预付款建筑储蓄合同与年金贷款之比较

你好，我们想买一套房子（Kaufpreis 300.000 Euro, Nebenkosten 25.500），现在正在比较两种融资方案。也许通过你们我还能得到一些建议。
我们的自有资金是110.500欧元，贷款金额是215.000欧元。月供计划为1000欧元。
方案一：等额本息贷款，实际利率1.27%，利率固定期10年，如果不考虑任何特别还款（但该方案允许特别还款），剩余贷款将是105.227欧元。我们将支付20.000欧元利息，偿还109.773欧元本金。
方案二：使用Signal Iduna F60建筑储蓄合同和预贷款。在这种情况下，我们将在10年内对215.000欧元支付1.58%的实际利率（月供268欧元，十年后支付利息32.250欧元）。同时，每月向建筑储蓄合同缴纳731欧元，存款利率为1%。十年后，预贷款由建筑储蓄合同赎回，剩余贷款为124.000欧元，之后以2.25%的利率计息至贷款结束。目前未包含任何特别还款或特别存款。

这两种融资方式完全不同，很难比较，这我很清楚。我们做了很多计算，也尝试了不同金额的特别还款。结果表明，如果每年进行2000欧元及以上的特别还款，等额本息贷款绝对可以节省成本。此外，只要10年内利率低于约4%，这种方式肯定省钱。
不过，我们都不是预言家，不知道十年后的利率会是多少。而且特别还款看起来很美好，但是否真的执行，也不确定。

也许我能从你们这里得到一些看法？

非常感谢！

你好，非常感谢你的回复。我忘记了，32,000欧元中，方案2在第一阶段的利息成本，需要减去同时进行的建筑储蓄合同的存款利息，即4,500欧元，所以方案2的利息是27,500欧元，方案1是20,000欧元。我们尝试计算了十年后的利率，也就是方案1不再划算的时候，（我学到有些人称之为临界利率），大约是4%，这取决于你做多少特别还款，特别还款越多，年金贷款就越划算。因此问题是，是否预计十年后的利率会低于4%，还是选择更贵的有建筑储蓄保障的方案？

住房储蓄合同的结算费用怎么样，你们也考虑到了吗？如果有的话，可能还会有其他费用。

我不确定利息方面的情况。利息并不会支付给你，而是记入[ Bausparvertrag ]，用来更多地偿还贷款，这意味着差额仍然保持上述数额（或者你在还款金额中没有包含[ Guthabenzinsen ]？）。

我不喜欢[ Bausparer ]。等额本息贷款的特别还款会立即降低利息，偿还额也会立即增加，而[ Bausparer ]直到那时仍需支付全部利息。但特别还款是个复杂的问题，显然很少有人真的能够承担（因为有“更重要的事情”插了进来）。

如果你想要利率保障，为什么不选择15年或20年的等额本息贷款呢？

非常感谢您的异议，我之前没有正确注意到账户利息。结算手续费已经包含在费用（32,250）中。15年期等额本息贷款（同样的贷款金额和还款额，利率1.88）也还在考虑中，我现在会再仔细查看一下。

你好，

我支持方案1。我们也研究了融资问题。我们选择了年最高5%可进行特殊还款的等额本息贷款。等额本息贷款能比住房储蓄合同更快还清贷款和利息。我觉得1%的存款利息太少了。利率锁定期最好选15到20年，因为没人知道十年后利率会涨到多少。根据预测，利率可能会升到4%或更高。我还看到过，我记得是房地产融资方面的资料说，如果不想要房子了，住房储蓄合同提前还款的违约金可能比等额本息贷款要高得多。就像人寿和资本保险一样，前几年基本没赚什么，我觉得住房储蓄合同也是这样运行的。我的岳父母用的是住房储蓄合同的方式，九年里一直在缴费，但贷款和利息没有偿还。但最终决定权还是在你们手中，祝你们好运，按照自己的直觉来决定吧。