家庭内部的租购（带产权份额？）

大家好，
这是我关于这套房产的第三篇帖子，同时也有一个关于因缺乏自有资金而采用租购方式可能性的提问。
当前情况简短总结：这栋房子属于一个由我母亲和她的两个兄弟姐妹组成的继承人共同体。我们已经住了7年了。起初我们照顾我的祖父，自他去世后，我们承担所有费用包括地税等——作为回报，我们可以住在那里。我最近刚完成学业，因此之前无法接手这房子。但即便现在也（还）不行，因为我们没有自有资金，而且我目前只是合同工。不过我们对此的想法越来越具体，因此提出了租购模式的想法。我们希望尽快采取行动，这主要是因为房子有待维修且相关的运营成本很高——通过投资降低成本只有在我们真正“拥有”房产后才有意义。

想法是：未来我们通过租购合同，以每月“租金”的形式在比如10年内支付尚需商定的购买价格给三位法人产权拥有者。这些租金将全部计入购房款，最后需支付尾款。
根据我目前的理解，需注意以下事项：
- 如果不进行选择性购买，租购合同经公证签订时，我们需为我叔叔和姑姑的份额支付土地转让税；若为选择性购买，支付土地转让税的时间将推迟到行使购买选择权时。
- 因我们负担所有费用，继承人共同体没有出租损失，因此税务局将此视为无经济利益的闲置情况且不能申报广告费应该不会有问题——但我们也不能申报地税，因为在“租购期间”我们不是法人产权所有者（而且地税像现在这样原本也应该不需支付？！）
- 应在土地登记簿中登记转让预告登记，以防继承人共同体出现财务困难时，尽管我们已付款，却无权拥有该房产。

有没有简单的方法让我们通过每月付款在法律上也成为房屋的共同所有人？也就是说，能否算作“买入”继承人共同体的股份？这将极大缓解风险。例如，如果5年后我们决定不买房，但已支付了40%的购房款，那么如果房产卖给第三方，我们也能按40%比例分享卖出收益。

在传统的租购模式中，卖方肯定完全不感兴趣——但这里是家族内部出售。产权人没有任何支出，但目前仍需等待一段时间才能从继承中获得收益。采用这样租购或“股份购买”模式将使所有方更接近目标。假设我们达成此类协议，也必须以某种形式在法律、税务等方面进行规范。有人了解有什么可行方法吗？

- 如果不进行期权购买，根据租购合同的公证完成，我们需要为我叔叔和姑姑的份额支付土地增值税；如果进行期权购买，土地增值税的支付时间将推迟到执行期权时

这是正确的。

- 由于我们承担所有费用，继承共同体没有租赁损失，因此如果税务局将其视为兴趣爱好且他们无法在税务中申报广告费用，应该不会有问题 —— 但我们也无法在税务中申报土地税，因为在“租购阶段”我们不是法定所有者（而且土地税实际上也不需要像现在这样缴纳？！）

无论你们是租户还是所有者——运营成本包括土地税你们都要支付。只有作为所有者你才负责维护。你提到了土地税，这其实应该被中性看待。作为租户，土地税只是附加费用的一部分；作为房东则既是收入也是广告费用 = 没有税务影响。
继承共同体仍可能因维护和维修费用（作为房东）产生显著亏损。

- 我们应该在土地登记簿中登记预售登记权，以免继承共同体出现财务困难时，尽管已付款却突然无法主张房屋权利

这应当是租购/期权购买合同的标准内容。没有预售登记权和土地登记锁定，不要做任何事情。

有没有简单的方法，通过每月付款法律上成为房屋的共同所有者？也就是以某种方式“买入”继承共同体？这将极大降低风险。比如五年后我们决定不买房，但已经支付了40%的购房款，那么如果卖给第三方，我们也能按40%分得销售收益。

只能通过私人书面协议实现。如果有人不遵守，就得起诉并希望胜诉。遗产情况可能不同——如果指定第三方为唯一继承人，我对此不太清楚。

有人知道有什么办法吗？

去找税务师和公证人，他们是合适的联系人。这儿只有外行意见，没有具有约束力的法律咨询。

一个外行的非常愚蠢的问题。为什么这么复杂？你们不能直接以私人的借款（有或没有利率）从当前所有者那里借钱，以此立即买下房子吗？这个借款也可以看作是虚拟的，也就是你们每月支付一笔分期款，直到完全还清为止。如果可能的话，这样的事情肯定也可以通过法律和公证手续正式确定。

如果房东允许你们无租金居住了7年，那已经是一个很大的让步了。作为租户，你们本来就应该支付附加费用。每种方案都有优缺点，但如果取决于房地产税，那融资就非常紧张了。
如果你们支付更高的租金，房东必须为此纳税，作为回报，他们可以抵扣装修费用。
谁支付装修费用，如果需要贷款，可能母亲会愿意赠送或出售她的份额，还有许多其他问题。这个必须由所有相关方的税务顾问和公证人根据每个人的风险承受能力来讨论。

一个外行人的非常愚蠢的问题。为什么这么复杂？你们不能直接以私人的借款形式（有或没有利息）从当前所有者那里取得购房款，从而立即购买这所房子吗？这种借款也可以被虚拟地看作是你们在完全还清之前每月支付一笔费用。这样的事情肯定也可以依法和公证地正确记录，如果可能的话。

这可能行不通，因为房子必须 somehow 更换所有者。如果是赠与，至少 2/3 的价值会产生赠与税。

…但是如果取决于地产税，那么融资就非常紧张了…

不不，那只是一个理解上的问题。目前，根据我的理解，继承人共同体仍然可以税务抵扣，尽管我们支付了费用，但如果通过没有额外租金收入的租购合同整个过程被视为玩票性质，那么谁都不能再抵扣——这到目前为止是我看到的这种结构唯一较为可控的经济缺点。

这需要由各方的税务顾问和公证人根据每个人的风险承受能力进行讨论。

去找税务顾问和公证人吧。他们是正确的联系人。这里只有外行人的意见，没有正式的法律咨询。

谢谢你的提示，这让我明确了下一步 :)

在调研过程中我还碰到了人身年金或期限年金的方案，我以为可能还有另一种结构适合这种情况，只是我还没听说过。也许类似分期租购，例如10年期限可以再细分为5个2年阶段，在每个阶段购买房子的 1/5，房子逐步转为我们的所有权。
我们会非常及时地开始并支付修缮工程——如果发生不可预见的变化，房子被卖给第三方，至少我们能参与通过这些期待中升值措施带来的销售收益。我们的投资至少只会部分打水漂，而其他共有人也可以从增值中获益。
或者我们是不是通过协议义务必须参与销售收益？

这可能行不通，因为房子还必须以某种方式更换所有者。在赠与的情况下，至少有2/3的价值需要缴纳赠与税。

你可能误解了。你们应该从继承人共同体购买房子，但钱不会立即支付，而是以继承人给予你们的私人贷款形式存在。然后你们按计划作为租金支付给继承人分期付款。偿还多少本金和多少利息，以及由此导致的期限，将是谈判的问题。但税务方面怎么算——我不清楚。