资助土地和房屋建设

大家好，亲爱的社区，

经过一番反复，我们终于找到合适的方案，正在敲定我们土地购买+建房的最终融资方案。期待大家的反馈！

关于你们的一般情况:

[*]你们是谁？男31岁，女31岁，已婚
[*]有孩子吗？4岁，2岁，0岁
[*]计划要更多孩子吗？不再要了
[*]你们的职业是什么？男=雇员；女=雇员，但多年育婴假中
[*]你们工作多少小时？40小时，0小时

收入和资产状况:

[*]你们的收入是多少（税前/税后）？男=6250欧元净收入+年终奖金（2.5个月工资）；女=育儿津贴（加）750欧元，随后兼职，收入相似，可能略高
[*]有多少儿童补贴？750欧元
[*]你们有多少自有资金？12万欧元
[*]打算投入多少自有资金到房屋项目？9.5万欧元

住房开销:

[*]当前租金（含暖气）：2350欧元
[*]食品费：650欧元
[*]出行费：400欧元
[*]其他杂费（家庭账本）：1400欧元
[*]度假：200欧元
[*]总计：5000欧元
[*]当前含暖租金

收入与支出总计:

[*]总收入约7700欧元（不含奖金）
[*]总支出5000欧元
[*]余额2700欧元
[*]冷租总额1800欧元
[*]可用于贷款4500欧元

关于物业的一般情况:

[*]土地面积多大？545平方米
[*]土地尺寸是多少？21x26米
[*]土地基准价多少？约600欧元/平方米
[*]新建，旧房（建筑年份），房屋类型？KFW 40 QNG
[*] ？没有
[*]房屋多大？( / 使用面积) 154平方米
[*]完工后土地和房屋的市场价值？约100万欧元

建筑或购买成本:

[*] 325,000欧元
[*]附加购置费用（公证费、法院费、土地购置税、中介费）25,000欧元
[*]建筑或购房费用（含 、 ）460,000欧元
[*]建筑附加费用（如房屋接入、地质调查、工地用电等）90,000欧元
[*]外部设施/露台、道路、园林设计、围栏等……10,000欧元（自助劳务）
[*]总成本910,000欧元

其他费用:

[*]厨房费用15,000欧元

成本汇总:

[*]总成本925,000欧元
[*]可扣除自有资金95,000欧元
[*]融资金额830,000欧元

必要的贷款信息:

[*]KFW 300
[*]贷款金额215,000欧元
[*]利率（年名义利率，其他为实际利率）0.51%
[*]利率锁定期限10年
[*]利率锁定期结束时剩余债务180,000欧元
[*]初始还款率3.1%
[*]月还款额645欧元
[*]5年免还款期

[*]KFW 124
[*]贷款金额100,000欧元
[*]利率（年名义利率，其他为实际利率）4.01%
[*]利率锁定期限10年
[*]利率锁定期结束时剩余债务85,000欧元
[*]初始还款率1.38%
[*]月还款额450欧元
[*]5年免还款期

[*]IFB自住房贷款（汉堡促进银行）
[*]贷款金额150,000欧元
[*]利率（年名义利率，其他为实际利率）2%
[*]利率锁定期限15年
[*]利率锁定期结束时剩余债务90,000欧元
[*]初始还款率2.5%
[*]月还款额560欧元
[*]1年免还款期

[*]主贷款
[*]贷款金额350,000欧元
[*]利率（年名义利率，其他为实际利率）4.2%
[*]利率锁定期限15年
[*]利率锁定期结束时剩余债务293,000欧元
[*]初始还款率1%（可能更高）
[*]月还款额1500欧元

贷款还款额:
第0-1年：2190欧元
第1-5年：2500欧元
第5-10年：3170欧元
第10-15年：3400欧元（KFW贷款利率转为4%+还款率2%）

说明:
- 首先利用免还款期和较低还款率来度过孩子照护时间。（第0-5年还款额大幅降低）
- 第5年后，几乎所有孩子都上学，妻子有了较为稳定的收入，现在可以承担较高还款额
- 中途如有合理，利用奖金支付和储蓄进行特别还款

我注意到的是，你们建造的是EH 40 QNG，但在补贴方面根本没有使用KFW 297 “气候友好型新建住宅”。你们肯定对此考虑得很周全，可以简单解释一下吗？为什么不用KFW 55？

另外，你们似乎在汉堡找到了一个按土地指导价的地块。这可能是个好交易——祝贺！是在自由市场上还是通过关系找到的？

我注意到你们建了一个EH 40 QNG，但在补贴方面却没有使用KFW 297“气候友好型新建住宅”。你们一定考虑得很周全，可以简单解释一下吗？为什么不选KFW 55？

因为他选择了300系列的，这是相同的，只是作为家庭补贴贷款额度更高。两者不能同时使用，没有KfW40的话，在新建领域就无法获得KfW补贴了。

因为他选择了300的贷款，这和家庭资助中的贷款只是额度更高一样。两者不能同时使用，没有KfW40的话，新的建筑项目就拿不到KfW的资助了。

正确。

大家对成本规划有什么看法？我们其实挺标准的，地块几乎是正方形，没有斜坡，现在是草地。房子没有太多花哨的东西，除了一个屋檐山墙，二楼可以再安置第三个儿童房。

每月的负担当然不小，但我也预计未来5到15年收入会有所提升，债务会在一定程度上“被通胀抹平”。不过这当然还是挺有挑战的，但我们相信自己能够做到。

对我个人来说，这样的负债太多，自有资金太少。总归有点天真。

你预估了25,000的购房附加费用。仅汉堡的房产转让税就是5.5%，或者17,875欧元。
另外，最低3.25%的中介费又是10,562欧元。公证费+土地登记费+市政费用大约又是7,000欧元。

总共的购房附加费用已经达到35,000欧元。意味着前10,000欧元已经算进去了。

厨房15,000欧元？如果你不打算买POCO的厨房，更可能是30,000欧元。甚至在Obi都买不到这样的厨房。

154平方米的居住面积。对于三个孩子来说，我觉得非常少甚至不够。你在楼上需要3个儿童房+主卧+浴室+可能还有衣帽间。

一切都很紧凑。

我对融资一窍不通。在我们这里，是女会计负责。三个孩子的话，我不会以两个全职工资来计算，而是计划最多1.5个岗位，并且把日常开销估得更高。我的两个孩子的经验是：学校需要大量看护，课后托管和幼儿园一样不可靠，而且在教材和活动上要花很多钱。对于融资金额的大小，我会留出很大的余地。但这只是我的安全感需求。