带有一些问号的房屋赠送

大家好，

由于我是唯一的继承人，我母亲想现在就通过赠与的方式将她的房子转给我。
这所房子没有债务，但情况有点特殊。

实际上是两块地，一块地上有那座两户住宅，建于1960年。紧邻着还有第二块地，也打算一起转让。这块地目前是待开发土地，实际上价值不高，因为现在不能在那里建房。但当地政府对这块地的土地参考价为每平方米410欧元。如果真的按照这个土地参考价计算，600平方米的地块价值为246,000欧元。

我当然希望总价值低于400,000欧元，这样就不用缴赠与税。但这只有在第二块地不必按照土地参考价估价的情况下才行。否则总价值很可能在600,000到700,000欧元之间。

你们能告诉我土地参考价是否必须作为估价依据吗？如前所述，目前我完全不能在那里建房。

我一般需要申报这套房产的价值是多少？公证人会质疑这个价值吗？如前所述，这房子很老，除了偶尔翻新浴室/厨房和更换地板外，从未做过大的维修。屋顶和暖气可能很快就需要维修，也没有做隔热。地块比第二块地稍大，但我觉得报大约400,000欧元的价值也不算不合理，这房子确实需要整修。

对此情况你们有什么看法或建议吗？

我非常感谢任何提示！

此致
敬礼
Timmi

地块1和房子现在，地块2以后。
我看不出问题在哪里？

登记的用益权可能在某些情况下也会（大幅）降低价值。听起来这确实是税务顾问的事情。

尽管如此，市政当局仍然为该地块估算了每平方米410欧元的土地产值。如果真的以这个土地产值作为计算基础，600平方米的地块价值将达到246,000欧元。[...] 你们能告诉我土地产值必须作为基础吗？

我不知道 是否愿意对此发表意见。你并不是从市政府购买这块地，而是它属于你母亲，她想赠送给你。对于税务机关来说，土地财产价值的评估标准与假设市场上的虚拟购买价格不同（公证费可能另当别论）。从税务角度来看，可能更聪明的做法是你母亲分几次赠与你（如果她还能多次赠送的话）。从技术上讲，你越早拥有这座房子越好，因为未来所有权转移后的能源现代化义务可能会更加严格。你是否是唯一的继承权人（继承人并不一定只有后代）？

你们能告诉我这里地价基准是否必须作为基础吗？

概率接近100%。

现在是地块1和房子，地块2稍后。
我看不出有什么问题？

十年内40万欧元。所以现在买房子，希望母亲能再活十年，然后才能再次赠与（免税）？

登记的用益权可能也会（大幅）降低价值。

不过听起来这是税务顾问的事。

是的。可能在必要时将价值压到0欧元。如果你以后需要银行贷款修屋顶等，那它对银行来说也只有0欧元价值，无法抵押。

概率接近100%。

[*]这可能不正确。评估一块土地有多种方法，尤其是通过评估师。
[*]由于需要修缮，房屋的价值可能接近于零，这方面评估师也能提供帮助。
[*]关于用用益权的建议是正确的，这不仅降低了土地的价值，还能正确保障你母亲的权益。
[*]你一定要咨询税务顾问和律师。我预计你无需支付一分钱的赠与税。