Expériences de droit emphytéotique - piège aux coûts ou pas de problème ?

Je crois qu'avec l'inflation de 2 % visée par la BCE, j'aurais remboursé le terrain après 36 ans. Bail emphytéotique vs financement - somme totale. À partir de ce moment-là, le bail emphytéotique était plus cher, car il augmentait de plus en plus.

Mais tu as aussi pris en compte le financement du terrain en plus du bail emphytéotique, dont tu as besoin en supplément ? Alors le droit de superficie ne s'en sortirait pas si mal.

... si l'on veut être précis, il faudrait même prendre en compte le taux d'intérêt plus élevé pour l'ensemble du financement (terrain + maison), qui résulte du fait que, par rapport aux coûts totaux, la part des fonds propres est plus faible. Et un autre point important est la taxe sur les droits de mutation immobilière. Elle s'élève, selon les Länder, jusqu'à 6,5 % pour un terrain à acheter. Il existe quelque chose de similaire pour les terrains en bail emphytéotique, mais cette taxe est généralement seulement une fraction, la plupart du temps inférieure à <3k€.
Je vois encore un inconvénient avec les terrains en bail emphytéotique : chez certaines banques, les conditions sont légèrement moins favorables uniquement à cause du droit de superficie. Personnellement, je ne considère pas cela comme un problème majeur. La plupart du temps, les surcoûts ne sont pas très élevés, certainement pas au point de compenser les aspects mentionnés ci-dessus. En cas de doute, on va simplement chez une autre banque qui est moins stricte concernant le droit de superficie.

, oui je l'avais. Ce n'était vraiment pas mauvais. Je dois l'admettre. Le problème chez nous, c'était qu'il s'agissait d'un bailleur en droit de superficie privé et non de l'église ou d'une commune.

Là, j'avais juste demandé prudemment à la banque principale de ma femme et elle a tout de suite refusé.

Chez nous, c’est un peu pareil, c’est-à-dire que si des terrains constructibles sont viabilisés ou proposés, ce sera alors à des prix au m² de 300 € et plus.
Ainsi, un terrain coûte environ 250 000 à 300 000 €, et donc, les personnes aux revenus moyens sans « grosse » héritage restent malheureusement avec un rêve de construction de maison qui reste un rêve...

Le terrain proposé dans notre cas particulier est évalué à 150 €/m², mais en réalité, ce serait plutôt 250-300 €.
Avec une augmentation annuelle de 1 % du VPS/intérêt, la mensualité augmenterait seulement de 100 € en 30 ans.

Nous pourrions simplement investir la totalité de nos fonds propres actuellement à 150k dans la maison et aurions alors, comme l’a aussi écrit Fleckenzwerg, une charge mensuelle moindre pour la construction de la maison, etc. (meilleur taux d’intérêt, etc.)

C’est quand même bien calculé.
300€/m² est encore un prix modéré pour beaucoup de terrains.
Si on n’a pas besoin d’un terrain de 1000m², les coûts sont aussi correspondamment plus bas.
On peut aussi construire de belles maisons individuelles sur 400m². Avec 120k, c’est presque encore bon marché.

L’ajustement du bail emphytéotique dépend en fait toujours de l’indice des prix à la consommation. Par exemple, il a augmenté de 36 % entre 1990 et 2012. Cela correspond en moyenne à 1,63 % par an.
Ainsi, ton bail emphytéotique devrait augmenter nettement plus en 30 ans que ce que tu supposes.
Le fait est que, à l’époque de l’argent bon marché, le bail emphytéotique est une solution de dernier recours, l’achat est, si possible, la variante économiquement meilleure.

C’est aussi très bien compréhensible par le calcul. En général, on compte 4 % de la valeur du terrain par an.
Même si la valeur est un peu inférieure au niveau du marché, on s’en sort mieux avec un crédit bon marché.
Et cela ignore complètement le fait que le terrain ne t’appartient JAMAIS.
Pour l’exemple du terrain à 120k, qui a été théoriquement évalué à seulement 60k par le bailleur emphytéotique, tu auras quand même payé les 120k de bail emphytéotique après 37 ans. En un peu moins de temps, tu aurais remboursé un prêt de 120k avec 2 % d’amortissement et par exemple 1,8 % d’intérêt. À cela s’ajoutent bien sûr environ 43 000€ d’intérêts, mais le terrain t’appartiendrait alors aussi, tu pourrais le vendre, le léguer, ou quoi que ce soit.

Le modèle de bail emphytéotique serait une possibilité pour les communes de désigner des terrains à bâtir, de générer des revenus, de créer du capital et en même temps d'influencer la compatibilité sociale des coûts de construction. Tous pourraient en bénéficier : la communauté et les preneurs à bail.