关于房地产的意见/评估

大家好，

大约一年前，我们开始为我们（我和我的女朋友）以及我女朋友的父母寻找一处房产。

尽管我们和贷款银行 ;) 更倾向于正常购买，但我也已经研究过有关强制拍卖的情况，融资在那种情况下也是可行的。

由于已有一些强制拍卖的房产初看起来很有吸引力，我多次前往地方法院查阅相关资料，并参加拍卖会，了解过程。遗憾的是，我们在实地查看这些房产时，因各种原因总觉得这些房子并不合适。

显然，在伦施泰德似乎也没有很多人对强制拍卖感兴趣。目前我参加拍卖的所有房产，都明显低于市场价值成交，或者银行因未达到期望金额而反对拍卖。通常只有一位真正有兴趣竞拍的人参加。

正常出售的房产因位置或状态，或者性价比不合适，也让我们觉得不理想。

现在我们终于发现了一处房产，无论是面积还是布局我们都很喜欢，且地理位置简直是梦想。这也是一处强制拍卖的房产。遗憾的是，由于长期空置，房屋状况远非理想。

这是一栋带有套房和附属建筑（双车库带聚会房）的双户住宅，居住面积217平方米，坐落在约1600平方米的斜坡地块上。

该房屋建于1958年，墙体由未具体说明的砌体构成，墙厚为30厘米。

据部分产权人所述，她曾试图在三年前常规出售该房产，但另一位产权人（她的兄弟）拒绝出让，因为当时他可能还住在该房子里。

目前房产空置，鉴定报告称其不可居住，因为水电已断。房屋也没有采暖。

强制拍卖标记于2015年3月23日登记在土地登记册中，鉴定员于2015年8月17日进行了现场查看。

鉴定报告中，地面、墙面和天花板的材质被评为过时。不过这对我来说无碍，因为这些本来都计划完全重新装修，按我们的需求改造，这将由家族成员自行完成。

同样，卫浴设施也需检查进出水管道，因长期无人使用有可能需要更换。浴室和厨房都计划搬至更大空间，管线刷新也是必需的，这也会由家族成员自行完成。

电力供应也需检查，报告建议部分更换设备。当然，也需要考虑是否彻底更换电路。我会了解如果一位朋友是电工，他帮忙做这些会花费多少，以及哪些工作能自行完成。

不过最让我困扰的是，因无人居住造成的潮湿损害。墙面和天花板（主要在房间角落）出现涂层剥落和变色。报告时霉菌似乎不是问题。

关于油暖，我还没决定是否更换，或若其还能正常使用就暂缓更换，因为尚无锅炉详细信息。街区有燃气供应，另外也考虑使用颗粒炉加热。

目前还没办法实地看房。我正尝试联系拥有房产权限的第二产权人。

这处房产正好位于我们愿意居住的城区。再加上大片土地直接毗邻森林，安静的死胡同位置。房子本身除了状况外也很合适，这让决定变得非常困难 :(

论坛里有没有人买过长期空置且无人管理的房产？相关经验对我的决定将大有帮助。

问候

这需要仔细观察，并且在拍卖日期之前，至少应根据评估报告做出——希望是——正确的判断，如果绝对无法进行事先实地考察的话。如果该物业多年空置，并且评估师将其评为不可居住=拆除必要，则应当认真对待这一评估。真正想要对一处拆除必要的物业进行彻底翻新，通常所需费用至少相当于新建一栋房屋。有时费用甚至会显著更高。损坏的范围和类型以及现代化改造的工作量是决定性的因素。供暖系统可能过于老旧，根据节能条例可能不再允许使用。这适用于所有超过30年的锅炉。该建筑年代的房屋此外非常节能，有时建筑方式也非常“非传统”，这在改造/扩建时可能会让建筑师或结构工程师陷入思考。 未经实地检查而购买物业，购后可能会打开一个未知的“惊喜盒”。根据物业的大小和依据现有评估报告所估计的大致维护状况，至少可以粗略计算这种彻底翻新的成本。如果位置非常优越，拆除重建可能是更合适的选择，这种方式现在越来越多地被采用，以获得新建区域外的有吸引力土地。

感谢wpic的评估。

对于我来说，在未进行实地查看的情况下购买这里的房产绝对不考虑。风险对我来说太大了。

由于我已经与其中一位共有产权人进行了交谈，我有信心也能与另一位持有房产钥匙的共有产权人沟通。

这是一起由雷姆沙伊德市财政局发起的法院强制拍卖，显然是因为未支付相关的持续费用。土地登记簿上没有其他负担。

因此，产权人应从拍卖中获得剩余款项，因此最终产权人也有动机争取尽可能高的拍卖价格，而这通常在实地查看后会更高。

该房产绝对不属于“应当拆除”的范畴，因为其评估的市场价值远高于此标准。

目前无法居住仅仅是由于缺乏水和电供应所致。

以下是关于价值减损的信息：

位置，位置，位置，…… ;-)

算算最坏的情况吧：你现在在拍卖中支付的金额是x。那块地单独值多少钱？你知道土地指导价地图吗？那里还能建些什么？有建设规划吗？

假设这座房子必须拆除。考虑到价格，这会是灾难吗？购买价格中多少是房子的价值，多少是土地的价值？

仅作比较：我们为一栋同一年代已翻新的房子支付的价格，是土地价格加上翻新费用。也就是说，若不翻新，房子是零价值。

告诉我接下来怎么样了。祝你成功
Michael

小补充：费用的设定是基于该房产可以再次出租，因此可能是较低的标准。

如果当前业主出现空置或不感兴趣，你也必须注意霉菌。我也不指望有人还会为该房产或你做些什么，听起来很有可能银行会全部接管，业主完全无法获得回报。因此，他们的动机会非常低。

此致
Dirk Grafe

业主无疑还会拿到钱，因为房子是无产权负担的，只有城市雷姆沙伊德的日常附加费用未被支付。雷姆沙伊德市财政局也告诉我，由于债务有保障且可能低于保障金额，第一次拍卖时加价已经给予了50%的批准。

然而，今夜该物业发生了火灾，所以星期三的拍卖自然不会进行。

由于房屋的基础设施其实已经关闭，技术故障的可能性较小。我个人的看法是，一位部分业主与另一位业主有争执，并对我说过“我会坚持到底”，他可能与此事有关。

但如前所述，那只是我的个人看法……警方希望能调查清楚到底发生了什么。