地役权经验——是费用陷阱还是没问题？

我相信按照欧洲央行所设定的2%通胀率，36年后我已经还清了土地贷款。地役租赁与融资——总金额。从那时起，地役租赁变得更贵，因为还在继续上涨。

但是你除了地役租赁外，也计算了你额外需要的土地融资吗？那样的话，地役权其实表现不会差。

... 如果仔细算的话，实际上应该考虑整个融资（地皮 + 房屋）更高的利率，因为相对于总成本，自有资金比例较低。
另一个重要的因素是土地购买税。根据不同的联邦州，购买地皮时这笔税费可高达6.5%。在租赁地皮上也有类似的费用，但这笔费用通常只是很小的一部分，通常不到3000欧元。
我还认为租赁地皮有一个缺点：有些银行因为租赁权而给予略微差一些的贷款条件。但我个人并不认为这非常严重。大多数额外费用都不会很高，远不足以抵消上述的其他因素。万一有问题，可以去另一家银行，他们对租赁权看得没那么严格。

，是的，我确实有过。说不好倒也不算是坏，这点我得承认。我们的问题在于，产权出让方是私人，而不是教会或社区。

我只是小心地向我妻子的主银行打听了一下，结果他们立刻就拒绝了。

在我们这里情况也差不多，也就是说，如果建设用地被开发或提供，那么价格是每平方米300欧元及以上。因此，一块地的价格大约是25万到30万欧元，那些没有“大额”遗产的普通收入者，建房的梦想恐怕只能是梦想……

在我们这个特殊案例中，所提供的土地估价为每平方米150欧元，但实际价格可能更多是250到300欧元。假设VPS/利率每年增长1%，30年后每月还款额仅增加100欧元。

我们完全可以将目前15万欧元的所有自有资金投入到房屋中，就像Fleckenzwerg所说的那样，这样每月的房贷负担会更轻（利率更好等）。

这确实都是精确计算的结果。
300欧元/平方米对许多人来说仍然是一个适中的地价。
如果不需要整整1000平方米的地块，费用也相应较低。
在400平方米的土地上也可以建造漂亮的独栋住宅。用12万欧元几乎算是便宜了。

地租的调整实际上总是依赖于消费者价格指数。比如，从1990年到2012年，该指数上涨了36%。这相当于每年平均增长1.63%。
因此，你的地租在30年内可能会比你预期的涨幅更大。
事实是，在低利率时期，地租是一种权宜之计，如果可能的话，购买才是经济上更好的选择。

这在计算上也很容易理解。通常会估计地价的4%/年。
即便估值略低于市场水平，用便宜的贷款会更划算。
而且这忽略了土地永久不属于你的这一事实。
以12万欧元地块为例，理论上地租所有者只估价了6万欧元，但37年后你仍然支付了全部12万欧元地租。
相较之下，你在稍短的时间内也能以2%的还贷率和例如1.8%的利率还清12万欧元贷款。
还款之外还有大约4.3万欧元的利息，
但土地是属于你的，你可以出售、继承或做任何事情。

长期租赁模式可能是一种让社区划定建设用地、获得收入、积累资本，同时对建筑成本的社会适应性施加影响的方式。所有人都能受益：社区和承租人。