在斯图加特地区融资和购买还是继续租赁？

大家好，

我的第一篇帖子：所以先跟大家打个招呼。我叫Marc，我已经在这里潜水大约一年了，学到了很多东西——先感谢大家。

我想简要介绍一下我的情况和目前的想法。我来自斯图加特地区，那里的房价相应地很高，无论是租房还是买房。

我现在34岁，目前还和一个朋友合租学生公寓。无论买房还是租房，我都计划近期搬家，因为随着居家办公的普及，过去1.5年里我对拥有自己房子的愿望大大增强。我有一份非常稳定的工作，几乎相当于公务员身份。我想留在郊区，目标是在未来5年内买房（是双拼别墅、独栋别墅还是公寓，取决于钱包 ;-)）。我有一个伴侣（30岁），我们的目标非常一致——她也有一份稳定的工作。

昨天我参观了一套带花园的新建公寓（目前还在建设阶段），我非常喜欢。相关信息：4个房间，93平方米，带露台和花园，位于底层。购房价格约465,000欧元，另加杂费（约35,000欧元）和地下车位（23,500欧元）。公寓地板需要自己铺设（或者委托他人）。包括厨房和一些定制需求，我大致估计总价在550,000欧元左右。

同类位置的公寓冷租金预计在1,200到1,500欧元之间。从长远来看，这套公寓可能对有家庭来说偏小（至少如果我们有两个孩子）。

基本上，我现在面临的问题是：继续租房直到情况更稳定和可预见，还是现在先买这套公寓（先自己承担房贷），如果将来房子变小，可能再卖掉。我真正担心的是不断上涨的贷款利率和建筑成本——我不想因为害怕“错过机会”而仓促购房。因此，我想和大家讨论，尽可能做出理性的决定（如果可能的话 :)）。

关于你们的一般信息：

[*
你们是谁？男（34岁），女（30岁）
[*]你们多大年龄？男（34岁），女（30岁）
[*]有孩子吗？没有
[*]有生孩子计划吗？是的：1-2个
[*]你们职业是什么？（男）项目管理团队领导，（女）OEM职员
[*]你们每周工作多少小时？（男）约45小时；（女）40小时


收入和资产情况：


[*]你们的收入（税前/税后）是多少？（男）目前税前年收入约105,000欧元，（女）约90,000欧元；两人的工资都有增长空间
[*]有多少儿童补助？0
[*]有其他津贴如育儿金、病假金等吗？0
[*]你们有多少自有资金？（男）约100,000欧元（其余资金投资于资本市场）
[*]你们计划投入多少自有资金购房？约80,000到100,000欧元



住房费用：


[*]当前冷租费用 --> 我总结一下：目前我包括所有杂费、网络、Sky电视、Netflix等每月大约支付450欧元。
[*]手机费用：每月40欧元


交通费用：


[*]公交和地铁月票（也包括孩子）：（男）每月70欧元
[*]汽车：有一辆按1%税收规则使用的公司车，当前车辆价值约50,000欧元，每6个月更换一次，不可能选择更小的车辆类别。车辆价值通常在45,000至50,000欧元之间。


保险费用：


[*]责任险（包括动物）：每年65欧元；其他保险没有（可能相对于德国标准稍显不足 :)）


生活开销：


[*]我不记账，但生活方式属于简朴。虽然这总是见仁见智，不过从下文储蓄情况可以合理推断生活成本。:)


储蓄情况：


[*]当前储蓄：
[LIST]
[*]每月450欧元ETF
[*]每月100欧元银行储蓄计划（其中40欧元是资本形成福利）
[*]住房养老储蓄160欧元/月（这笔钱我该怎么办？！）
[*]每月1300欧元活期储蓄
[*]所有奖金、年终奖、假期工资等至今都存入活期储蓄，大约每年10,000欧元
[*]总储蓄每年约34,000欧元
[*]另外，疫情期间我还有额外结余，偶尔会用来存钱或消费（喜欢骑公路车……大家知道这爱好意味着总有花钱的空间。:rolleyes:)

其他开销：

[*]没有其他开销

收入和支出总额：

[*]总收入
[*]总支出
[*]余额
[*]其中冷租和可放弃储蓄（例如房贷储蓄部分）：冷租260欧元，储蓄1300欧元+每年特别支付10,000欧元（约合月800欧元）

关于房产的一般信息：

[*]土地面积？公寓
[*]面积是多少？93平方米
[*]基准地价多少？不清楚
[*]新房还是老房（建成年份），房屋类型？新房
[*]车库？地下车位
[*]房屋多大？（住用面积/使用面积）93平方米住用面积，15平方米使用面积
[*]完工后地皮和房屋市场价值？不清楚，上面已经说明费用情况

费用汇总：

[*]总费用约550,000欧元
[*]可用自有资金80-100,000欧元
[*]贷款金额450,000欧元到470,000欧元

你们会给我什么建议？贷款45万欧元当然以我的收入来看额度不小，非常高。但我更想知道从原则上讲现在对我来说什么选择最合理。我之前也考虑过另一套370,000欧元的新建公寓（70平方米，3个房间，有花园），但很遗憾已经卖出。

附言：如果这套房将来对我们来说太小，我们当然会一起买房。目前大致价格是140平方米新房约700,000欧元，加上杂费。

期待有好的讨论。如果你们还有问题，我自然愿意补充。

祝好
Marc

你会给我什么建议？45万的贷款对于我的收入来说确实是个大数目，也很高。

你的年净收入大约是5.5万欧元——相比收入，这笔贷款并不算很高，而是适中。你可能只是还不习惯这些数字。这只是一笔1500欧元的月供，且还有合理的还款计划（还可以更便宜）。
绝对不会因为收入问题而买不起房——如果你一个人靠3000欧元生活费和附加费用都无法应付，那你确实有问题。而且还有伴侣的收入，也会为生活贡献一份。

一起买70万欧元的房子？A) 我不认为在斯图加特地区你们能买到很多这样的房子，B) 你们也不会觉得支付这笔钱是轻松的。我们这里很少见到这么好的信用状况，你们会被银行热情对待。即便是共同花一百万欧元买房也能承受，只要你或她不长期只靠一个人收入。

现在买房是否划算？没人能为你们回答。我个人认为房产和其他用品一样是使用品。如果我想买一个公寓，我就买。如果5年后我需要一个房子（比如家庭成员增加或者公寓和邻居太“挤”了），那我就买房子。卖房时如果没有赚到钱，那也无所谓。但这5年在公寓里幸福住着的时光，是别人永远拿不走的。而且我认为我们离房价大幅下跌还很远。

+- 4.700 € 净收入，储蓄 2000 €，消费 2700 €。
每月约 600 € 的固定开销，你或许应该考虑一下记账本？

你的年净收入大约是55千欧元——相较于收入，贷款并不高，而是适中的。你可能只是还不习惯这些数字。这只是一笔1500欧元的月供，且有合理的还款计划（还可以更便宜）。
收入绝不是住房问题的障碍——如果你每月拿3000欧元支付生活费和杂费还不够用，那问题出在你身上。另外还有伴侣的收入，她也能为生活出一份力。

一起买一套70万欧元的房子？A) 我觉得你们在斯图加特地区没多少选择，B) 你们也不一定能轻松负担这种费用。我们很少看到这么好的信用，银行会非常欢迎你们。如果房价达到一百万（共同买房），只要你们不是长期单独收入者，也能负担得起。

现在买住房是否明智？没人能替你们决定。我个人认为房产就像其他生活必需品一样。如果我想买一套公寓，就买了。五年后如果我需要一栋房子（比如家里人口增加或者公寓与邻居住得太挤了），我就买房。卖出时如果没有赚到钱，那也无所谓。但那五年里在公寓里的幸福是别人永远夺不走的。我认为我们离房价大幅下跌还很远。

你好 nordanney，

感谢你的有用回复。我的目标不是从房子交易中获利。如果能做到收支平衡，我就非常满意了。不过很明显，如果我继续租房，我也不会租93平米的房子，租房时我也可以放弃花园。从感觉上来说，我会觉得这是一种限制（尤其是疫情期间，有花园非常宝贵 :)）。你说的其实非常到位：为了5到10年内幸福地生活（没有感觉到任何限制），我愿意承担可能由于房价下跌或停滞而带来的风险。

我也觉得贷款的每月负担是可以承受的，虽然对我来说，1300欧元的月供不再流入我的货币市场账户是一种调整——但这确实是心理问题。

净收入大约4700欧元，储蓄2000欧元，消费2700欧元。
每月固定开销约600欧元，或许你应该考虑做个家庭预算账本？

你好 Tamstar，

我觉得你没完全读懂我的帖子，过去两年我每年大约存了3.4万欧元，平均每月大约2800欧元储蓄。也就是说，我平均每月消费（不包括租金）约1300欧元（当然其中也包括假期开销）。至于这个数字多还是少，我不好评判。

祝好
Marc

我在哪里可以申请OEM的40小时周工作，每年90k的办事员职位？ :D

我理解正确吗：你们一起的年毛收入大约是20万？

你们在大约50万的融资金额面前根本不需要担心 :)

对我来说，每月1300欧元不再流入活期存款账户还是一种调整

储蓄率可以直接打入“还款账户”=银行贷款。储蓄率就相当于是更高居住价值的甜头。我总是将利息负担作为与租金的比较。比如45万欧元贷款，利率1.5%，利息是562.5欧元，类似于冷租金。但物业费等其他费用则略高（管理费等）。所以你可以看看斯图加特这个价格能租到什么（我有个朋友在怀布林根——所以也比较了解那边的价格）。