我们房屋融资的规划

大家好，

我们下个月有第一次关于融资的前期谈话。为了准备这次谈话，我想听听你们对我的想法是否可行的评估。因为这次谈话是和我父亲进行的，我有点担心他会对我过于宽容。所以请大胆诚实地说（不过你们本来就会这样 ）。有时候我过于乐观，或者只见树木不见森林。

关于收入：
我作为公务员，净收入是2500欧元（加上交通费报销；明年年中起为2700欧元；私人医疗保险已扣除）
他（32岁）净收入2000欧元（加上津贴，公务用车已扣除）

支出：冷租金480欧元
总支出大约每月2300欧元（不包括我的汽车费用，因为我会报销）。

我们目前有25000欧元自有资金。可选的我还可以拿出13000欧元的Riester养老金。上个月最后一笔婚礼账单结清后，我们每月计划存1700欧元买房子。比如这个月会存2000多欧元，但金额会有波动。

关于自有资金较少的问题：去年由于搬家以及买新厨房，我们的自有资金被大幅消耗。然后是婚礼、买车……事情就是这样。

我们的计划：
我们想年底买块地，包括附加费用（8%）大约10万欧元。我打算先单独融资这笔费用。
建筑必须在三年内完成。因为我比较急，计划2019年秋天，最迟2020年春天开始建房。
地块将根据利率选择浮动或固定期限融资（如果是固定的话大概在2020年春开始贷款）。

按我们现在的储蓄速度，年底至少能有35000欧元，其中5000欧元在建筑储蓄账户。关于土地的附加费用（大约10000欧元），我是只用自有资金支付，还是尽量多投入进去？
我考虑每月用1500欧元还地块贷款。这样每个月还能留几百欧用于一般储备。还是少还一点贷款，多存现金？

根据我的计算，到2020年初，包含已还清的土地贷款，我们会有47000欧元自有资金。这够吗？还是我们最好再等一等再开始建房？可以加上Riester养老金，以提高自有资金比例。

我丈夫可能会换工作，净收入至少多500欧元，但没有公司车。对于必需的第二辆车，我们是一次性现金支付10000欧元好，还是用增加的收入分期付款好？

感谢你们的帮助！抱歉文字那么长。如果我忘了什么，随时提问。

你好 Lenschke，

祝贺你们的婚礼和非常有条理的计划。

关于可变贷款，这可能是一个好主意，原则上，只要选择了一个靠谱的银行合作伙伴，这种贷款也可以长期签订，但此时需要对银行合作伙伴有充分的信心。若是后者，即使利率上涨（如果真的上涨的话），也不会产生负面影响。

在可变方案中投入的自有资本可能无关紧要，因为可变利率更不依赖于贷款余额，换句话说，大多数银行都有统一的可变利率（通常是更低的利率），这需要具体情况具体分析。

固定利率方案中自有资本的投入应尽可能多，因为固定利率是根据贷款余额（相对于土地价值）生成的，因此可以长期锁定较低的利率。

关于可变利率贷款的还款原则其实无所谓，因为贷款最终会被偿还，土地价值始终作为抵押担保，这个差额降低了整个贷款资金的贷款价值比。自有资本是否集中用于土地还款（以及由此产生的价值）还是以现金形式存在，对于贷款余额没有决定性影响。

对于固定利率方案，我不会大量提前还款，因为那样等于用便宜的钱提前还款，而后续需要的资金可能由于利率走势而变得更昂贵，我更倾向于以较低额度融资新的资金。

在这里，报价和个人偏好（想通过市场筛选最佳利率，还是只考虑当地几家银行，甚至只是考虑主贷款银行）将决定哪种方案——可变还是固定——更合理。

我不太明白这句话的意思……

据我计算，到2020年初，包括已还清的土地，我们应有47,000欧元的自有资本。

为什么或者根据什么条件说土地已经还清了？

关于通过Riester提高自有资本的想法需要深思，只能在融资设计时邀请Riester专家共同参与的情况下考虑。我个人建议将Riester排除在房地产融资之外，但这需要单独讨论。

总体来说，需要补充的是，只有当房屋预计造价已知，至少有对预计总投资额的估计时，才能对整体项目及您的财务或可见的基本起点状况做出基本评估。

对我来说，乍一看还算合理。 但重要的问题是：你们心目中的房子是什么样的？它应该有多大，必须花多少钱？

你好，我同意readytorumble的看法。新房子预算是多少？你29岁，已婚，房子（巢穴）建好了，然后呢？孩子？1个？2个？你们有没有做过个人的财务规划？最坏的情况是你们有地，但房子800,000欧元造不起（这只是夸张的假设）。

关于用自有资金买地。应尽可能保留更多自有资金作为缓冲。新建房屋过程中可能会有很多变化，追加融资很贵。当然应考虑自有资金比例，考虑利率等因素。但如果你现在把所有自有资金都投入地块，主贷款时就拿不到自有资金部分。也就是说，总融资中提到的自有资金应优先用。你们是否能在建房期间大幅储蓄，只有你们自己能判断。你们买地已经有双重负担了。

我没完全理解这个说法……

按照我的计算，到2020年初，包括已还清的土地，我们的自有资金应该是47000欧元。

为什么或者说土地产权应该被还清了？

如果土地贷款月供是1500欧元的话。一旦建筑项目开始，我会把土地贷款计入整体融资。否则在土地登记簿中地役权顺序可能会出现问题。如果我没有计算错误，到那时我已经偿还的土地部分加上额外的现有资金就应该构成了我的自有资金。

房子设计要简单：矩形，尖顶屋顶，约140平方米居住面积。为简便起见，我按每平方米1800欧元计算（2016年节能条例标准，燃气供暖，相对便宜的居住区）。
附加费用中已经留有缓冲。我们这里只有平地，大概土方工程少。在紧邻的建设区同样地质的土地也没有遇到问题。

由于我们没有充足的自有资金，尽量争取较低利率。比如很多外部场地自行施工，可能上层自己装修。毕竟目前还没有孩子。

你好，我同意readytorumble的看法。新房子的预算是多少？你29岁，已婚，建房（巢穴），然后呢？有孩子吗？1个还是2个？你们有没有做过个人的财务规划？最坏的情况是你们有块地，但因为房子要花80万欧元而承担不起（这只是个假设的极端情况）。

我们也考虑过。在育儿假期间，我可以领取1800欧元的父母金（孩子计划几年后才要）。由于我主要在家工作，所以兼职（大约60%）也是可能的。我的丈夫也经常在家工作。作为公务员，带有家庭补贴和儿童津贴，托儿位的费用也能承担得起。父母也住在本地。

基本上，整体融资是按照4000欧元的收入来计算的。好的年份我们会提前还款。我不打算长期兼职。

我希望能以1200欧元的月供承担贷款。但当报价出来后，我还需要详细计算。