规划融资 土地 + 独栋住宅 2022/2023 - 框架条件合适吗？

大家好！

我（或者说我们）来自中黑森，目前还租住在我们美丽的600人小村庄里一套60平方米的公寓里。最初我们计划在这里住到2024/2025年，期间攒一些自有资金。但事情往往出人意料。三年前我们搬来这里，现在非常喜欢这里，村里也结交了很多朋友，明确想留下来住。2024年计划是在我们家旁边的一条街上，靠近田地，有十二个建筑地块的新住宅区开发，对我们来说非常合适。但一切进展比预想的快得多，地块从2021年6月开始开发，计划年底完成，土地计划在2022年第一、二季度出售。

我们竟然设法无义务地预订了我们梦寐以求的地块，从那时起各种思考不断——一旦被建筑热感染的人，肯定懂我的意思：

田边位置，是小新街道的最后一栋房子，转盘处，795平方米的土地，开发价100欧元/平方米，另加附加费用。 这几天我已经稍微查阅了一些资料，正在考虑我们的“粗略规划”是否可行。

个人资料：

[*
她：27岁，2021年硕士毕业，2021年8月开始全职工作，每周39小时（准备成为公务员高等服务岗位——公共关系领域），合同初期为两年，面试时说“非常可能”继续续约，起薪净收入约2000欧元，另加第13个月工资、圣诞奖金和假期奖金。
[*]我：30岁，2017年硕士毕业，2017年12月开始全职工作，每周40小时（项目管理，正式合同），目前净收入约2500欧元（每年无升职涨薪约8%），2022年2月确定晋升为高级项目经理，净收入约3000欧元，2023年预计（且非正式确认）升任项目管理团队主管，净收入约4000欧元。
[*]目前尚未结婚，计划在2023/2024年结婚。
[*]目前无孩子，有生育计划，但一致同意先盖好房子，再多过些时间——计划约2026年（如果能称之为“计划”的话）。
[*]2023年预计家庭净收入总计约5000欧元，且有上涨趋势。



财务状况：



[*]当前自有资金约1万欧元。这个部分让我有些担忧，虽然常听说如果家庭净收入充足，自有资金比例不再那么重要。
[LIST]
[*]自有资金比例低的原因：为本科阶段贷款（KFW，约4.5万欧元）及助学金贷款（约1万欧元）。在母亲支持及自身储蓄帮助下，这两笔贷款已全部还清，目前余额不多。每月储蓄约750欧元，时多时少（计划她新工作8月起增加月储蓄）。我很重视能无负债进入这样的大项目。


[*]做家庭账本，当前平均每月共同支出（不含冷租）约2800欧元，算得比较宽松，包含食物、两台车的分期付款、油费、保险、宠物食品、电话合同、Netflix等。

根据情况和条件，我母亲也愿意作为担保人在贷款合同上签字。我的祖父2018年去世，我们继承了他的房子，并于2019年以约25万欧元出售，仍保留约60%的资金。母亲也愿意为建房（或购地）出资，虽然她已大力支持我还学贷，我不想再苛求太多。

计划建造约160平方米的砖混结构房屋，带双车库/车棚（砖混房与预制房尚未最终决定），最好不要有大改动增加成本，最好有地下室或部分地下室（取决于价格，地下室可以舍弃），类似[Viebrockhaus](https://www.hausbau-forum.de/threads/viebrockhaus-erfahrungen-viebrockhaus-preise.1968/) Maxime 600/700，如KFW55标准及补贴。希望到60岁前双方都无负债，因此还款期预计约27-30年。

希望这些信息对你们给出“大致评估”足够。我们愿意在2022年购买土地（如果村委会通知），2023年开始建房。现实吗？还是不切实际的梦想？

如果需要更多信息，请告知。先谢谢大家！

来自一位已经“被房屋建设热染上”的年轻黑森人的问候！ :)

银行只计算当前的收入，既不考虑工资增长，也不考虑遗产或赠与。所有其他资料表明生活不够有目标。助学金和学生贷款，27岁才完成应用技术大学的学业，2次汽车租赁，花费了10万遗产。因此，我的观点是规模大了两个档次，而且有点过早。

目前的数字对于银行来说不合适。如果你的女朋友也在工作，情况会好一些。根据我的了解，在公务员身份的情况下，银行对有期限合同会稍微宽松一些。

你们的开销2800非常大（不包括房租）。那些是什么样的车？

目标应该是增加自有资金（=储蓄，接受母亲的帮助（私人贷款）），这样你们就可以不用银行贷款购买土地。然后经过几次双份工资之后再去找银行：自有资金=土地+一些现金资产（缓冲，厨房...）。有好的前景，并且你已经有了晋升的保障，（适度的）建房计划就不会有障碍。

先谢谢你！关于这些我有几点想说的，想说出来不留空白 :)

银行只计算当前收入，不考虑工资增长，也不考虑遗产或赠与。

这点我当然完全清楚，但为了完整起见还是提一下。

其他所有信息都表明生活没有很有目标性。

老实说，光凭我这一个帖子很难判断，我觉得不应该一概而论……

助学金和学生贷款，27岁才完成应用科学大学的学业

当我开始读本科时，我们并不算“富裕”——恰恰相反。所以当时学生贷款是唯一能够应对出现的费用（私立高校、搬家……）的办法，我觉得这没什么不对。回头看我还会选择这样做，本科和硕士对我个人帮助很大。关于27岁才完成应用科学大学学业的话题：我生日是7月1日，因此当时刚好没和90年出生的同龄人一起入学，否则我会提前一年完成高中毕业考试。高中毕业后7月我立即开始本科，并在正常学制内完成，然后也立刻开始硕士，并且也在正常学制内完成——所以根本不可能27岁前完成。同时我还做了两年工学学生兼职，学习期间也打工，所以“没有目标性地生活”我不认同。

两次汽车租赁

这的确可以争论。事实是，我们两个都需要用车。我之前和我妈妈共用一辆车（搬出去后就不可能了），我女朋友的Polo车已经跑了20万公里，急需换车。因此我们选择了租赁，而且也知道盖房子可能还要很长时间，并且没料到我们能这么快拿到地皮。最后当然可以讨论是否选一辆更便宜的车也能用，没错。

花了10万欧元遗产

这里我觉得要区分开来，是我妈妈怎么花这些钱的。我也不打算详细说明，因为那不是我的钱，但我只能说这里没有浪费或不必要的开销，恰恰相反。一大笔钱用于修缮她的公寓（新厨房、完整的浴室、完整的客厅和餐厅），她已经住了很久且会长住；还有一部分用于偿还我的贷款，还有一辆新车（现金购买，小车，三年车龄，约1.5万欧元）。另外约3万欧元则投资于ETF和股票。

所以我觉得比实际情况大了两个号，也早了几年

谢谢你的看法！ :)

目前的数字对于银行来说不太合适。 如果你的女朋友也在工作，情况会好一些。 据我所知，公务员身份对于银行来说，在有固定期限合同的情况下会稍微宽松一些。 你们2,800欧元的开支非常大（不包括房租）。 那些车是什么车型？ 目标应该是增加自有资金（=储蓄，接受母亲的帮助（私人贷款）），这样你们就可以不用银行购买土地。 然后，再过几个双薪月，再去银行： 自有资金=土地 + 一些现金资产（缓冲，厨房……） 前景良好，加上你已经拿到晋升，适度的房屋建设不会有障碍。

也非常感谢你！ :) 正如我说的：我的女朋友两周后开始工作，且根据社区的说法，土地预计在2022年夏天之前不会被提供出售。 在此之前，我们计划继续存一些钱。 当然，我知道目前这样做是不现实的！ :) 车分别是一辆Seat Leon旅行车和一辆VW Golf。 如前所述，这2800欧元中也包含了一些缓冲，我觉得更实际的是2300-2400欧元。 编辑：我重新计算了一下，实际上无意中算入了当前的净租金。 因此，2800欧元变成大约2200欧元（上下100欧元）。 我也曾有过不贷款买地的想法——看看我们是否可以一起努力实现这一目标！

总金额肯定会在+-600k€左右，你们届时也必须全部融资。依我看，这至少对你们来说太大了一号。加上贷款和杂费，你们每月大约需要支付2500€。