夫赠与20,000欧元以内免税。合计就是40,000欧元。
但是如果要让整个地块归我们所有，我哥哥需要把他在该地块的全部份额转给我们，约值56,000欧元（根据土地指导价计算，赠与时可按此计算）。这意味着其中16,000欧元需要缴纳15%的赠与税（2,400欧元）。
我们的想法是：我哥哥分别赠与我和我丈夫价值20,000欧元的平方米数；剩余未赠与的平方米则以正常买卖合同出售给我。买卖以市场价评估，而非赠与时的土地指导价。这样买卖部分只需缴纳较低的房地产交易税（约700欧元），远低于赠与税。
因此，我们将有两笔赠与（分别给我和我丈夫各20,000欧元），以及一笔买卖，由我哥哥卖给我，按市场价值征收房地产交易税。
我有以下问题（公证人多次询问也不能或不愿回答）：
能否将土地转移分为“赠与”和“买卖”两个部分？
这可否用一份公证书完成，还是最好分成两份或三份公证书（一份或两份赠与，一份买卖）？
这种操作是否可以有一定时间间隔？即先做赠与，明年或以后再完成买卖？
如果能这么做，我们可以利用两次免税额（一次给我，一次给我丈夫），节省约1,400欧元的房地产交易税（针对这部分，还有另一部分需要缴税）。
这种做法法律上可行吗？能否这样划分为赠与和买卖？
我们税务顾问的看法是：赠与20,000欧元以下免征税，买卖按3.5%税率缴税。她觉得这是聪明的解决办法。
相反地，我哥哥将从我这里获得位于父母房子所在地块的土地，该地块现为我们按份共有。
这里以市场价连同房屋作为计算基础（即我们能从分割后的含房屋土地上获得的总价除以平方米数，得出每平方米价格）。
同样，我愿意赠与哥哥低于免税额的平方米数；为保持公平不吃亏，随后我还要卖给他相应面积的土地，同样需缴房地产交易税。
最终状况应是：新房所在的地块归我和我丈夫，父母房所在地块则哥哥占多数，我占少数。
我们愿意分步完成这些操作，只要将来几年内达成预期结果即可。
我已完成所有计算，获得价格信息，计算出各地块所占比例等。
现拿到公证人的草案，他的看法是：双方赠与即视为等价交换，因此是互换/让与协议。
而我的税务顾问说，互换在税务上与正常买卖无异，一开始就要缴税。我们无法利用总共60,000欧元的免税额（意味着需缴2,100欧元房地产交易税）。
同上问题：我能否分拆为部分赠与、部分买卖？
如果双方赠与必是互换，那我是否可以分时段进行第二部分赠与？时间差别多长都没关系，我们不急于一次搞定，只要节省那2,100欧元税款即可。我认为这金额足够重要，值得考虑税务最优方案。
我希望方案在法律和税务上都清晰规范，但前提是能用尽赠与免税额。
我们的公证人根本解答不了这些问题。如果他至少能告诉我们为何只能做互换协议，而非其他方案（顺便提一下，他曾四次开会，其中两次毫无准备且无资料，我对其专业度和解决我们最佳方案的积极性均极为怀疑），我们或许就得接受现实了。
但我不太相信他的话，以我有限的法律知识做的一些研究表明，应该还有别的方案。
最烦人的是时间紧迫。我丈夫需入册以完成贷款（所有材料已准备齐全，只待登记）。同时，2019年的土地指导价即将更新（且很可能上涨）。
我感觉公证人只想出最简单快捷的方案，管我们是否多缴2000多欧，他都不在乎，因为他按公证价值收费，费率不变；他不会为我们省钱花更多心思——这是我的猜测（尤其基于我们迄今的无效几次咨询）。
如果现在告诉我：法律上别无选择，不能拆分赠与和买卖，好吧，我们只能接受。但连我们税务顾问都说应该有别的解决方案。
这里有没有法律功底深厚的朋友能告诉我：是的，可以继续，有解决办法！那我们先做我哥哥对我丈夫的赠与，好让他入册并完成贷款。剩余部分我们再找更专业公证人处理。
或者请明确告知：无其他方案；赠与免税额不能这样利用，法律上不行。
我们的公证人未给出此类明确答复，实际上他没告诉我们什么是法律允许的，什么不允许。
抱歉说了这么多，但也许这里有人懂得比我们公证人更多，或愿为我做专业指导。
也许这个“烂公证人”其实知道什么方案对我们最划算，但那将增大他的工作量，他不会愿意，因为办理公证的价值不会变——从他的角度，他只想快点完成，这是我的懒得看的假设（尤其基于至今毫无实际内容的咨询）。
情况如下：我和我哥哥已经拥有了我们父母房子所在的地块；除此之外，我哥哥还有一块额外的地，实际上是扩大了共有地块的范围。
我们现在在那里建了新房。新的测量数据已经出来，地块被划分开了，我们的新房坐落在一个地块上，父母的房子坐落在另一个地块上。
新房所在的地块应当归我所有，同时部分归我丈夫所有。
兄弟姐妹间的赠与仅有20,000欧元的免税额；我哥哥也只能对他的姐夫赠与20,000欧元以内免税。合计就是40,000欧元。
但是如果要让整个地块归我们所有，我哥哥需要把他在该地块的全部份额转给我们，约值56,000欧元（根据土地指导价计算，赠与时可按此计算）。这意味着其中16,000欧元需要缴纳15%的赠与税（2,400欧元）。
我们的想法是：我哥哥分别赠与我和我丈夫价值20,000欧元的平方米数；剩余未赠与的平方米则以正常买卖合同出售给我。买卖以市场价评估，而非赠与时的土地指导价。这样买卖部分只需缴纳较低的房地产交易税（约700欧元），远低于赠与税。
因此，我们将有两笔赠与（分别给我和我丈夫各20,000欧元），以及一笔买卖，由我哥哥卖给我，按市场价值征收房地产交易税。
我有以下问题（公证人多次询问也不能或不愿回答）：
能否将土地转移分为“赠与”和“买卖”两个部分？
这可否用一份公证书完成，还是最好分成两份或三份公证书（一份或两份赠与，一份买卖）？
这种操作是否可以有一定时间间隔？即先做赠与，明年或以后再完成买卖？
如果能这么做，我们可以利用两次免税额（一次给我，一次给我丈夫），节省约1,400欧元的房地产交易税（针对这部分，还有另一部分需要缴税）。
这种做法法律上可行吗？能否这样划分为赠与和买卖？
我们税务顾问的看法是：赠与20,000欧元以下免征税，买卖按3.5%税率缴税。她觉得这是聪明的解决办法。
相反地，我哥哥将从我这里获得位于父母房子所在地块的土地，该地块现为我们按份共有。
这里以市场价连同房屋作为计算基础（即我们能从分割后的含房屋土地上获得的总价除以平方米数，得出每平方米价格）。
同样，我愿意赠与哥哥低于免税额的平方米数；为保持公平不吃亏，随后我还要卖给他相应面积的土地，同样需缴房地产交易税。
最终状况应是：新房所在的地块归我和我丈夫，父母房所在地块则哥哥占多数，我占少数。
我们愿意分步完成这些操作，只要将来几年内达成预期结果即可。
我已完成所有计算，获得价格信息，计算出各地块所占比例等。
现拿到公证人的草案，他的看法是：双方赠与即视为等价交换，因此是互换/让与协议。
而我的税务顾问说，互换在税务上与正常买卖无异，一开始就要缴税。我们无法利用总共60,000欧元的免税额（意味着需缴2,100欧元房地产交易税）。
同上问题：我能否分拆为部分赠与、部分买卖？
如果双方赠与必是互换，那我是否可以分时段进行第二部分赠与？时间差别多长都没关系，我们不急于一次搞定，只要节省那2,100欧元税款即可。我认为这金额足够重要，值得考虑税务最优方案。
我希望方案在法律和税务上都清晰规范，但前提是能用尽赠与免税额。
我们的公证人根本解答不了这些问题。如果他至少能告诉我们为何只能做互换协议，而非其他方案（顺便提一下，他曾四次开会，其中两次毫无准备且无资料，我对其专业度和解决我们最佳方案的积极性均极为怀疑），我们或许就得接受现实了。
但我不太相信他的话，以我有限的法律知识做的一些研究表明，应该还有别的方案。
最烦人的是时间紧迫。我丈夫需入册以完成贷款（所有材料已准备齐全，只待登记）。同时，2019年的土地指导价即将更新（且很可能上涨）。
我感觉公证人只想出最简单快捷的方案，管我们是否多缴2000多欧，他都不在乎，因为他按公证价值收费，费率不变；他不会为我们省钱花更多心思——这是我的猜测（尤其基于我们迄今的无效几次咨询）。
如果现在告诉我：法律上别无选择，不能拆分赠与和买卖，好吧，我们只能接受。但连我们税务顾问都说应该有别的解决方案。
这里有没有法律功底深厚的朋友能告诉我：是的，可以继续，有解决办法！那我们先做我哥哥对我丈夫的赠与，好让他入册并完成贷款。剩余部分我们再找更专业公证人处理。
或者请明确告知：无其他方案；赠与免税额不能这样利用，法律上不行。
我们的公证人未给出此类明确答复，实际上他没告诉我们什么是法律允许的，什么不允许。
抱歉说了这么多，但也许这里有人懂得比我们公证人更多，或愿为我做专业指导。
也许这个“烂公证人”其实知道什么方案对我们最划算，但那将增大他的工作量，他不会愿意，因为办理公证的价值不会变——从他的角度，他只想快点完成，这是我的懒得看的假设（尤其基于至今毫无实际内容的咨询）。