用自有资金还是用抵押贷款购买房产？

你好，

有个简单的问题，就是从税务角度看，是应该贷款买房或公寓比较好，还是如果有钱的话直接现金支付更好。

假设：

公寓购买价格为100,000欧元
银行里有100,000欧元
假设银行利息/分红为2% = 2000欧元（扣除26.375%的资本利得税（不含教会税））= 税后收益1472.5欧元。

该房产将用于出租。所以可以抵扣贷款利息。

假设：
贷款100,000欧元
利率例如2.2% = 每年2200欧元利息
（暂且不考虑还款及因此导致的利息减少）

如果个人收入稍高于50,000欧元，边际税率约为45%。
所以从计算上看，在2.2%的利率下，实际上只需支付(2.2% - 45%) = 1.21%的利息。

我的理解是否正确：这种情况下贷款更划算，因为实际支付贷款利息只有1.21%，而银行税后收益为1.4725%，这样实际上能多赚0.2625%。

计算是否正确？
即贷款利率减去45%税率，与银行收益减去26.375%税率进行比较。

这样的话，原则上贷款利率大约在2.7%时才更适合使用自有资金。因为在2.7%以下，贷款总是比使用自有资金更划算。
计算如下：
2.7%减去45% = 1.485%，大致等于账户的1.4725%收益。

这是正确的吗？还是我哪里思考有误？

没有考虑到通过自有资金借贷可以获得更好的房贷利率，这我明白。我只想知道是否有思考错误，以及从哪个利率开始使用自有资金更划算，何时贷款更合适。

谢谢大家的帮助。

应该忽略通过自有资金自然能获得更好抵押贷款利率这一点。我明白这一点。只是想知道我有没有思维错误，以及从哪个百分比开始使用自有资金更划算，什么时候贷款更划算。

基本上可以这样计算。但单纯从税务角度考虑是不够的。如果不考虑自有资本、贷款成数、由此变化的利率、融资的附加费用以及通货膨胀，整个计算就是不完整的。结果也不会正确。

还要考虑买房者是作为资本投资者还是投资人。作为资本投资者，我乐于接受3-5%的毛租金回报率（被动行为）。作为投资人，我会考虑如何进一步开发房产（主动行为），目标是实现两位数的净收益率。这时之前提到的各项因素都会发挥作用。

谢谢你的回答，

正如所说，关于银行安全性等问题暂时先不考虑。我只关心计算和税务影响。
通货膨胀可能也是一个需要考虑的因素，但这其实应该是抵消的，对吧？
关于储蓄免税额的提醒也很好，不过这个已经用完了。

我只是想看税务方面的影响。如前所述，我知道如果我投入自有资金，利率会下降。
不过这部分可以再计算一下。假设我们仍然贷款100,000欧元，但假设房子现在要价110,000欧元，使用10,000欧元自有资金。也就是说贷款仍是100,000欧元，但利率因此从2.2%降到2%。这样一来，相对于全额贷款，整整100,000欧元可以节省0.2个百分点的利率。现在计算稍微复杂一点了。
我本来通过投入的10,000欧元可以获得1.4725%的收益，但现在则是对整个100,000欧元（扣除/加上可抵扣税款后）支付少0.11%的利率。
哎，有没有什么计算器能帮我算这个？那太棒了。

我不是很明白你第二段的意思。首先不太清楚你说的“活跃”是什么意思，其次这和融资、利率以及融资的税务方面有什么关系？

谢谢你们的帮助

当然有这样的程序，但价格不便宜。这是行业软件。

资本投资者购买房地产，出租，并从投入资金的回报中获益。通过融资，他可以杠杆自己的自有资本，从而提高自有资本投入的回报率。

投资者将整个过程视为一项投资。会有详细的规划，说明房地产未来的发展方向。简而言之：低价购买，进行投资（现代化改造等），享受税收优惠，实现租金增长潜力，10到15年后可能以相应的增值出售（免税）。

房地产被视为一家公司，需要领导和管理。这意味着比仅仅想把钱存放并赚取利息的资本投资者付出更多努力。投资者的回报希望是租金回报率远超两位数。即相对于投入的自有资本，达到数百甚至数千个百分点。

就您的情况而言，也可以考虑将您的自有资本分成五份，购买五套各自80%融资的房产。大致估算：假设所有物业都能带来正回报，您的收益将是自有资本的五倍。

针对您的情况，也可以考虑将您的自有资本分成五份，购买五处每处贷款比例为80%的房地产。大致估算：假设所有房产都能带来正收益，您的收益与自有资本的比例将是五倍。

通过这种利率杠杆/杠杆效应，风险自然会增加，不再可与2%的定期存款相比，而应该带来更高的收益。

@ GeorgPuetz:

行业软件用于计算公式？用一点努力和数学理解应该也能在Excel里做出来。这种东西肯定已经有了吧？

不过这根本不是问题，也和融资没什么关系。我之后是否翻新以便更好地出租/出售，是否会涨租金，地段如何等等，都是完全不同的问题，这里不讨论。
再说一遍。我关心的是，我手上银行里的100万，是直接现金买公寓好，还是贷款买更划算——并且考虑税务角度。

我的资本收益要扣除26.375%的税（税率）
现在的问题是，我到底是把钱放银行里好，还是贷款买房，因为贷款利息会产生费用，但又可以抵扣大约45%的所得税。

我想知道我是不是这样考虑没错，还是有什么思维误区。

@ Musketier:
如我所说，这不是讨论的内容。我是说我宁愿把钱投高风险股票，还是买20套房。这不重要，重要的是我计算的方式对不对，还是有错误。

我自己可以算一算，风险投资能不能赚10%，扣除26.375%税后，再权衡风险等（但这不是重点）
然后计算贷款利息，将这两个数字做比较。