我们的建筑项目的融资规模现实吗？

当有人职业是“总经理”，却向第三方寻求对他（诚然是最大）私人投资的评估时，我总是非常怀疑。你在职业生涯中是如何做决策的？
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我的建议是：减少土地面积（可以分成二到三个地块），并且暂时取消奢华的游泳池（几年后还可以再享受）。
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举个我们独栋住宅规划的小例子。过去四周内，我们偏离最初的预算，决定进行了以下升级：
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- 所有浴室安装 Dornbracht 水龙头（+1.5万欧元）。

我看不出有什么矛盾，即使是总经理，我也并不因为名片上的职位而比别人更聪明或更有知识。像大家一样，我根据自己过去职业生涯的经验值做决策，如果对某个特殊主题没有或经验不足，我会自行学习或寻求外部专业意见。和职业的不同之处在于，我们之前从未建过房子，我父母建房已经是30年前的事了。在这样的论坛里有很多专业知识，我只会从中学习，无论我是总经理还是低收入者。如今很多都是借贷和以未来为代价，我觉得如果不思考金额、长期影响和后果，就完全无忧无虑地投入冒险是困难的。即便总金额只有50万或70万欧元。这仍然可能是我们一生中最大的投资，我觉得必须对此进行深入思考。

地块面积不能更小，即使有1000平方米我也会很开心，我们的面积仅仅是分区规定的最小尺寸，不能更小。游泳池就像之前说的，如果预算范围不合适，是绝对可以取消的。之前我不认识 Dornbracht，他们的确看起来很棒，但我不会计划花1.5万欧元购买，不是因为它们不漂亮或质量极佳，而是我个人在预算有限时会设定其他优先事项。

我现在在每次初次谈话中都会提到，我认为有必要进行预先样板选样，这样可以获得更好的印象。可是几乎所有公司对此都非常保守，那些带样板中心的公司通常用模糊的“新冠疫情”理由搪塞，其他带有分散经销商的公司则普遍比较含糊。我必须持续跟进。

我认为初次谈话为时过早，用大炮打小鸟。那更适合作为最终平面图和终极谈判之间的待办事项。如果有人在初次谈话就想要我完整的工匠名单，我也会持怀疑态度。
但如果疫情允许，你们可以开始着手准备了。我们那边在施工描述中非常详细地说明了哪些浴室配备或开关系列是标准配置。这样你们也可以去看看浴室展览等，看看和想要的浴缸之间的差距有多大。瓷砖和其他地板也是一样。

我们的房子“仅仅”因为漂亮的东西（砖石外墙、钢制侧板楼梯、阁楼门、入户门、窗户、电气设备、顶灯、浴室）贵了2.38万欧元。不过在浴室方面相比邻居我们控制得很克制，只需额外预算约7千欧元。邻居没有一个低于1万欧元。技术必要性未计算在内。总体来说，我们的房子贵了10%，不过我们大部分已作为资金缓冲计入贷款中。

顺便说一句，我绝对不会认为一个厨房能用1.5万欧元搞定。至少要计划2.5万欧元，如果不是更多的话！不妨拿你们目前的设计去任意一家厨房店免费规划一下，结果会让你们感到惊讶！也许你们在租赁房里积累了经验，但在自有住房里，人们都希望更长远一些，这样就会多出一些高成本的附加功能。

工资很简单地说明一下，我们加上儿童津贴一共挣9100欧元，

我已经明白了，但我觉得部分地用9100欧元来计算有点奇怪。
你就按7500欧元算吧，有三个孩子的话，全职工作和职业提升是不可能的——两者都不可能。
而且在一个超过一百万的项目和一个2900平方米的地块面前，我更怀有完全不同的想法，而不是职业发展，我来了。
7500欧元 // 900000欧元
如果附加费用里包括三个孩子的托儿所费用，而且长期看来三个孩子的经济负担也需要承担，我对此并不轻松。

有些人把50%的自有劳动算进去，把融资数字美化，

银行会注意，不让自有劳动超出价值。

我不知道是否一定要为[Aufmusterungen]和厨房等等这么多烦恼。

我们之前做了充分的了解，到目前为止没有出现计划外的[Aufmusterung]。这其实掌握在自己手中。

厨房的讨论也是如此。我们的厨房已经完全设计好了，花费了11千。我明白当然可以花更多钱，但我们的厨房实际上已经具备了所有想要的东西：旋转架、药柜、西门子电器。

如果我有更多的钱，可能还会想到在某些地方升级更多，但这完全可以根据每个人的预算来调整。
只要收入基本能支撑计划的房子，其他的都是可调整的。

游泳池我反正会等孩子会游泳后才买，到那时你也会更清楚经济状况如何。

合理的反驳。一切皆有可能。

不过，我对总经理的经验是，他们更倾向于选择奥迪A8而非A6。因此，我认为他们在外观和手感方面有一定的要求感加上对身份的追求。成本完全可以控制在“高尔夫水平”。高尔夫是一辆很棒的车——我也有一辆。我认为高尔夫对总经理来说是不够的。

这个等式很简单：会更贵！

我不认为这之间有矛盾，作为 Geschäftsführer，我并不是因为名片上的职位而比别人更聪明或更有知识。像每个人一样，我的决策基于我过去职业生涯的经验值，如果我对某个特殊主题没有足够的了解，我会自行查阅资料或寻找外部专家的意见。

我觉得这非常让人感到亲切！但这肯定不是普遍现象 ;)

这可能是我们一生中最大的投资，因此我几乎认为必须对此进行深入思考。

那你们的感觉如何？

土地面积不能更小了，即使是1000平方米，我也会非常满意，我们的面积仅仅是地块规定的最小面积，不能更小了。

哪一个 Gemeinde/Stadt 颁布这样的规定？这真的很不寻常。
如果你们再寻找其他更小的地块呢？

我只想提醒你们：
你们肯定是有意识地选择了三个孩子。那么，当你们白天把孩子送去幼儿园，傍晚送给祖父母照看，让双方都能全职工作还房贷，这样做的意义何在？此外，还有外部场地和房屋的维护。我和我妻子也都是全职工作，工作压力很大。我们（目前无子女）决定把屋内的清洁工作交给清洁工。仅仅是因为我们现在就缺乏时间。你们两个全职工作，有三个孩子，怎么做到的呢？

因此，你妻子最多只能做半职工作，而你周末得照顾花园。我想这就是想给你们的建议。

这是我们目前在建造申请计划终期的估算，已经包含了各工种的详细材料选择，我认为你们的独栋别墅在大小和配置上（可称为高级）会与我们比较类似：


蓝色标注的项目尚未有报价。
当前建筑材料价格上涨未计入。对此预留了约 77,000 的缓冲。

配置关键数据：

- 建筑风格：城市别墅（2层）带地基板与四坡屋顶（桁架屋顶结构=可增建空间）

- 供水采暖系统带地暖（含制冷功能）：带户外分体机的空气-水热泵

- 中央通风系统，带制冷功能

- 一楼和二楼所有窗户内外窗台均为深灰色的大理石/花岗岩

- 木-铝窗户；内侧：实心橡木，外侧：深灰色喷粉处理

- 一楼南、西、东侧窗户配备百叶遮阳（Raffstores）

- 其余窗户配铝护罩和电动卷帘

- 屋顶带防雪护栏

- 烟囱/排烟道和四面全景壁炉

- 实木橡木直线闭合楼梯配踏板

- 所有房间铺设实木地板（入口、卫生间、洗衣房/技术间和储藏室铺瓷砖）

- 基于无线技术的智能家居控制，控制电动百叶窗/卷帘及照明

- 所有浴室（水间、儿童浴室及客用卫生间）均采用高档品牌“Dornbracht” Meta 系列卫浴五金件

- 12.5 kWp 光伏系统，7.5 kWh 电池储能，含2个电动车充电桩

如果你们大致符合这些条件，可以预计每平方米至少 2800 欧元起（含我们的单车库）+ 外部设施 + 建筑附加费用。