建设项目400k：增加多少层？

我们计划在柏林南部的卫星城（特尔托、克莱因马赫诺、斯坦斯多夫）建一栋独立住宅（约120平方米的净居住面积），已经向大型建筑公司索取了一些具体报价。仅因地价，我们预计的40万预算似乎难以维持。

根据我们的设想，房屋净价中等总价约为19万欧元，全部其余费用用于附加费用和尚未拥有的土地。我们现在必须从后往前安排，要增加土地预算，因此我希望能听取大家的意见和建议。

我们双方均为公职人员，总净收入约5.2万欧元/年。随着年龄阶段和预计的职位晋升，收入在增长。你可能会认为收入“不错”，但显然在这个地区这已不够？目前我们租住一套每月1400欧元冷租的独立住宅。尽管有孩子且储蓄仅为适度，扣除所有生活和娱乐费用后，我们每月约能存下1000欧元。因此计划最迟30年内在退休前还清40万预算，这大致相当于我们的冷租金。自有资金不多（3万欧元）。

有没有预算类似的人已经成功建房，或者有人敢对我们的预算做些调整？我不是硬要增加预算，而是想知道哪一金额“健康”地符合我们目前的收入状况。对于建筑公司推荐、土地寻找等方面的进一步建议，我也非常感谢！

问候，
恩斯特

你好，

这意味着40万（19万用于房子，目前21万用于包括所有附加费用的土地，这还不够吗？）

如果房子的结构成本低于土地，我会考虑一下。房子有多大，19万现实吗？

我觉得土地加房子还没到最后阶段……

每年毛收入5.2万还是净收入？如果是净收入，40万贷款的话每个月是4333，是的，可能更多。

你们得自己决定是否要投入这个项目。对于银行来说，这应该是可行的。

净收入4300欧元时，我认为你们不应该融资过高。宁可降低房子的标准或者减少土地的面积。并且尝试从[Gemeinde]那里获得一块土地，这样你们只需为土地支付购买附加费用。

我明确表示我不知道北方的建筑价格，但一栋19万欧元的房子顶多只能是经济型标准。这没什么大不了，但你们应该清楚这一点。

那么，计算下来至少是19万欧元的房子+21万欧元的土地+建筑和购地的附加费用。

我觉得这已经接近45万欧元了。你们的自有资金也基本为零，因为这3万欧元可能要用在厨房、家具和其他小额开支上。

别忘了还有外部环境建设！

建筑费用非常非常低。里面应该包含什么，面积多大？附加建筑费用、户外设施、停车位？

此外，用每月1400欧元支付40万欧元，不可能在30年内还清。你大概忽略了利息。
例如，利率为2.3%，期限30年固定（这非常乐观，因为自有资金接近0，实际利率更可能是2.8%甚至更高），每月1400欧元还款下，还会剩余7万欧元的未还本金。
可以选择更短的期限，但即便是20年固定利率，1400欧元的月供也仅仅勉强达到目前预计的2%的最低本金偿还率（而且这并不能保证30年后无负债）。

我认为有两个因素还不正确。其一是房价，我认为其不切实际地偏低；其二是对于几乎无自有资金情况下，按理想月供能贷到多少贷款的估算。

来自实际经验：我们融资了418,000欧元，按照20%的自有资金，混合利率1.66%，3%的还款率计算，在没有额外还款的情况下，预计26年后能够还清贷款。每月还款额（不含附加费用）为1600欧元。虽然贷款已经申请，且我们还有两个月才开工，但可以预见“意外”的额外费用在10,000到20,000欧元之间，我们现在通过勤奋储蓄尝试在六月底前弥补这部分资金。因此，你的计算没有你想象的那么简单。你也应该马上把“交钥匙”这个词从脑海中抹去。

一个简单的例子：“交钥匙”这个词中并不包含淋浴房，而两套淋浴房可能轻松花费2000欧元左右。
另一个可能很贵的例子是地面工程、土建工程和排水系统。这些项目往往是总承包商最试图掩盖的部分。