ᐅ Restriktiver Bebauungsplan - lohnt sich Grundstückskauf?

BananaJoe schrieb:

Seid ihr euch da sicher? Ich lese das vereinfacht so:

2.1 Wohngebäude haben eine Geschossflächenzahl von 0,1, aber maximal eine Grundfläche von 110 qm (d.h. bei Grundstücken, die größer als 1.100 qm sind, ist darf die Grundfläche auch nur 110qm betragen, obwohl die Geschossflächenzahl mehr hergeben würde, z.B. bei 1.500 qm Grundstück Geschossflächenzahl 0,1 = 150qm). Die Grundfläche des Hauses ist die Grundfläche I.

Ich verstehe es so, dass das Haus grundsätzlich 0,1 der Grundstücksfläche haben darf, allerdings nur bis 1100m². Darüber gilt das absolute Limit von 110m² Grundflächenzahl.
Ist das Grundstück aber größer als 1100m², darf die Grundflächenzahl 2 (also Nebenanlagen) die Grundflächenzahl um eben diesen Faktor überschreiten.
D.h. bei 1500m² Grundstück dürfte man meinem Verständnis nach noch 40m² mit Nebenanlagen bebauen.
Wenn du alles komplett in Schotter machst zählt das wohl nicht, aber das wird auch nicht die Lösung sein.
Ich vermute, dass dort eben nur kleine Wochenendhäuschen gebaut werden sollen und keine 200m² Wohnhäuser für den Dauergebrauch.

BananaJoe schrieb:

Aber welche Regelung genau verstößt denn aus deiner Sicht gegen die Baunutzungsverordnung

Okay, ich habe mal die Perspektive gewechselt und mir die Festsetzungen wohlwollend aus Formulierersicht gefühlt 100 mal durchgelesen und zu den Ausführungen Interpretationen gefunden, so dass kein grober Fehler vorliegt. Zwei Kritikpunkte bleiben noch übrig:
- In 2.2 haben die Terrassen in der Aufzählung zur Grundriss II nichts zu suchen. Wobei ich hierfür auch noch eine Ausrede gefunden habe: Es sind nur freistehende Terrassen gemeint, also solche, die einen wesentlichen Abstand zum Wohnhaus haben.
- "die realisierbare Gebäudegrundfläche in Abhängigkeit von der zulässigen Geschossflächenzahl" ist nicht mit Grundfläche I gleichzusetzen, wie es die Klammer glauben machen will.

Da dein Grundstück ein blödes Beispiel ist, da es genau 1100m² groß ist, wähle ich als Beispiel ein Grundstück mit 900m².
zu 2.1: Ein Wohngebäude darf unabhängig von der Grundstücksgröße höchstens 110m² Grundfläche haben.
Ein Wohngebäude auf dem Beispielgrundstück darf höchstens 900m²*0,1=90m² Geschossfläche haben. Da Eingeschossigkeit vorgeschrieben ist und nur Vollgeschosse zählen, beträgt "die realisierbare Gebäudegrundfläche in Abhängigkeit von der zulässigen Geschossflächenzahl" 90m².
zu 2.2: Die Grundfläche für Zufahrten, ... (Grundfläche II) darf 180m² groß sein, mit Ausnahme sogar noch mehr.

Auf "mein" Beispielgrundstück passt also ein 9m*10m=90m² großes Haus mit einer 4m*5m=20m² großen anliegenden Terrasse, eine 3m*30m=90m² lange Zufahrt, eine 6m*9m=54m² große Doppelgarage, ein 4m*8m=32m² großer Pool und ein 2m*2m=4m² großer Geräteschuppen.
Grundriss I: Haus+Terrasse=90m²+20m²=110m² => zulässig
Grundriss II: 90m²+54m²+32m²+4m²=180m² => zulässig

2.1 impliziert die Eingeschossigkeit (Geschossflächenzahl 0.1)
Wenn es damals Wochenendgrundstücke waren, macht der Bebauungsplan Sinn.
Finde ich. Und ich finde es auch in Ordnung.

Eigentlich hatte ich beim Lesen immer die Frage auf den Lippen, warum Du Dich so auf 200qm versteifst. Mag sein, dass Du sie brauchst (dann ist es nicht Dein Grundstück), aber vielleicht hast Du ja auch keinen realistischen Blick für Raumgrößen
Aber gut: auch bei 160qm solltest Du auf das Grundstück verzichten. Naturliebhaber und Eremiten werden an den Grundstücken ihre wahre Freude haben

ypg schrieb:

2.1 impliziert die Eingeschossigkeit (Geschossflächenzahl 0.1)

In 4 steht's sogar explizit:

ypg schrieb:

Und ich finde es auch in Ordnung.

Finde ich nicht. Die Formulierungen sind schon sehr speziell. Würde mich nicht wundern, wenn die Begründung zum Bebauungsplan meine Interpretationen als falsch entlarvt. Bei der Suche nach dieser bin ich auf einen Zeitungsartikel gestoßen, dass ein Normenkontrollverfahren anhängig ist. Es gibt also zumindest Ansatzpunkte für eine mögliche Rechtswidrigkeit. Man streitet sich da offensichtlich schon über 10 Jahre, da sollte der Bebauungsplan schon Klartext sprechen.
Ein Bebauungsplan soll dem Bürger die Möglichkeiten der Bebauung aufzeigen und nicht mit kafkaesken Formulierungen Verwirrung stiften.

Escroda, aber Du und ich und Meyer und Müller können doch zum örtlichen Rathaus tigern und mal fragen, was wollt ihr, ich versteh das nur so halb, erzähl mal.....Mensch, nur dem Redenden kann geholfen werden. schöner wären natürlich sehr eindeutige übliche Sätze.
Aber 10% Geschossfläche, 1 Geschoss, 110 Max. ist ja schon ziemlich präzise.

Nordlys schrieb:

nur dem Redenden kann geholfen werden

Ja, aber Satzungen sind nun mal schriftlich. Und wenn es erst mal nur um den Grundstückskauf geht, ist ein örtlicher Beratungstermin schon viel verlangt.

Nordlys schrieb:

Aber 10% Geschossfläche, 1 Geschoss, 110 Max. ist ja schon ziemlich präzise.

Relative GeschossFläche, absolute GrundFläche, prozentuale Überschreitungsmöglichkeit einer GrundFläche, die von einer relativ begrenzten GeschossFläche abzuleiten ist, die undefinierten Terrassen, die eingeklammerten Ergänzungen (Grundfläche I / II), ist alles andere als präzise. Als ob die Grundflächenzahl/Geschossflächenzahl-Berechnung nicht schon kompliziert genug ist, hier weicht man von den Vorgaben der Baunutzungsverordnung in einer kaum nachvollziehbaren Art und Weise ab. Daher auch zunächst mein Verdacht - der noch nicht gänzlich ausgeräumt ist - , dass diese Formulierungen nicht Baunutzungsverordnung-konform sind. Schade, dass es die Begründung nicht online gibt, die fänd' ich echt interessant.