Hallo zusammen,
für unser Bauvorhaben (Doppelhaushälfte in Bayern) steht uns ein Budget von 500000€ zur Verfügung.
Ursprünglich wollten wir den Grundstückspreis auf maximal 100000€ begrenzen, um beim Haus flexibler zu bleiben.
Jetzt haben wir aber ein (fast-) Traumgrundstück gefunden und reserviert, das die Preisobergrenze deutlich überschreitet. Als extra Herausforderung kommt noch eine Hanglage dazu.
Damit daraus kein Albtraumgrundstück wird, freuen wir uns über Feedback zu unserer Kostenschätzung.
Grundstück mit (leichtem) NO-Hang
Das Bodengutachten (zur Erschließung des Baugebiets) ergab am Grundstück 0,4m Mutterboden (schluffig/sandig), darunter Schluff (mal mehr, mal weniger sandig & tonig).
577qm inkl. Erschließungskosten und Zisterne - 127000€
Notargebühren – 2000€
Grundbuchgebühren mit Grundschuldeintragung – 1200€
Grunderwerbsteuer - 4000€
Summe Grundstück - 134200€
Haus
Schlüsselfertige Energieeinsparverordnung 2016 Doppelhaushälfte über GU inkl. Bodenbeläge (jeweils 30€/qm) und Malerarbeiten
Grundriss 8x9m, Wohnraumfläche EG+DG ca. 120qm, voll unterkellert
Haus nach Süden ausgerichtet, klassische Aufteilung mit EG Kochen/Essen/Wohnen und OG Schlafen
Preis - 224000€
Haus Extras
Keller auf Wohnraumhöhe (2,50m) – 2500€
Wohnraumerhöhung EG (2,75m) - 2500€
El. Rollläden EG - 3000€
Kontrollierte-Wohnraumlüftung – 12000€
Weiße Wanne (falls nötig) – 8000€
Aufpreis Elektroinstallation – 5000€
Aufpreis Bemusterung / Sanitär - 10000€
Küche - 15000€
Dusche im Gäste-WC - 5000€
Keller zur Nordseite ebenerdig als Wohnraum ausgebaut: 1x Arbeitszimmer + 1x Gästezimmer (insgesamt ca. 25qm) - 15000€
Photovoltaik Vorbereitung - 700€
Puffer für Sonstiges - 5000€
Summe Haus mit Extras - 307700€
Baunebenkosten
Baugenehmigung - 700€
Vermessung - 1500€
Bodengutachten - 1000€
Baustelleneinrichtung inkl. Verbrauch Wasser & Strom - 0€ (in Bauleistungsbeschreibung enthalten)
Wasseranschlüsse - 6000€
Stromanschluss – 2000€
Telefonanschluss - 600€
Baubegleitung und Baugutachten (Bauherren-Schutzbund) - 2000€
Versicherungen – 400€
Zusätzliche Erdarbeiten wegen Hanglage - 8000€
Reserve für Gründungsnebenkosten – 10000€
Summe Baunebenkosten - 32200€
Außenanlagen
Fertiggarage / Carport (6x8m) - 10000€
Terrasse / Einfahrt / Wege - 15000€
Garten - 10000€
SAT Anschluss - 600€
Summe Außenanlagen - 35600€
Gesamtsumme - 509700€
Und hier sieht man das Dilemma, wir würden uns bei einer Kostenschätzung über 480k€ wesentlich wohler fühlen.
Bei vielen der obigen Zahlen haben wir ein gutes Gefühl, manche sind zugegebenermaßen noch grob geschätzt (konnten uns noch nicht zu allen Themen einlesen).
Ein paar Ideen/Gedanken zur Optimierung:
- Es fehlen noch ein paar kleinere Beträge, die sich sicher auch summieren werden. Sollen über den “Cashflow” abgedeckt werden...
- Malerarbeiten und Bodenbeläge Verlegen in Eigenleistung, Ersparnis - 5000€
- Garten auch in Eigenleistung. Bei den geplanten 10000€ ist da aber vermutlich nicht allzu viel Ersparnis möglich.
- Weiße Wanne: Vermutlich nicht notwendig, wobei Freunden von allen Bauingenieuren immer die Weiße Wanne empfohlen wurde (unabhängig vom Bodengutachten). Ersparnis - 8000€
- Keller: Ist es sinnvoll, nur den halben Keller als Wohnraum auszubauen? Kostenmäßig sicher. Wir denken dabei eher an die Dämmung der komplette Außenwand anstelle der Innenwand zwischen Wohn- und Nutzräumen.
- KfW55: Lassen wir uns vom GU anbieten, wird aber auf der Streichliste sehr weit oben stehen.
- Ersparnis wegen DH: Unsere möglichen zukünftigen Nachbarn haben wir bereits kennengelernt. Ich denke, man kann bei manchen Punkten etwas sparen, z.B. mit gemeinsamer Baubegleitung. Hat jemand Erfahrungswerte, was bei einem gemeinsamen GU möglich ist?
- Im Bodengutachten vom Baugebiet findet man folgende Hinweise:
Reichen für sowas die geplanten 10000€ Reserve oder kann das auch ausarten?
- Aus dem Bebauungsplan: "Eine Versickerung ist nach Bodengutachten nicht möglich". Das wird vermutlich zu Mehrkosten für die Ableitung von Niederschlagswasser in die Zisterne führen, richtig?
Vielen Dank!
für unser Bauvorhaben (Doppelhaushälfte in Bayern) steht uns ein Budget von 500000€ zur Verfügung.
Ursprünglich wollten wir den Grundstückspreis auf maximal 100000€ begrenzen, um beim Haus flexibler zu bleiben.
Jetzt haben wir aber ein (fast-) Traumgrundstück gefunden und reserviert, das die Preisobergrenze deutlich überschreitet. Als extra Herausforderung kommt noch eine Hanglage dazu.
Damit daraus kein Albtraumgrundstück wird, freuen wir uns über Feedback zu unserer Kostenschätzung.
Grundstück mit (leichtem) NO-Hang
Das Bodengutachten (zur Erschließung des Baugebiets) ergab am Grundstück 0,4m Mutterboden (schluffig/sandig), darunter Schluff (mal mehr, mal weniger sandig & tonig).
577qm inkl. Erschließungskosten und Zisterne - 127000€
Notargebühren – 2000€
Grundbuchgebühren mit Grundschuldeintragung – 1200€
Grunderwerbsteuer - 4000€
Summe Grundstück - 134200€
Haus
Schlüsselfertige Energieeinsparverordnung 2016 Doppelhaushälfte über GU inkl. Bodenbeläge (jeweils 30€/qm) und Malerarbeiten
Grundriss 8x9m, Wohnraumfläche EG+DG ca. 120qm, voll unterkellert
Haus nach Süden ausgerichtet, klassische Aufteilung mit EG Kochen/Essen/Wohnen und OG Schlafen
Preis - 224000€
Haus Extras
Keller auf Wohnraumhöhe (2,50m) – 2500€
Wohnraumerhöhung EG (2,75m) - 2500€
El. Rollläden EG - 3000€
Kontrollierte-Wohnraumlüftung – 12000€
Weiße Wanne (falls nötig) – 8000€
Aufpreis Elektroinstallation – 5000€
Aufpreis Bemusterung / Sanitär - 10000€
Küche - 15000€
Dusche im Gäste-WC - 5000€
Keller zur Nordseite ebenerdig als Wohnraum ausgebaut: 1x Arbeitszimmer + 1x Gästezimmer (insgesamt ca. 25qm) - 15000€
Photovoltaik Vorbereitung - 700€
Puffer für Sonstiges - 5000€
Summe Haus mit Extras - 307700€
Baunebenkosten
Baugenehmigung - 700€
Vermessung - 1500€
Bodengutachten - 1000€
Baustelleneinrichtung inkl. Verbrauch Wasser & Strom - 0€ (in Bauleistungsbeschreibung enthalten)
Wasseranschlüsse - 6000€
Stromanschluss – 2000€
Telefonanschluss - 600€
Baubegleitung und Baugutachten (Bauherren-Schutzbund) - 2000€
Versicherungen – 400€
Zusätzliche Erdarbeiten wegen Hanglage - 8000€
Reserve für Gründungsnebenkosten – 10000€
Summe Baunebenkosten - 32200€
Außenanlagen
Fertiggarage / Carport (6x8m) - 10000€
Terrasse / Einfahrt / Wege - 15000€
Garten - 10000€
SAT Anschluss - 600€
Summe Außenanlagen - 35600€
Gesamtsumme - 509700€
Und hier sieht man das Dilemma, wir würden uns bei einer Kostenschätzung über 480k€ wesentlich wohler fühlen.
Bei vielen der obigen Zahlen haben wir ein gutes Gefühl, manche sind zugegebenermaßen noch grob geschätzt (konnten uns noch nicht zu allen Themen einlesen).
Ein paar Ideen/Gedanken zur Optimierung:
- Es fehlen noch ein paar kleinere Beträge, die sich sicher auch summieren werden. Sollen über den “Cashflow” abgedeckt werden...
- Malerarbeiten und Bodenbeläge Verlegen in Eigenleistung, Ersparnis - 5000€
- Garten auch in Eigenleistung. Bei den geplanten 10000€ ist da aber vermutlich nicht allzu viel Ersparnis möglich.
- Weiße Wanne: Vermutlich nicht notwendig, wobei Freunden von allen Bauingenieuren immer die Weiße Wanne empfohlen wurde (unabhängig vom Bodengutachten). Ersparnis - 8000€
- Keller: Ist es sinnvoll, nur den halben Keller als Wohnraum auszubauen? Kostenmäßig sicher. Wir denken dabei eher an die Dämmung der komplette Außenwand anstelle der Innenwand zwischen Wohn- und Nutzräumen.
- KfW55: Lassen wir uns vom GU anbieten, wird aber auf der Streichliste sehr weit oben stehen.
- Ersparnis wegen DH: Unsere möglichen zukünftigen Nachbarn haben wir bereits kennengelernt. Ich denke, man kann bei manchen Punkten etwas sparen, z.B. mit gemeinsamer Baubegleitung. Hat jemand Erfahrungswerte, was bei einem gemeinsamen GU möglich ist?
- Im Bodengutachten vom Baugebiet findet man folgende Hinweise:
Reichen für sowas die geplanten 10000€ Reserve oder kann das auch ausarten?
- Aus dem Bebauungsplan: "Eine Versickerung ist nach Bodengutachten nicht möglich". Das wird vermutlich zu Mehrkosten für die Ableitung von Niederschlagswasser in die Zisterne führen, richtig?
Vielen Dank!
Der TE ist 39 Jahre alt und will trotzdem nach Möglichkeit noch 40 Jahre in seinem Haus leben.
Erstmal vielen Dank für das Feedback und die Hinweise! Ich habe gehofft, dass wir eher zu gut kalkuliert haben.
Auf den Punkt gebracht: Wenn wir wegen dem Grundstück alles am Haus Streichen müssen, wäre es nicht das richtige Grundstück für uns.
Generell werden wir uns verschiedene Sachen als Option anbieten lassen. Aber nicht, um ein paar Euro zu sparen, sondern eher, um fürs gleiche Geld was Besseres zu bekommen oder für weniger Geld was gleichwertiges (z.B. Treppe von einem befreundeten Metallbauer). Wenn es am Ende doch der Standard vom GU wird, sind wir auch nicht traurig.
Zu den Vorschlägen:
- Kontrollierte-Wohnraumlüftung ist gesetzt.
- Eigenleistung ist gesetzt, der (übrigens polnische) Schwiegervater würde am liebsten das ganze Haus hochziehen. Ersparnis 5000€.
- Aufmusterung Bad wird gestrichen, nur die bodengleiche Dusche im OG hätten wir gern (4000€?). Ersparnis 6000€.
- Puffer für Sonstiges wird gestrichen (wir versuchen, diszipliniert zu sein). Ersparnis 5000€.
- Pflasterung und Garten zusammen für 20000€. Ersparnis 5000€.
- Dusche im Gäste-WC muss nicht fancy sein. Ersparnis 2500€.
Macht schon mal 23500€.
Dann noch:
- Die Küche ist uns wichtig und deswegen bleiben da die 15k. Wenn es am Ende nur 12k werden statt 15k, passt es auch.
- Der Kellerausbau geht wahrscheinlich günstiger. Ich lass den Wert erst mal stehen, bis die Angebote von den GUs da sind (die Termine mit den GUs sind leider erst Ende April wegen Ostern).
- Evtl. gibst noch 2500€ von BAFA für die Luft-Wasser-Wärmepumpe.
- Wenn für die Vorbereitung Photovoltaik ein Leerrohr von Keller bis Dach reicht, kann man die 700€ streichen.
Damit müssten die 480k machbar sein.
Und wenn am Ende die Erdarbeiten und Gründung überschaubar bleiben, umso besser...
Erstmal vielen Dank für das Feedback und die Hinweise! Ich habe gehofft, dass wir eher zu gut kalkuliert haben.
Auf den Punkt gebracht: Wenn wir wegen dem Grundstück alles am Haus Streichen müssen, wäre es nicht das richtige Grundstück für uns.
Generell werden wir uns verschiedene Sachen als Option anbieten lassen. Aber nicht, um ein paar Euro zu sparen, sondern eher, um fürs gleiche Geld was Besseres zu bekommen oder für weniger Geld was gleichwertiges (z.B. Treppe von einem befreundeten Metallbauer). Wenn es am Ende doch der Standard vom GU wird, sind wir auch nicht traurig.
Zu den Vorschlägen:
- Kontrollierte-Wohnraumlüftung ist gesetzt.
- Eigenleistung ist gesetzt, der (übrigens polnische) Schwiegervater würde am liebsten das ganze Haus hochziehen. Ersparnis 5000€.
- Aufmusterung Bad wird gestrichen, nur die bodengleiche Dusche im OG hätten wir gern (4000€?). Ersparnis 6000€.
- Puffer für Sonstiges wird gestrichen (wir versuchen, diszipliniert zu sein). Ersparnis 5000€.
- Pflasterung und Garten zusammen für 20000€. Ersparnis 5000€.
- Dusche im Gäste-WC muss nicht fancy sein. Ersparnis 2500€.
Macht schon mal 23500€.
Dann noch:
- Die Küche ist uns wichtig und deswegen bleiben da die 15k. Wenn es am Ende nur 12k werden statt 15k, passt es auch.
- Der Kellerausbau geht wahrscheinlich günstiger. Ich lass den Wert erst mal stehen, bis die Angebote von den GUs da sind (die Termine mit den GUs sind leider erst Ende April wegen Ostern).
- Evtl. gibst noch 2500€ von BAFA für die Luft-Wasser-Wärmepumpe.
- Wenn für die Vorbereitung Photovoltaik ein Leerrohr von Keller bis Dach reicht, kann man die 700€ streichen.
Damit müssten die 480k machbar sein.
Und wenn am Ende die Erdarbeiten und Gründung überschaubar bleiben, umso besser...
Baini schrieb:
Im Angebot ist die Dusche einfach in die Ecke gesetzt. Hab die 4k naiv geschätzt wegen der zusätzlichen Wand mit Fliesen.
Vielleicht lassen wir den Schwiegervater die Garage mauern Bei uns hat die Bodenebene Dusche mit dritter Wand ca. 700 Aufpreis gekostet. Ich würde dennoch mal den GU nach den Extrakosten fragen, der weiß schließlich, was er nimmt.
Gruß, Yvonne
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