ᐅ Sanierung von Altbau Energieklasse H zu Effizienzhaus KfW 55 EE
Erstellt am: 07.09.25 12:27
T
TeldorF
Hallo zusammen,
ich bin neu hier im Forum haben ein Frage zu folgendem Thema:
Wir (meine Frau und ich) möchten gerne eine Doppelhaushälfte kaufen, sanieren und anschließend vermieten. Folgende Eckdaten hat die Immobilie:
IST-Zustand:
- Doppelhaushälfte, Baujahr 1956. Zählt zu Worst Performance Building
- Energiebedarf laut Energieausweis = 344 kWh/m²*a
- Wohnfläche EG und OG = 110 m². EG und OG sind zwei getrennte Wohneinheiten.
- Nutzfläche gemäß Energieausweis: 208 m². Grundstücksfläche 397 m².
- Keller, EG, OG, Dachboden, alles einfach Ausstattung
- Keller ungedämmt (vermutlich), aber trocken
- EG und OG sind ausgebaut. Außenwände soweit erkennbar innen und außen ohne Dämmung. Wurde damals mit Bimssteinen bzw. Hohlblocksteinen gebaut. Die Außenwandmauer ist ca. 30 cm stark. Außen verputzt.
- Dachboden ist nicht ausgebaut. Hier sieht man an der Giebelseite innen die nackten Bimssteine. Siehe Bild im Anhang.
- Dach ist nicht gedämmt. Man sieht die Sparren und die Ziegel. Sparrenstärke ca. 13 cm.
- Heizung ist eine Etagengasheizung. Baujahr 1980.
- Fenster Holzfenster 2-fach verglast. Müssen getauscht werden.
- Die Kellerdecke ist eine Reindecke bzw. Betonsteindecke (siehe Bild im Anhang). Die Decke über EG wahrscheinlich eher eine Holzbalkendecke. Man sieht leider aber nicht rein und die Maklerin hat es auch nicht gewusst.
Soweit zum IST-Zustand.
Nun der SOLL-Zustand.
Plan ist, das Haus mit dem KfW Kredit 261 zu sanieren, und zwar zu einem KfW 55 EE.
Dazu soll folgendes gemacht werden:
- Vollwärmeschutz/WDVS aus Styropor an Fassade. Stärke gemäß der dann vorliegender Berechnung.
- Fenstertausch zu 3 fach. Aktuell 2 -fach.
- Dachdämmung innen, Zwischensparren (Zellulose) und außen (Holzfaser). Stärken je nach Berechnungergebnis.
- Kellerdecke von unten dämmen. Stärke gemäß Berechnung. Viel geht hier allerdings nicht, da der Keller eine lichte Durchgangshöhe von nur ca. 1,90 m hat.
- Neue Heizungsanlage (Luft-Wasser-Wärmepumpe) mit Heizkörpern. Mit Fußbodenheizung wird die Deckenhöhe wegen des Aufbaus sonst wahrscheinlich zu gering.
- EG und OG sind separate Wohneinheiten und sollen das auch bleiben. Im OG soll nur noch der Dachboden zur OG-Wohnung mitdazu genommen werden.
- GGf. Falls nötig eine kleine Photovoltaik, um das EE zu erreichen.
Das wars soweit mit dem SOLL-Zustand. Ich hoffe ich habe keine wichtigen Infos vergessen, sonst bitte einfach schreiben.
Meine Frage ist nun, ob ich mit den Voraussetzungen von oben das Haus auf KfW 55 EE bekommen kann. Ich sehe in der Gebäudetrennwand zur anderen Doppelhaushälfte ein Problem, da ich diese Wand leider nicht mit einem WDVS dämmen kann. Hat jemand von Euch vielleicht schon Erfahrung bei der Sanierung einer Doppelhaushälfte gesammelt und kann mir hierzu seine Einschätzung geben?
Wäre klasse. Vielen Dank schon mal vorab. Falls Infos fehlen gerne einfach schreiben.
Viele Grüße
Florian
ich bin neu hier im Forum haben ein Frage zu folgendem Thema:
Wir (meine Frau und ich) möchten gerne eine Doppelhaushälfte kaufen, sanieren und anschließend vermieten. Folgende Eckdaten hat die Immobilie:
IST-Zustand:
- Doppelhaushälfte, Baujahr 1956. Zählt zu Worst Performance Building
- Energiebedarf laut Energieausweis = 344 kWh/m²*a
- Wohnfläche EG und OG = 110 m². EG und OG sind zwei getrennte Wohneinheiten.
- Nutzfläche gemäß Energieausweis: 208 m². Grundstücksfläche 397 m².
- Keller, EG, OG, Dachboden, alles einfach Ausstattung
- Keller ungedämmt (vermutlich), aber trocken
- EG und OG sind ausgebaut. Außenwände soweit erkennbar innen und außen ohne Dämmung. Wurde damals mit Bimssteinen bzw. Hohlblocksteinen gebaut. Die Außenwandmauer ist ca. 30 cm stark. Außen verputzt.
- Dachboden ist nicht ausgebaut. Hier sieht man an der Giebelseite innen die nackten Bimssteine. Siehe Bild im Anhang.
- Dach ist nicht gedämmt. Man sieht die Sparren und die Ziegel. Sparrenstärke ca. 13 cm.
- Heizung ist eine Etagengasheizung. Baujahr 1980.
- Fenster Holzfenster 2-fach verglast. Müssen getauscht werden.
- Die Kellerdecke ist eine Reindecke bzw. Betonsteindecke (siehe Bild im Anhang). Die Decke über EG wahrscheinlich eher eine Holzbalkendecke. Man sieht leider aber nicht rein und die Maklerin hat es auch nicht gewusst.
Soweit zum IST-Zustand.
Nun der SOLL-Zustand.
Plan ist, das Haus mit dem KfW Kredit 261 zu sanieren, und zwar zu einem KfW 55 EE.
Dazu soll folgendes gemacht werden:
- Vollwärmeschutz/WDVS aus Styropor an Fassade. Stärke gemäß der dann vorliegender Berechnung.
- Fenstertausch zu 3 fach. Aktuell 2 -fach.
- Dachdämmung innen, Zwischensparren (Zellulose) und außen (Holzfaser). Stärken je nach Berechnungergebnis.
- Kellerdecke von unten dämmen. Stärke gemäß Berechnung. Viel geht hier allerdings nicht, da der Keller eine lichte Durchgangshöhe von nur ca. 1,90 m hat.
- Neue Heizungsanlage (Luft-Wasser-Wärmepumpe) mit Heizkörpern. Mit Fußbodenheizung wird die Deckenhöhe wegen des Aufbaus sonst wahrscheinlich zu gering.
- EG und OG sind separate Wohneinheiten und sollen das auch bleiben. Im OG soll nur noch der Dachboden zur OG-Wohnung mitdazu genommen werden.
- GGf. Falls nötig eine kleine Photovoltaik, um das EE zu erreichen.
Das wars soweit mit dem SOLL-Zustand. Ich hoffe ich habe keine wichtigen Infos vergessen, sonst bitte einfach schreiben.
Meine Frage ist nun, ob ich mit den Voraussetzungen von oben das Haus auf KfW 55 EE bekommen kann. Ich sehe in der Gebäudetrennwand zur anderen Doppelhaushälfte ein Problem, da ich diese Wand leider nicht mit einem WDVS dämmen kann. Hat jemand von Euch vielleicht schon Erfahrung bei der Sanierung einer Doppelhaushälfte gesammelt und kann mir hierzu seine Einschätzung geben?
Wäre klasse. Vielen Dank schon mal vorab. Falls Infos fehlen gerne einfach schreiben.
Viele Grüße
Florian
TeldorF schrieb:
Nein, wir möchten eigentlich nicht in einer der Wohnung wohnen. Das soll tatsächlich nur eine Art Altersvorsorge werden.Nein, ich meinte mit meiner Frage: würdet Ihr Euch drin wohlfühlen?Man sollte sich vorstellen können, wie andere wohl diese Wohnung annehmen. Wenn Du sagst, „ist nicht so mein Ding, zu klein oder verschnitten“, dann werden es andere eventuell genauso empfinden und die Wohnung nicht mieten wollen, ggf. nicht für Deine gedachte Miete.
TeldorF schrieb:
Aber ja, kann sein dass ich mir diese Spitzboden etwas "schön rechne".So ist es. Aber nicht nur den Spitzboden, auch alles andere. Also fehlender Balkon, schlecht nutzende Räume, keine zeitgemäßen Raumgrößen, um eine gesunde bzw. große Zielgruppe zu erreichen.TeldorF schrieb:
Zugang ist aktuell über eine Bodenluke im Treppenhaus. Ich hätte diese dicht gemacht und im OG Wohnzimmer eine Treppe nach oben gemacht. Das habe ich gemessen und sollte gehen. Im Flur ist leider zu wenig Platz.Dann fällt das Wohnzimmer als Raum auch weg. Was bleibt? Küche, Bad, kleines Zimmer und ein 9qm großes Schlafzimmer. Wo soll denn da ein Balkon hin?TeldorF schrieb:
Die Raumaufteilung würde ich ändern. Küche und Bad tauschen. Trennwand zu Wohnzimmer entfernen, damit die Küche offen ins Wohnzimmer ist. Das Wohnzimmer ist aktuell ein Durchgangszimmer ja. Da ist mit noch keine clevere Lösung eingefallen das zu ändern. Flur verschieben macht das "Kinderzimmer" immer noch kleiner.Dann sind es 19qm oder ähnlich für Küche, Ess und Wohnen. Reißt es das raus?Also, ich denke, sehr viel Aufwand für eine ungewisse Miete um die 10-11€ für max. 110qm.
Und dann mit der Gefahr des zeitweiligen Leerstandes durch stetige Fluktuation.
Ich sehe den Hauskäufer eher in einem Selbstnutzer, der einiges selbst macht und beide Geschosse für sich und seine kleine Familie nutzen kann.
T
Teimo198807.09.25 21:53ypg schrieb:
Nun frage Dich allerdings, wer als Alleinstehender berappt ü1000€ Kaltmiete?Ich wohne zwar ca. 50 km nordöstlich von Lindenberg, würde aber sagen, dass das doch schon öfters bei uns vorkommt. Wer hier als Single eine Wohnung sucht und nicht wie ein Student leben will, muss sich mit solchen Preisen auseinander setzen.Teimo1988 schrieb:
Ich wohne zwar ca. 50 km nordöstlich von Lindenberg, würde aber sagen, dass das doch schon öfters bei uns vorkommt. Wer hier als Single eine Wohnung sucht und nicht wie ein Student leben will, muss sich mit solchen Preisen auseinander setzen.Wieso? Es gibt größere und adäquatere Wohnungen im Angebot bei Euch für weniger Geld, aber größer. Ich sagte es, und man kann sich davon in den Portalen überzeugen.Ob Dir das „schon öfter“ ausreicht, Deine Miete zu bekommen, kannst nur Du entscheiden.
Schau mal, hier ist ein Pendant Deines Hauses: Scout-ID: 158594975
Daran erkennt man zumindest die ungefähre Dachneigung von ü45 Grad, also eher mehr oder gleich 50 Grad. Ausserdem ist innen der Drempel zu erkennen.
Ich habe mir das mal mit einem Tool skizziert und dadurch annähernd das ausgebaute Dachgeschoss und den Dachboden fassen können.
Du hast so Pi mal Daumen über den Daumen rund 40qm (eher weniger) Wohnfläche im DG, inklusive Flur, Bad und Küche, wo der Bereich ungefähr 150cm hoch ist. Man kann das pauschal mal so sagen, dass alles darunter nicht zur Wohnflöchenberechnung gehört. Aber das ist Ländersache, die liegen aber alle ähnlich mit den Verordnungen.
Der Spitzboden müsste oder könnte somit ca. 430cm breit sein. Bedeutet schlicht, kaum nennenswerte Stehfläche. Zudem werden hier die beiden Kamine zusammengezogen, sodass man dahinter eigentlich nur noch Abstellfläche erklimmen kann.
Hier das ausgebaute DG, daneben schon mal die Übernahme der Dachschrägen, um die Breite zu bestimmen.
Hier der Dachboden, mit gedachten Linien, wo gefühlt nicht mehr begangen werden kann. Übrig bleiben 6qm, wo allerdings auch das Treppenloch zugehört.
So etwas wird auch bei Dir in der Nachbarschaft angeboten, aber als Abstellraum definiert.
Scout-ID: 133559463. Allerdings fällt hier der Dachboden bedeutend breiter aus, während die Dachneigung gleich/unter 45 Grad sein wird.
Ich denke mal, dass sich mindestens der Aufwand des Dachausbaus nicht lohnen wird.
Du bist also bei einer EG-Wohnung mit ca. 50qm plus Wintergarten (nicht nachgerechnet) und einer Dachgeschosswohnung von ca. 40qm ohne Balkon und „Raum“. Balkon willst Du anbauen, ok. Kostet aber auch wieder.
Ob es das alles wert ist, das Risiko einzugehen und dann auch nur zwei mittelmäßige Wohnungen zu bekommen, die Deine Kosten rechtfertigen, wäre Dein Risiko.
Teimo1988 schrieb:
Ich wohne zwar ca. 50 km nordöstlich von Lindenberg, würde aber sagen, dass das doch schon öfters bei uns vorkommt. Wer hier als Single eine Wohnung sucht und nicht wie ein Student leben will, muss sich mit solchen Preisen auseinander setzen.Sorry, ich habe Deinen Usernamen mit dem des TEs verwechselt @TeldorFIch sehe hier auch irgendwie keine 2 attraktiven Wohnungen für Mieter. Man könnte es ja vielleicht noch irgendwie hinbekommen den Spitzboden so auszubauen, dass das zumindest für Kinder ein annehmbares Zimmer wird (wobei mir grad nicht ganz klar ist, wo genau da noch die Kamine sind sodass die es vielleicht auch quasi unmöglich machen), aber da die Treppe im OG eben auch noch Raum nimmt, der eh schon nicht üppig ist, bleibt dann da nicht wirklich eine attraktive Wohnung übrig. Und wenn dort eine Familie rein soll, wird die wahrscheinlich irgendwo noch Stauraum haben wollen oder gern den Garten mitbenutzen wollen. Durch den Schnitt müsste man einen Esstisch wohl auch eher in das kleine Zimmer machen, sonst wird es im Wohnzimmer plus Küche sehr eng wegen der Treppe. Das wäre tatsächlich eher was für Paare, die sich dann mit Eintritt einer Schwangerschaft nach was anderem umschauen.
Und unten kleine Wohnungen mit großem Garten und 1000€ kalt geht wahrscheinlich auch eher schlecht. Nichts für Familien, für Rentner uU grenzwertig teuer, junge Paare wollen soch vielleicht eher nicht um einen Garten kümmern müssen usw.
Schwierig...
Und unten kleine Wohnungen mit großem Garten und 1000€ kalt geht wahrscheinlich auch eher schlecht. Nichts für Familien, für Rentner uU grenzwertig teuer, junge Paare wollen soch vielleicht eher nicht um einen Garten kümmern müssen usw.
Schwierig...
N
nordanney08.09.25 01:20Nur mal so zum nachdenken. Du schreibst, das Haus steht schon länger zum Verkauf und bisher traut sich niemand dran.
Glaubst du ernsthaft, dass sich niemand bereits Gedanken zu einer Sanierung, einem Ausbau und Vermietung gemacht hat? Was waren wohl die Ergebnisse? War rethorisch…
Was machst du anders, dass es bei dir (dann auch noch mit einer teuren Sanierung) plötzlich gut wird? Es muss ja einen Hebel, ein Geschäftsmodell geben, dass dich von anderen abhebt?
Ich würde eher an Vitamin B zum Bauamt (Umbau, an den bisher niemand denkt) oder viel EL (eigene Firma o.ä.) denken.
Glaubst du ernsthaft, dass sich niemand bereits Gedanken zu einer Sanierung, einem Ausbau und Vermietung gemacht hat? Was waren wohl die Ergebnisse? War rethorisch…
Was machst du anders, dass es bei dir (dann auch noch mit einer teuren Sanierung) plötzlich gut wird? Es muss ja einen Hebel, ein Geschäftsmodell geben, dass dich von anderen abhebt?
Ich würde eher an Vitamin B zum Bauamt (Umbau, an den bisher niemand denkt) oder viel EL (eigene Firma o.ä.) denken.
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