土地分割边界建筑

大家好，

我很乐意与大家交流并听取对我问题的评估。

我们是一对年轻夫妻，孩子即将到来，想在上巴伐利亚一个已有老建筑的地块上建造一栋新房。

我们遇到了以下情况：

这座老建筑位于一个约450平方米的地块上，该地块是2006年通过土地分割产生的。

该地块于2006年由测量局测量，并在西侧划定了边界。边界沿着老建筑的西侧，向南延伸至街道。

该建筑建于约1930年，经过多年扩建。

1946年左右，在西侧整栋建筑宽度范围内增建了一个木工车间。屋架随后也扩展到了该新增部分。

约1960年，在建筑的北侧又建造了一个扩建部分，直到邻居地块的边界。不久后，建筑北侧再增加了另一个扩建部分，同样连接到邻居的边界。这位木匠非常勤奋。根据我们的图纸，当时已有14.28米的边界建筑。

70年代，与北侧邻居地块达成了距离区隔权利协议并登记备案。所有改建和扩建均获批准，北侧的边界建筑通过该区隔权利“得以保障”。木工车间“已停用”，房间现作储藏和仓库使用。

在2006年地块分割前，现为邻居的当时共有人在1980年代将位于我们现有建筑旁的一个作坊棚改建成了住宅。

根据该住宅当时提交的图纸，我们住宅1号扩建部分（即当时的车间）本应部分拆除，以免妨碍邻居住宅所需的距离区隔。

两位当时的共有者（两兄弟）似乎放弃了拆除方案，因为建筑仍保持其规划尺寸，而且邻居（兄弟）据我判断也按计划建造了。

2006年，通过共有者的分割，我们购买了该地块。分割后至今存在26.18米的边界建筑。

由此引出第一个问题。根据巴伐利亚建筑条例（BayBO），附属建筑允许的边界建筑长度为15米（我们姑且视之为附属建筑），但测量以来似乎已超出。

如果建筑北侧存在距离区隔权利且此建筑是合法的，那么根据新的边界及由此产生的边界建筑，这是否构成违法建筑？

西侧邻居当时按计划建造，但未执行拆除以满足距离要求。即使分割被撤销，建筑的距离区隔仍未满足，这种情况如何处理？

希望以上内容暂时不会太多，也期待大家的看法。

附上平面图，其中标注了理论上的拟拆除部分。更多细节以后或许会介绍。地号为335/4。

此致
马丁

我不明白，不过有个问题，可能对别人有用：

在2006年土地分割之前，当时的共同所有人兼现邻居在1980年代将位于我们现有建筑旁边的一个车间棚改建成了住宅。

如果建筑北侧有距离限制的地役权，并且这种建设是合法的，

会不会车间改为住宅的使用变更没有申请？
那这个房子可能也不合法。
并且是否应该拆除，但却没有拆除？
结果是现在有超过25米的紧邻边界建筑？

你们的土地现在在哪里？
土地登记簿上不是应该有关于距离限制的相关记录吗？

一定知道，这种情况可能会是怎样。

违法建筑？

依我看是。 在北莱茵-威斯特法伦州，这种分割本不应发生。 但据我所知，巴伐利亚的法律情况不同 -> 专业律师。

即使分割被撤销，建筑物的间距仍未达标，这种情况如何解释？

这与你认为这些是附属建筑的假设矛盾。

法律情况非常复杂，因为需要考虑巴伐利亚建筑法的整个历史。 根据现行法律，西侧附属建筑即使作为车间，也应遵守间距规定，因此分割导致了违法建筑的情况。 或者，从规划法角度看，可以认为是封闭式建筑，因此不存在间距要求，也不需要为享受优惠而限制长度。

与审批部门的沟通应该是不可或缺的。

车间改为住宅的用途变更是否没有申请？
那样的话，这栋房子也不合法。
是否应该进行拆除，但实际上没有拆除？
结果导致现在有超过25米的临界建筑？

误会了。我们住宅的扩建部分从未申请过用途变更，假如你指的是我们的住宅。有趣的是，1983年邻居的规划图中，朝向我们住宅的那个房间被标注为车库，而不是居住空间。但现在那个房间是他客厅的一部分。

是的，根据邻居提交的规划图，我们的“扩建部分”，即图中靠邻居西侧建筑的右侧部分，应该在宽度1.5米、长度11.80米的范围内被拆除。建筑间距应该为6米。当时，也就是1983年，这两栋建筑之间还没有界限。

超过25米的临界建筑是由于分割形成的。西侧界线沿着西侧建筑墙面。

由于自1998年以来地块分割似乎不再需要许可，地块分割是否合法的监管责任可能落在土地所有者身上。相关机关和测绘部门不会审核分割，起草分割及购买合同的公证人也不会审核。我怀疑这里面出了问题。

到目前为止情况大概是“没有投诉者就没有法官”。

与审批部门的沟通似乎不可避免

我也这么认为。
建筑管理部门能否强制我们或邻居进行复原拆除？
对这些建筑的所有施工都有明确的许可证明。

我们是否可以将扩建部分改造到尽可能接近合法临界车库的规模？拆除屋顶，可能缩短沿界墙的总长度？邻居接管相关空地及签字？

根据《拜仁建筑条例》第63条，有个别条款，包括第6条关于间距空间，存在偏差可能性。如果邻居达成协议且在不拆除的前提下尽量符合法律规定，审批部门是否有操作空间？

先谢谢你。

双重贡献

假设你指的是我们的住宅楼。有趣的是，邻居当时1983年的平面图中，朝向我们住宅楼的房间并未标记为起居室，而是作为车库。但该房间现在是他客厅的一部分。

不，我指的是邻居的车库，现在是客厅。