如何在没有自有资金的情况下资助一栋价值100万欧元的房子？

尊敬的女士们，先生们，

我有一个问题，我想购买一栋价值约100万欧元的房子。我真的需要你们的建议，如何处理这件事，或者我应该采取哪些步骤。你们会怎么做？

我目前的净收入是2000欧元，她目前的收入是1800欧元（育儿津贴），我们有一个孩子。

我们没有贷款，也没有租房负担，因为我们住的公寓是我的。我们只支付物业费。

目前的居住状况令人无法接受：

我们目前住在一个25平方米的一居室公寓里，空间非常拥挤。

我们想在斯图加特县购买一栋价值正好100万欧元的房子，但我们没有现金作为自有资本。

银行拒绝了对100万欧元的房地产贷款。

但有一个特殊情况。

我以前作为投资买了一些一居室公寓（当时2005年很便宜），而且一直出租。我目前拥有10套所谓的一居室公寓，加上我自己的公寓，总共有11套。

这些公寓没有贷款。

想法是卖掉所有公寓，或者卖掉尽可能多的，以凑齐100万欧元。

但税务局的问题是“三个物业规则”，他们说如果我在短时间内把这些都卖掉，会把我当作商业经营者。

尽管持有时间超过10年，这并不算作计数物业。

融资银行拒绝为100万欧元的房屋贷款，并且不认可这些一居室公寓作为担保，我不明白为什么。

银行会排在第一位获得担保，他们会得到全部收益。

我该怎么做？我感觉这10套小公寓让银行顾问觉得有压力。

根据税务局的说法，问题是“三个物业规则”，如果我在短时间内全部出售，他们会根据他们的说法将我归类为商业性质。

是的。这是一个复杂的税务状况。但可以通过合适的税务顾问，以及可能将资产注入公司来处理和优化。甚至可能通过股权转让的方式优雅地解决整售问题。

我以前为了资本投资买过单间公寓（当时2005年很便宜），一直出租。目前我拥有10个所谓的单间公寓，加上我自己的公寓一共有11个。

这是11个单独的房产，每个都必须按实物价值进行评估。现金流可能不错，但实物价值评估可能很糟糕。还有11倍的工作量。
没人愿意这样。

银行是第一顺位担保人，他们会拿到全部收益。

和外行讨论这个没有意义。请不要误会。

我该怎么办？我感觉这10个小公寓 somehow吓退了银行顾问……

- 祈祷并希望你能找到一家“傻”银行愿意贷款（我们也不会这样做）。
- 出售公寓，接受痛苦的税务代价。
- 给我们提供一些关于这些公寓和租金的信息。

我更认为收入而非安全性是问题，当然还有为贷款进行11次担保的工作量。你在银行只申报了3,8千欧元的收入，还是也包括了租金收入？你是在银行办理还是通过中介？我从商业领域了解，有些银行例如对某些行业有“黑名单”，不会资助这些项目或承认其价值。也许这对这些迷你公寓也是如此。这10套公寓每月租金收入是多少，你估计这些公寓的价值是多少？卖出这些公寓能带来利润吗？

卖掉三套公寓，用所得款项作为自有资金。也许会有银行愿意为剩余部分提供贷款？你还可以逐步出售一两套公寓，例如进行特别还款，或者在固定利率期满后申请利率更低的后续贷款。

只是简短地说，我来自斯图加特

我不明白。

我在斯图加特有11套已 fully 付清的单间公寓，每套至少价值100,000欧元，总价值约为110万欧元。

银行没有风险....

看起来我必须“出租”这些公寓然后卖出，然后买下那时可能已经没了的房子。

在斯图加特，这些公寓几周内就能以100,000欧元的价格卖出。

卖掉3套公寓，把收益作为自有资金。也许能找到一家银行来融资剩余部分？
你也可以逐渐卖掉一两套公寓，比如提前还款，或者在固定利率到期后申请一个利率更低的后续贷款。

我想我可能不得不走这条路，我现在要卖掉3处房产，这样银行才愿意“融资”给我。

银行似乎对11套房产和收入持负面评价，一位工作人员说很多人会被这些麻烦吓退。

11次土地登记手续真的不太好办。