出售房屋并再投资于新建房？

先谢谢你打开这个帖子！

我说的阿姨（年纪较大）拥有一栋60年代的三户住宅，未来需要进行装修。除了换了一个锅炉外，之前什么都没做。她靠租金生活，但没有钱投入装修。因此，最终只能卖掉。

她自己由于年龄不想亲自操作，联系过的两位中介她都不喜欢。

1. 作为外甥亲自代理卖房——会有哪些难点？

我不是想像中介一样赚大钱，只是想为阿姨做这件事一次而已。根据§35，我应该可以这么做，只需要申报我不开增值税发票，并在税务申报中注明。这样说对吗？我能写一份房屋介绍资料，需要的时间也没问题。

2. 对于投入时间的合理报酬你们怎么看？请给出数字。

再说一次：我不想从中获利，只想得到合理时间的报酬。你们也可以给我时间估算，我根据我的小时工资算。阿姨想要至少40万欧元。两位中介对买方收费5.95%，前提是阿姨不承担部分费用，但她不想承担。但2万欧元的纯利润对一次买卖来说实在太离谱了，抱歉。

3. 按能源标准建新的多户住宅？

她其实不想把钱放在银行账户里，股票也不考虑。因此打算投资新建房产。她还有一块热门地段的建地，可以建房。

从这里我就有点迷茫了：

关于高能效的三户住宅，网络上的信息很少。考虑到麻烦，她想交钥匙工程委托建造。大致什么总费用可以预估？地块地势有点坡度。（我可以发谷歌地图链接吗？）

4. 基本计划是否合理？

我现在主要想确定基本方案。三户住宅肯定比现有40万的预算高。但还会有KFW补贴，新房也应该带来更高租金。目前月租是1900欧元冷租。如果以后租金涨高，扣除新增贷款后还能维持1900欧元，她就接受。

5. 为什么不修缮？

如果有人突发奇想让她卖地装修：
a) 租户已长期居住，没涨价，涨租不容易。
b) 自己组织装修对接公司会成我的责任，说实话我不想做，她自己也无法处理。

6. 如果还不够复杂，我也想买套房：

如果还不够复杂：我自己也想买房，也许这也是她反感中介要高价又不专业的原因之一！不过我考虑把20-25万欧元投入这栋三户住宅，自己在上面做一套阁楼公寓。就是变成四户住宅。这样做合理吗？要不要让阿姨全额贷款，再从她那里买这套房？合贷款的话流程是怎样的？谁能咨询这方面？

希望我表达清楚了。提前感谢大家的帮助！

呼。

关于1：正规的经纪人服务值得他们的报酬。由此你可以估计卖房可能需要多少努力。不过，目前的市场状况对私人卖家很有利——在大多数地区，房子卖出比较快。但一份正规的房屋介绍可不是两个小时就能敲出来的……

关于2：这太依赖房产本身、地段和运气了，因此无法做出估计。否则请参见我帖子里的第一句话。

关于3：高能效标准的成本高于补贴返还的金额。所以我会放弃，尤其是在出租的情况下。除此之外，这里各处的情况是：2000欧元/平方米加上正常标准的建筑附加费。

关于4：不。如果靠两个（我估计她自己住一部分？）出租房生活，大家都会这么做。她以前在旧房子上已经证明了这行不通。最好只建一个小的独栋住宅给她自己住，靠剩下的房子生活。风险更低，流动资金更多。如果还不够，再卖掉那块（位置好而且能建三户住宅的）土地，过上奢华生活。

关于5a：可以的。翻修费用可以转嫁很大一部分，租金也可以定期上涨。如果她做不到或者不想做，就别出租。（2017年通胀率：1.8%。也就是说去年她一个月光是租金就必须涨34欧元。）
5b：不一定自己做。这种事有施工经理和建筑师负责。

关于6：那就是一个住宅产权共管组织（WEG）。这很正常。每个人按自己实际使用的面积支付费用，然后成为土地和公共区域/设施的共有人。

首先谢谢你。

关于通胀的问题，我会跟她说她必须涨价。她的意思是，因为她以前从来没怎么修理过房子，所以她对现在的租户每个月都按时付租金感到满意。

另外，我还应该澄清，她本人并不住在这栋出租房里。她住在几条街之外的一栋独栋住宅里，那栋房子她在2010年完全翻新过，并且已付清。也就是说，她有来自3套公寓的租金收入（相比租赁市场这三套房租真的很便宜）。

关于“中介服务”：
我这么说吧：我们想先尝试不通过中介，因为房价这么高，确实是一笔额外的费用。对于什么算是好的中介服务，这是很主观的。我自己和我认识的人都没有和中介有过良好的经验。我还特地问过周围的人有没有推荐的中介。

我在网上看到类似服务的收费远低于中介收费。但实际上我找不到什么“明显更低”的实际案例。即使我只收5000欧元，这也只是中介费用的四分之一，我甚至都没想过要收那么多。一个想法是收相当于两个月租金，也就是3800欧元。如果我做不到的话，还可以最终找中介来帮忙。现在不急着卖。因为我自己已经看过很多房源介绍，我知道里面该包含什么内容。就连中介也不保证，都是买家自己看房后决定买还是不买……

关于是否允许在那里建3-4户住宅这一点，提醒很好，我还没有想过这个问题。我以为只需要遵守楼层高度和屋顶坡度。我要去问问……

嗯，我很奇怪多户住宅为什么没有得到好的节能房补贴。除了KfW上写的内容，你有没有什么资料可以给我看？那上面细节太少了，我看不太懂。

这不仅仅是看是否经济上划算，还有一点是对环境的责任，独立于电网运营商也很重要。如果最终收益勉强持平，只是初期投资高一点，也没关系。

对我来说，这意味着如果我不想为这套公寓花超过250,000欧元，在4户住宅（假设各户面积相同，方便计算）的前提下，总成本不能超过1,000,000欧元。
但这还要把土地价值算进去，对吧？
也就是说，如果土地价值大约是150,000欧元，建筑部分的成本应该是850,000欧元，我理解对了吗？
这里的一个想法是，我只为Loft公寓申请KfW补贴？我读过，出租公寓要达到KfW40+标准比较难，因为这样的话你得作为能源供应商向租户供电（通过储能系统等）。
但如果我自己住在顶楼公寓，能源储存直接装在这套房里……关于这方面有资料吗？

关于这个问题，哪个咨询机构可以提供好的建议？

向租户提供？

关于报酬：如果你不打算从中获利，应该仅根据你的时间机会成本来计算。计算你投入项目的工作时间（个人通过在线调研和论坛帖子进行的自我提升是否包括在内，可能不包括），以及你通常的小时工资。

嗯，我很惊讶多户住宅在效率房屋方面没有得到好的补贴。

我可没这么说。我只是认为从最低标准开始，无论是生态上还是经济上都不划算。但这里的论坛有很多相关资料可以阅读（可能还有不同的看法 ;-)）。

对我来说，这意味着如果我不想为这套公寓花费超过25万欧元，那么在一个有4户的房子里（为了方便计算，假设各户大小相同），总成本不能超过100万欧元。
但是地块价值还必须算进去，对吧？
也就是说，如果地块价值大约是15万欧元，那么建筑物的成本应该是85万欧元，我理解得对吗？

这我就不太明白了。你可以和你的阿姨或建筑公司商量出几乎任何你能想象的分配和成本结构。作为公寓的产权人，你必须买一部分地块是理所当然的。至于你阿姨那边的价格我无法估计。但她看起来很和善… ;-)

这里有没有可能我只为Loft公寓申请KFW补贴？我听说租赁公寓的KFW40+认证很难，比如由于有储能装置，需要作为电力供应商对租户负责等情况。
但如果我自己住在楼上的公寓，且直接在公寓内有储能装置……对此有什么规定吗？

哪儿能找到相关的专业咨询？

这是否可行、是否合理以及费用多少，建筑师能给你最好的建议。你本来就需要找建筑师来做这个项目。