现有房产购买：看房后的流程？在办公室有信息吗？

我们想购买一处现有房产，但还没有具体目标，不过已经看过不少。遗憾的是，合适的房子还没遇到，或者感觉价格明显偏高。

房产介绍的情况是，可以尽快入住，同时还能自己做一些装修。也就是说，房子不应该是废墟，但也不必全部完全翻新得完美无缺。

假设我们去看一处房子，并且表示可以考虑购买。除了卖家想看到的贷款批准书外，我还需要了解一些事情，以便评估后续费用，并且确认我不是买了个“瘾猫呆袋”（买猫的袋子——即吃亏的买卖）。经纪人通常会粉饰一切，无法了解到真相，也不能听到像“可以考虑”或“最好别碰”的真诚评价。可惜我身边没有能请教的熟人。

那么，如果有认真购买的意向（而且现在情况通常需要速度），应该怎样策略性地操作呢？通过经纪人买房是拿不到建筑和价值鉴定报告的。

- 我考虑一定要带一位建筑鉴定专家（拥有建筑工程师文凭或者是能做强制拍卖评估的鉴定师）一起去第二次看房。他需要给我他的专业评估。约这种专家的时间应该很快。不过在这之前，我得先确认其他事项，因为鉴定师是收费的，我只打算在很大可能买下该房产的情况下支付这笔费用。
- 应该向哪些相关部门询问什么信息？我对此几乎一无所知，比如，通常其他买家会问哪些部门，想知道什么事项。
- 关于产权登记簿（Grundbuch）：我了解很少，但我不想等到公证处签约时才发现房产权利上有终身居住权之类的问题。这方面我得先自学相关知识，还是有哪儿能快速了解的说明吗？
- 地籍图（Flurkarte）：专业人士从中能看出什么？如果有别人享有通行权，应该能从图中看出？
- 还有卖家必须保持房屋建筑保险有效，不能在交易过程中取消。很难想象房子在交易完成前烧毁的情况！

那么，如何询问和排除这些对我不利的因素？聪明的房产买家们通常怎么做？

谢谢你的回复！

也许我表达得不太清楚：是的，应该是一栋保存良好的现有物业，但正如所说，不必全部都完美无缺。

一般来说，在购买之前，你应该有大约两周的期限，在这段时间里你可以先阅读并可能让别人审核公证合同。资料应该由中介提供，他可是赚了一大笔钱。遗憾的是，有些中介对此并不总是持相同意见。

你说大多数房产都被高估了，而且通常需要快点成交。现在几乎是买房的最糟糕时机，因为市场几乎被清空了。至少在我们这里是这样。剩余的库存没有被卖出也是有原因的。可能是因为业主希望找到一个足够绝望的傻瓜，或者中介人为地抬高价格。

“快点买，趁它没卖掉”的论调总是来自我们联系过的中介。但说实话，没有头脑的人会冲动买下价值20万欧元或更多的房子。地皮的情况更严重。总是吹嘘有等待名单诸如此类。最终我们让中介等了四个星期，然后从卖家那里得知，我们实际上只是第三批有兴趣的买家。其他人早就放弃了，因为距离我们50米远处有个幼儿园。

所以中介在这里故作强势，试图影响我们的决策。因此，宁愿多等一天，也不要太快签字。

我认为这才是精明购房者的表现。

更多建议：
向当地政府询问近期有哪些建设计划。别搬进去后，街道重新修建或下水道重新铺设，这会让你大出血。问问所有账单是否已结清。即使是旧房，地方政府或公用事业公司也可能有未结清账单，这些将由你承担。
土地登记册上应列明所有仍在登记中的负担，即使还有抵押登记，你的银行也可能拒绝贷款。因此，银行也应提前查看土地登记册。

这些事总是需要时间。

希望这对你有所帮助。

[Quote="moertelmischer, post: 44246"]谢谢你的回复！

也许我表达得不太清楚：是的，确实应该是一栋保存良好的现有物业，但如前所述，不必每一处都完美无缺。[ /QUOTE]

问题是，你觉得“好”到底是什么意思，你能判断吗。多花两次钱请专家总比少花一次好。专家的费用也不算太贵。但一次小失误的购买可能会让你损失好几万。

就是这样。战术这个词也值得重新考虑。我们刚刚卖了我们的房子（因为我们要重新建造）。我很乐意进行第二次带有工匠、评估师或建筑师的参观。但应该尽快进行。三周内通常没有房子卖出。通过中介会更慢。我比旁边想卖同样联排别墅的中介准备得更充分（包括账单、每月费用、地籍图）。那套房子至今还没卖掉。所以，三周时间来了又去了。三周时间还在继续，那些最初离开的人又回来了……六周后，迟缓地出现了战术性的报价。可惜其中一个快手已经得到了承诺。一处好房子，你可以看到，也能感受到（良好的居住氛围，光线）……那时你也应该知道自己的融资范围了。

目前买现有房产确实没有太大意义。

原则上是对的。但我生活在当下，而不是五年后。此外，我租房的生活质量不会变好。最后，我银行里的钱也不会增值。

或者考虑一下新建房屋

我也考虑过，得出的结论是：1. 成熟地段的合理地块太贵了。2. 材料和工人价格也上涨了。总体来说并不便宜。而且还有所有的压力。不，这不适合我。我想亲眼看看我要买的东西，签合同，然后换锁。