1900年独栋住宅的购买价格/市场价格评估

大家好，

我叫Jack。这是我在房屋建筑论坛经过长时间被动阅读后发表的第一篇帖子。我希望你们能帮我对房屋的市场价值有一个切实的感觉，因为我很难进行评估。最近几个月市场似乎变化很大，这主要可能是由于利率上升以及高昂的天然气价格。

我目前和妻子及两个孩子（7岁和5岁）租房居住。我们希望搬回更靠近家人的地方，因此在黑森州找房子或公寓。原则上我很喜欢租房，觉得有房产麻烦和负担都少。不幸的是，在搜索区域内很长时间找不到符合我们要求（5个房间，花园，最多2层楼，150平米以上，漂亮，良好的步行配套设施）的房子。后来我们视野开阔一点，也开始看买卖房子和公寓，最近看到了一处可能合适的房产。我希望请大家帮忙评估，我是完全的门外汉，这将是我的第一套房产。

这是一座建于1900年的房子，属于一个保护文物建筑群，坐落在大约1000平方米的地块上。2022年的地价指导价为每平方米750欧元。该房屋连同土地被一家专注于老旧建筑改造、尤其是节能改造的公司买下。地块后部用于建两栋现已完工并有人入住的双拼别墅，与现有房屋共用车道和院子。该房屋已与文物保护局协调进行全面翻新，包括屋架/保温，天窗，屋顶窗，外墙保温，墙基防潮，部分更换窗户，新入户门，太阳能热水/供暖系统和燃气冷凝锅炉。根据能源证书，新的能耗约为100千瓦时/平方米/年。

该房屋二层共4.5个房间，面积160平方米，带20平方米阳台，20平方米露台，有一个适中大小的花园，以及一个40平方米的旧的、未供暖、干燥的圆拱形地窖，铺有新地板。此外还有一个车库和一个院内停车位。通过物业共有权，房屋配有地块三分之一的归属权，约330平方米。整体来看，房屋翻新得很好，质量很高，浴室和实木地板给人很好的印象。由于我对房屋了解不多，我还聘请了一位建筑专家，来获得关于房屋状况、潜在不足及价值的专业意见。

我想请教的是：我该如何确定这处房产的合理市场价值？我的描述还有缺少重要细节吗？卖方要价约85万欧元，但已经无要求地降价2万欧元。幸运的是没有中介。我很难判断一个公平的价格。地价指导价给我了一个基础，但房屋、单价、车库、地窖以及公司利润方面我很难评估。你们怎么看？

先谢谢大家，
Jack

补充说明，因为我看不到如何编辑我的帖子。

我猜测目前对这个房产的需求较少。相对于报价，160平方米和四个房间的面积比较小，能源消耗比新房高，使用天然气供暖，且土地面积较小，与另外两方共有物业权。共有的院子直接连接花园和露台。我也猜测80万欧元的购房价格加上附加费用对于很多人来说难以负担，且未经询问的降价对我来说也是需求不足的一个迹象。

文物保护很昂贵，受文物保护的房地产在这里的门户网站上永远存在。可以用来出租，因为有（特殊）折旧。对于自用，我不会买受文物保护的房地产。那里我不能像我想的那样自由行事，而且为每一个小事都要付出双倍或三倍的代价。不是我的菜...

保护文物很昂贵，受保护的历史建筑在这里的门户网站上永远挂牌出售。
可以用来出租，因为有（特殊）折旧。
对于自用，我不会选择受保护的历史建筑。我不能像我想的那样自由行事，而且为每一件小事都要支付两倍甚至三倍的费用。
这不是我的菜……

你好 SoL，非常感谢你的快速回复。房子是一个建筑群的一部分，也就是说基本上只能在外观上有限制。这会改变你的看法吗？

我会直接减掉15%。供应商目前还在试图执行2020-2021年的价格。你可以去Mapio.net查看你所在地方的档案，那里也可以看以前的房产。但即使在那里，过去两年的价格也大幅上涨了。所以我敢打赌你可以在利率上谈得很好。因为能源消耗更像是2000年代的房子，完全不符合现代新建筑的标准。你可以用这个来好好争辩。因为供暖费用会继续高企。如果供应商已经自愿降价了，我会这么做，如果我真的想要这房子，带着它所有的优缺点。你们出价695,000欧元，观望会发生什么。我敢打赌，如果没人来，你们的供应商还是会接受这个价格。因为对于开发商来说，赚一点比一分钱不赚要好。市场在过去几个月里完全180度转变了。现在是买方市场，不再是卖方市场。你们可以好好谈判。以利率来看，这房子不会以这个过高的价格卖出。我认为一个合理的价格是-15%到20%的报价价（基于2019年，疫情爆发前房地产价格上涨之前）。

你好SoL，非常感谢你的快速回复。 这栋房子是一个建筑群的一部分，意思是在外观上基本上受到了限制。 这会改变你的看法吗？

我猜这反而会加强你的判断？ 我肯定会事先好好了解，关于房屋、外墙或户外区域的改动需要注意什么，以及需要和谁协调。 在这方面会处于依赖状态，而依赖政府部门可能真的很烦人。 另外，你给了750€ BRW，面积是330平方米，这让我算出来大约是25万欧元。 如果我从80万欧元中扣除这个，剩下55万欧元用于建筑物本身。 对于160平方米，能耗为100 kWh/m²a来说，这已经是个很高的数字。 55万欧元除以160平方米，约为3437欧元/平方米，这其实更像是新建筑的价格。