2015年初计划购房 - 无自有资金

您好，
首先向论坛问好，希望我来到了正确的板块。
关于我本人——我认为在问题的背景下这是相当重要的，我28岁“年轻”，和我的伴侣已经在一起快5年了。我们两人都是全职工作，有稳定收入。

我们目前住在法兰克福，打算明年年初实现拥有自己的房子。因为我总是有些怀疑，所以我想在这里再收集一些建议和信息，也欢迎批评。除了买房，2015年底还计划要小孩（这当然会带来经济上的压力）。不过很明确的是，她大约一年后想恢复兼职工作。

地点：Niderrau/Bad Vilbel（法兰克福附近）
房产：喜欢框架结构，有小院子和花园（花园是必须的）
价格：方案一 - 130,000-180,000欧元，方案二 - 220,000-300,000欧元
-方案一）我们买一栋单户住宅 > 5个房间，有花园和院子，价格较便宜。
-方案二）我们买一栋多户住宅（2户）> 应该有一户大于5室，另一户3室。

方案二中，我伴侣的姑姑会同住，这样我们就有一个可靠又很棒的租客。我认为这是一种附加值，因为我们会有人帮忙照顾我们的猫以及计划中的狗和孩子。大家可以互相支持，她当然也有显著的利益。同时她也会分担部分附加费用，这些会部分抵扣租金。

关于融资——如标题所述，我们没有自有资金（当然会留出一些——5,000-10,000欧元），对此我也抱有保留态度。我们目前住在一套两居室公寓，未来迫切需要更多空间。储蓄备用金的时间（我估计需要6年）意味着等同于房贷还款期延长6年。我们的总收入大约是3,500欧元（含税后扣除），目前还有一笔汽车贷款。不过我计划今年初夏还清这笔贷款（也能提前还两年）。

一个重要点是，我们已经和一家大型本地银行进行了两个小时的咨询（那里有一位我认识的人在管理层工作）。凭借这层关系，我们肯定能拿到贷款，但这通常是例外情况。她也明确表示我们给银行留下了非常好的印象。
她举例说明了贷款拆分为自用和出租部分（对自用贷款有较大的利率保障，期限20年），同时建议我们开设住房储蓄账户，以后用来办理贷款或修缮资金。

我不确定这是否合理，我知道这些细节还很少，但因为我对情况有点不知所措，这毕竟不是我的专业领域。

此致问候，感谢您

你好 MacGyver，

你们两人的共同收入大约是 3,500 欧元，没有自有资本。

你们到目前为止用这笔钱做了什么？每个正规的银行家都会问你们这个问题。

如果你们能在 2015 年初之前存下 5,000 到 10,000 欧元，那我们说的是每月储蓄 625 到 1,250 欧元。

然后计划在 2015 年年底有孩子，这将导致收入明显减少。

粗略估算，目前每贷款 100,000 欧元，负担大约为 500 欧元。

抱歉，请不要生气——我只看到极小的机会能顺利进行。

你们那位在银行担任领导职位的熟人给你们提供的融资方案，我（作为银行家）无法用良心接受——对我来说风险太大，担心客户最终会因银行必须拍卖房屋而面临破产。

当然这（虽然对你们限制很大）也可能顺利，但一笔计划外的大额支出或者（临时）收入中断，也可能让你们财政陷入困境。

我建议你们至少存够附加购房成本（公证费、地产税等），然后认真开始行动。

即使是之后进行的 100% 贷款融资，你们的生活水平也将明显降低……

问候，

Dirk

你好 MacGyver，

以这些价格在法兰克福附近找到房子——嗯，我认为这是一个很大的挑战。我们说的是一个除了慕尼黑和汉堡外，属于德国最昂贵的地区之一。

18万欧元买一栋单户住宅，30万欧元买一栋多户住宅？这取决于你们对建筑结构的满意程度以及愿意接受多少装修滞后（你们迟早会想解决的）。我曾在一个知名房地产门户网站输入你的条件，符合条件的房源从25万欧元起，且价格没有上限。不过嘛——我对这个地区也不是特别熟悉。

关于融资，我同意 的看法。以你们计划的贷款金额（单户住宅）目前看来是可行的——不过到了2015年有了孩子后，你们的收入会部分减少（两人收入的分配情况缺失）。请记住——如果你的伴侣想重新工作，孩子必须得到照顾，这也是一笔不小的开支。

我个人建议你们等到2017年。一方面你们可以积累一些储蓄，另一方面你们可以看到整体负担（包括孩子和家属）将会多大——相信我，它会大幅增加。那时你们才能更好地评估买房的愿望。

宁愿略微谨慎些，也不要让一切都陷入碎片。

顺便说下——即使在银行里有一个好朋友（即使他担任管理职务）也必须负起责任。上司、审计等依然会监督。此外，正如另一个帖子中所说，还有第二道审查程序，独立于顾问或朋友，应当给出评估意见。除非他/她正好是董事会成员，……

首先感谢你们的反馈，
法兰克福的价格水平本身非常投机，当然这也影响到周边地区的房价。往尼德奥（距离15-20公里）那个方向，有很多房产价格是符合的，那里的交通连接相当便利，对我们来说距离也不比从我们这边法兰克福到工作的距离更远。
这个收入中一方面不包括我的奖金，另一方面是比例大约60/40，因此在产假期间的收入减少虽然会有，但不会太极端。另外，对我们来说很明确的是，在买房之前会结婚，这样合同上的事项（遗产等）才能完全处理好。这里还有一些轻微的税收优惠。同样我们也可以提前明确，她产后一年是否能直接以居家办公的方式做兼职（这是完全可能的）。
第二个选项里的收入本来就不对，因为那里还包括租金收入，这也算作收入。
关于审查——正如所说，贷款不是问题，这不是银行里的某个认识的人，整个过程都是通过那里的负责人操作的，当然也是正规流程。我们的表现也是贷款决策的一个因素。人非圣贤，难免会有误差，我觉得那位顾问可能无意中给出了错误支持，但我也不这么认为。我明确表示我不想打破这笔贷款。

以上是积极的方面，我自己其实也很悲观，所以能理解你们的批评。对比来看，我自己一个人租一套还算可以的4居室公寓，每月租金850欧元加上额外费用，这距离贷款的标准也不远了，这样我就不会有太多储备，尤其是还没有偿还自有房产贷款……

房子当然有很大附加值，我的问题是a) 能支付多少，b) 根据收入应该为房产支付多少。我确实有手工技能，可以想象做一些维修工作（但屋顶和建筑主体当然必须是好的），但作为外行，我认为自己不能也不应该做出这样的判断。无论如何，评估师是专业人士，没有经验去评估一个工地是严重误判，这更像是电视节目的素材……

我在尼德劳/巴特维尔也看不到那个价格范围内合理的房子。

那里的地皮已经很贵了。你得去一个小的郊区镇，即使那里也很紧张。

我们曾在巴特瑙海姆/布茨巴赫方向看过。即使是在像奥伯-莫尔伦或罗肯伯格这样的小地方，价格也不便宜。除非你们找的是需要DIY装修的房子。但那种房子你至少还得花买价两倍的钱做维修。你有没有关注过那一带的房市？

我们的出租房明年年中卖出，届时我们会搬走。布局很不合理，有两套公寓。因空间划分，几乎无法使用。需要换新屋顶、新外墙（附属建筑也一样）、新的暖气设备。很可能还要换地板和天花板。水电系统肯定也得换。地窖潮湿。房东曾问过我们是否想买。考虑到维修费用，你的预算远远不够。即使这样，房子结构也很局限，主体超过一百年历史，70年代有个扩建部分。

所以我在Nidderau区找到了几个不同的报价，需要看看这些信息是否不准确。我们想看看几处房产。
我只看了那些不需要翻新或不在[Erbpacht]上的房子。
另外，我确实意识到寻找合适房子的过程可能需要几个月甚至几年。
因此，我们现在也开始预约看房了。