ᐅ Sanierung von Altbau Energieklasse H zu Effizienzhaus KfW 55 EE
Erstellt am: 07.09.25 12:27
T
TeldorF
Hallo zusammen,
ich bin neu hier im Forum haben ein Frage zu folgendem Thema:
Wir (meine Frau und ich) möchten gerne eine Doppelhaushälfte kaufen, sanieren und anschließend vermieten. Folgende Eckdaten hat die Immobilie:
IST-Zustand:
- Doppelhaushälfte, Baujahr 1956. Zählt zu Worst Performance Building
- Energiebedarf laut Energieausweis = 344 kWh/m²*a
- Wohnfläche EG und OG = 110 m². EG und OG sind zwei getrennte Wohneinheiten.
- Nutzfläche gemäß Energieausweis: 208 m². Grundstücksfläche 397 m².
- Keller, EG, OG, Dachboden, alles einfach Ausstattung
- Keller ungedämmt (vermutlich), aber trocken
- EG und OG sind ausgebaut. Außenwände soweit erkennbar innen und außen ohne Dämmung. Wurde damals mit Bimssteinen bzw. Hohlblocksteinen gebaut. Die Außenwandmauer ist ca. 30 cm stark. Außen verputzt.
- Dachboden ist nicht ausgebaut. Hier sieht man an der Giebelseite innen die nackten Bimssteine. Siehe Bild im Anhang.
- Dach ist nicht gedämmt. Man sieht die Sparren und die Ziegel. Sparrenstärke ca. 13 cm.
- Heizung ist eine Etagengasheizung. Baujahr 1980.
- Fenster Holzfenster 2-fach verglast. Müssen getauscht werden.
- Die Kellerdecke ist eine Reindecke bzw. Betonsteindecke (siehe Bild im Anhang). Die Decke über EG wahrscheinlich eher eine Holzbalkendecke. Man sieht leider aber nicht rein und die Maklerin hat es auch nicht gewusst.
Soweit zum IST-Zustand.
Nun der SOLL-Zustand.
Plan ist, das Haus mit dem KfW Kredit 261 zu sanieren, und zwar zu einem KfW 55 EE.
Dazu soll folgendes gemacht werden:
- Vollwärmeschutz/WDVS aus Styropor an Fassade. Stärke gemäß der dann vorliegender Berechnung.
- Fenstertausch zu 3 fach. Aktuell 2 -fach.
- Dachdämmung innen, Zwischensparren (Zellulose) und außen (Holzfaser). Stärken je nach Berechnungergebnis.
- Kellerdecke von unten dämmen. Stärke gemäß Berechnung. Viel geht hier allerdings nicht, da der Keller eine lichte Durchgangshöhe von nur ca. 1,90 m hat.
- Neue Heizungsanlage (Luft-Wasser-Wärmepumpe) mit Heizkörpern. Mit Fußbodenheizung wird die Deckenhöhe wegen des Aufbaus sonst wahrscheinlich zu gering.
- EG und OG sind separate Wohneinheiten und sollen das auch bleiben. Im OG soll nur noch der Dachboden zur OG-Wohnung mitdazu genommen werden.
- GGf. Falls nötig eine kleine Photovoltaik, um das EE zu erreichen.
Das wars soweit mit dem SOLL-Zustand. Ich hoffe ich habe keine wichtigen Infos vergessen, sonst bitte einfach schreiben.
Meine Frage ist nun, ob ich mit den Voraussetzungen von oben das Haus auf KfW 55 EE bekommen kann. Ich sehe in der Gebäudetrennwand zur anderen Doppelhaushälfte ein Problem, da ich diese Wand leider nicht mit einem WDVS dämmen kann. Hat jemand von Euch vielleicht schon Erfahrung bei der Sanierung einer Doppelhaushälfte gesammelt und kann mir hierzu seine Einschätzung geben?
Wäre klasse. Vielen Dank schon mal vorab. Falls Infos fehlen gerne einfach schreiben.
Viele Grüße
Florian
ich bin neu hier im Forum haben ein Frage zu folgendem Thema:
Wir (meine Frau und ich) möchten gerne eine Doppelhaushälfte kaufen, sanieren und anschließend vermieten. Folgende Eckdaten hat die Immobilie:
IST-Zustand:
- Doppelhaushälfte, Baujahr 1956. Zählt zu Worst Performance Building
- Energiebedarf laut Energieausweis = 344 kWh/m²*a
- Wohnfläche EG und OG = 110 m². EG und OG sind zwei getrennte Wohneinheiten.
- Nutzfläche gemäß Energieausweis: 208 m². Grundstücksfläche 397 m².
- Keller, EG, OG, Dachboden, alles einfach Ausstattung
- Keller ungedämmt (vermutlich), aber trocken
- EG und OG sind ausgebaut. Außenwände soweit erkennbar innen und außen ohne Dämmung. Wurde damals mit Bimssteinen bzw. Hohlblocksteinen gebaut. Die Außenwandmauer ist ca. 30 cm stark. Außen verputzt.
- Dachboden ist nicht ausgebaut. Hier sieht man an der Giebelseite innen die nackten Bimssteine. Siehe Bild im Anhang.
- Dach ist nicht gedämmt. Man sieht die Sparren und die Ziegel. Sparrenstärke ca. 13 cm.
- Heizung ist eine Etagengasheizung. Baujahr 1980.
- Fenster Holzfenster 2-fach verglast. Müssen getauscht werden.
- Die Kellerdecke ist eine Reindecke bzw. Betonsteindecke (siehe Bild im Anhang). Die Decke über EG wahrscheinlich eher eine Holzbalkendecke. Man sieht leider aber nicht rein und die Maklerin hat es auch nicht gewusst.
Soweit zum IST-Zustand.
Nun der SOLL-Zustand.
Plan ist, das Haus mit dem KfW Kredit 261 zu sanieren, und zwar zu einem KfW 55 EE.
Dazu soll folgendes gemacht werden:
- Vollwärmeschutz/WDVS aus Styropor an Fassade. Stärke gemäß der dann vorliegender Berechnung.
- Fenstertausch zu 3 fach. Aktuell 2 -fach.
- Dachdämmung innen, Zwischensparren (Zellulose) und außen (Holzfaser). Stärken je nach Berechnungergebnis.
- Kellerdecke von unten dämmen. Stärke gemäß Berechnung. Viel geht hier allerdings nicht, da der Keller eine lichte Durchgangshöhe von nur ca. 1,90 m hat.
- Neue Heizungsanlage (Luft-Wasser-Wärmepumpe) mit Heizkörpern. Mit Fußbodenheizung wird die Deckenhöhe wegen des Aufbaus sonst wahrscheinlich zu gering.
- EG und OG sind separate Wohneinheiten und sollen das auch bleiben. Im OG soll nur noch der Dachboden zur OG-Wohnung mitdazu genommen werden.
- GGf. Falls nötig eine kleine Photovoltaik, um das EE zu erreichen.
Das wars soweit mit dem SOLL-Zustand. Ich hoffe ich habe keine wichtigen Infos vergessen, sonst bitte einfach schreiben.
Meine Frage ist nun, ob ich mit den Voraussetzungen von oben das Haus auf KfW 55 EE bekommen kann. Ich sehe in der Gebäudetrennwand zur anderen Doppelhaushälfte ein Problem, da ich diese Wand leider nicht mit einem WDVS dämmen kann. Hat jemand von Euch vielleicht schon Erfahrung bei der Sanierung einer Doppelhaushälfte gesammelt und kann mir hierzu seine Einschätzung geben?
Wäre klasse. Vielen Dank schon mal vorab. Falls Infos fehlen gerne einfach schreiben.
Viele Grüße
Florian
Noch kurz eine bessere Beschreibung von der OG Wohnung weil du schreibst Dachwohnung ohne Balkon.
Die OG Wohnung wäre später auf zwei Geschossen, OG und Dachspitz, verbunden durch eine Treppe. Im OG ist der Balkon, im Dachspitz ist ausgebaut. Im Dachspitz wären später größere Fensterelemente für eine gute Belichtung.
Die OG Wohnung wäre später auf zwei Geschossen, OG und Dachspitz, verbunden durch eine Treppe. Im OG ist der Balkon, im Dachspitz ist ausgebaut. Im Dachspitz wären später größere Fensterelemente für eine gute Belichtung.
N
nordanney07.09.25 16:08TeldorF schrieb:
Also für die kleine Wohnung im EG mit 55 m² mögliche Ziegruppe Pärchen mit bis zu einem Kind,Nein, ist keine Zielgruppe. Die Größe ist für Singles.TeldorF schrieb:
Die 90m² Wohnung mit Balkon wäre dann auch eher für kleine Familien mit bis zu 2 Kinder,Auch das ist nicht die Zielgruppe.TeldorF schrieb:
Also für die kleine Wohnung im EG mit 55 m² mögliche Ziegruppe Pärchen mit bis zu einem Kind, Single, oder rüstige ältere Mieter.Ich sehe eine 8qm Küche und ein WZ von 15qm. Dieses dient als Durchgangszimmer für das Schlafzimmer. Dann noch ein 9qm Zimmer, welches Du als Kinderzimmer bezeichnest.TeldorF schrieb:
Wahrscheinlichste Zielgruppe eher Pärchen.Genau. Keine Familie, außer bei Euch herrscht Wohnungsnot wie in der Großstadt.TeldorF schrieb:
Somit dann wahrscheinlich höherer Fluktuation.Ich sehe das tatsächlich als Übergangswohnung. Vielleicht mag eine ältere Person Gefallen an dem Garten haben, ein fleißiges junges Pärchen im Karriereaufstieg sieht sich dort wohl eher weniger.das WZ mit 15qm ist nicht mehr zeitgemäß. Die Durchgangstür schränkt eine Möblierung ein und stört auch die Privatsphäre.
Nun frage Dich allerdings, wer als Alleinstehender berappt ü1000€ Kaltmiete?
TeldorF schrieb:
Die OG Wohnung hat ein Bad, Küche Wohnzimmer, Elternschlafzimmer, kleines Kinderschlafzimmer und im DG würde dann nochmal ein großes Zimmer mit ca. 30-35 m² dazukommen.Guck, Du ruderst mit den Qm schon etwas runter.Das OG liegt schon im Dach. Zudem gibt es ja auch die Wohnflächenberechnung nach DIN. Was bleibt denn vom Spitzboden über 150cm Höhe? 3, 4 Meter in der Breite?
Wie begeht man den den Spitzboden? Wo wäre die Treppe? Über der anderen Treppe? Oder zusätzlich im Flur?
Für die Raumgrößen mache ich mal ein Screenshot vom OG (mit Schräge)
Und Du kommst mit einer Familie mit 2 Kindern..
Der Spitzboden wäre bei uns (Speckgürtel Hamburg) nichts weiter als ein Geschenk oben drauf, um die Vermarktung attraktiver zu machen. Das nennt sich dann Maisonettewohnung.
Und ja, von der Zahl 80qm (oder 90qm) liest sich das nett, aber ich sehe da eher ein Single oder auch hier Pärchen auf der Durchreise.
TeldorF schrieb:
Glaubst du die von mir genannten Zielgruppen sind eher keine potentielle Mieter?Lass es Dir durch den Kopf gehen. Ich war vor 35 Jahren auch mal Single, hatte aber ein 24qm großes Wohnzimmer. Bei 12qm mit 5qm Küche sollte man ggf. anders rechnen.TeldorF schrieb:
Annahme Mietpreis bei vollständig renovierter Wohnungen Ende 2026: 14 €/m².ok, googele ich Mietwohnunen in der/eurer Gemeinde, dann gibt es vollwertige renoviert und sanierte Wohnungen mit ca. 10-11€ Kaltmiete. Die 14€ werden für einen Neubau mit Statusoptik aufgerufen. Zur Lage kann ich nichts sagen.
Ich denke mal, Du verkalkulierst Dich!
Oder möchtest Du mit Deiner Frau in einer dieser Wohnungen wohnen?
A
ajokr202507.09.25 16:34TeldorF schrieb:
Das ist genau der Punkt. ich dachte auch erst, dass der Raum hinter der Gebäudetrennwand ja als beheizt gelten müsste. Allerdings meine der Energieberater, dass das nicht so einfach ist und er hier ziemlich viele Wärmebrücken rechnen müste, was das Ganze für KfW 55 evtl. schwierig macht. Nein, der Raum hinter der Gebäudetrennwand muß als unbeheizt angenommen wereden. Denn die andere Hälfte kauft jemand, der sich bei den Sanierungskosten verhoben hat, und dem die Frau daraufhin weggelaufen ist. Dann steht die Hälfte jahrelang unbewohnt rum, bis die Zwangsversteigerung und anschließende Sanierung durch ist.
Deshalb wird nach DIN EN 12831 nur die eigene Wohneinheit als beheizt angesehen. Das macht es bei 2WE in deiner Hälfte nochmals schwieriger. Bei der selbstgenutzten und -bezahlten Immo wäre es relativ egal, aber die KfW schaut halt genauer hin für ihre Kredite.
ypg schrieb:
Guck, Du ruderst mit den Qm schon etwas runter.ja das stimmt, da ruder ich tatsächlich weil ich nicht genau weiß, wie weit ich bei der Innendämmung vom Dach nach innen komme. Habe es auch nicht genau vermessen mit den Höhen um es genau zu berechnen. Aber ja, kann sein dass ich mir diese Spitzboden etwas "schön rechne". Zugang ist aktuell über eine Bodenluke im Treppenhaus. Ich hätte diese dicht gemacht und im OG Wohnzimmer eine Treppe nach oben gemacht. Das habe ich gemessen und sollte gehen. Im Flur ist leider zu wenig Platz. ypg schrieb:
Ich sehe eine 8qm Küche und ein WZ von 15qm. Dieses dient als Durchgangszimmer für das Schlafzimmer. Dann noch ein 9qm Zimmer, welches Du als Kinderzimmer bezeichnest.Die Raumaufteilung würde ich ändern. Küche und Bad tauschen. Trennwand zu Wohnzimmer entfernen, damit die Küche offen ins Wohnzimmer ist. Das Wohnzimmer ist aktuell ein Durchgangszimmer ja. Da ist mit noch keine clevere Lösung eingefallen das zu ändern. Flur verschieben macht das "Kinderzimmer" immer noch kleiner. Nein, wir möchten eigentlich nicht in einer der Wohnung wohnen. Das soll tatsächlich nur eine Art Altersvorsorge werden.
Die Immo ist jetzt schon länger drin und da traut sich wahrscheinlich keiner wirklich ran wegen den Kosten und der dann doch schwieriger zu findenden Zielgruppe.
ajokr2025 schrieb:
Nein, der Raum hinter der Gebäudetrennwand muß als unbeheizt angenommen wereden. Denn die andere Hälfte kauft jemand, der sich bei den Sanierungskosten verhoben hat, und dem die Frau daraufhin weggelaufen ist. Dann steht die Hälfte jahrelang unbewohnt rum, bis die Zwangsversteigerung und anschließende Sanierung durch ist.
Deshalb wird nach DIN EN 12831 nur die eigene Wohneinheit als beheizt angesehen. Das macht es bei 2WE in deiner Hälfte nochmals schwieriger. Bei der selbstgenutzten und -bezahlten Immo wäre es relativ egal, aber die KfW schaut halt genauer hin für ihre Kredite.Top, auch dir danke für den Info.Danke euch für den wertvollen Input! Muss ich mir wohl doch noch mehr gedanken machen oder den Kaufpreis auf die Hälfte runterhandeln :p
N
nordanney07.09.25 17:29TeldorF schrieb:
Die Immo ist jetzt schon länger drin und da traut sich wahrscheinlich keiner wirklich ran wegen den Kosten und der dann doch schwieriger zu findenden Zielgruppe.Kosten: Du willst das DG ausbauen (Baugenehmigung nötig = Architektenkosten), Wände und Grundrisse ändern. Ich würde, da Du auch zwei getrennte Wohnungen mit allem drum und dran hast, tatsächlich mal über die Kosten nachdenken. Keine Ahnung, was Du an EL einbringen willst, aber je mehr Du schreibst, desto teurer wird es.Ähnliche Themen