土地市场价格与土地指导价

关于当前实际需支付的土地价格（/平方米）与基准地价的关系，一份有说服力的总结，我很感兴趣。

我也是。但显然没有。买卖决定于微观位置的供需关系。

你好，
我对当前实际支付的地价（/平方米）与土地基准价的关系感兴趣，基于BoRiS的数据。
虽然不能完全确定，但我感觉应该考虑大约1.2倍的比例
（即实际价格大约比BoRiS高20%）。
不过据我所知，BoRiS也是每两年更新一次。

这符合你们的经验吗？

你们购买的地块比例是多少？

这差别很大。我们这里BoRiS标的是100欧元/平方米。我们很幸运，3年半前以基准价（40欧元/平方米）买下了一块地。一个月前，一家大型装配式住宅供应商以接近400欧元/平方米的价格出售土地（包含建筑商绑定）。这些地块也很快就被买走了。

我们这里大约是1.5倍。我相信在乡下更远的地方，这个数字应该比较接近。

我认为BRW不一定像表面看起来那么“官方”。一个地区进入BRW的数据点数量可能比较少，因为首先必须有买卖发生，市场价格才会形成，随后才会被纳入BRW的计算中。
而且买卖时，地块上通常会有建筑物，这些建筑物自然会包含在购价中。为了计算BRW，这些建筑物的价值必须被剔除，这增加了BRW的不确定性。

回到主题：我们在一个新建区买了地，也就是说我们的地块没有BRW。周边地区的BRW在我们新建区的售价的60%到100%之间波动。地块是通过抽签分配的，约30块地有150名申请者，也就是说实际市场价很可能高于新建区的售价。

BRW 是每年计算一次的，但它往往滞后。这主要是因为数据量少，除新建区外，往往几乎没有销售记录。但根据地理位置，价格确实可能明显更高。

尤其是在销售稀少且受欢迎的地区，BRW 很难合理反映价格变化。在其他地区，BRW 的准确度则各不相同。例如，单笔明显高价的销售不会直接导致 BRW 提升到该水平。新建区本身则在某种程度上是一个独立的市场。

一般来说，BRW 只考虑未建地的成交案例，最多也包括可拆除建筑的地块。已建地因很难剔除房屋价值，通常不被纳入计算。

一般来说，BRW 中只包含未开发土地的购买案例，最多还包括可拆除建筑的地块。已经建好的地块几乎无法剔除其上的建筑物。

我不确定这是否正确。BRW 表示未开发土地的价值，但我认为在计算时也会考虑已建地块的销售。在这些情况下，会扣除估算的建筑物价值。否则，许多 BRW 根本无法包含实际发生的交易（例如，在市中心，建筑多年来保持不变）。