ᐅ Kaufempfehlung 2 Eigentumswohnungen in 3-Familienhaus

nordanney schrieb:

Dann belügst du dich ja selber, denn der Grundstückswert gehört dazu - ist in deiner Betrachtung mit 0% Rendite dabei.

Also war der Bau wirtschaftlicher Unsinn.

Ja ich denke Grundstück verkaufen und dafür etfs kaufen wäre aus Renditesicht besser gewesen. Die Immobilie hat halt steuerliche Vorteile.
Aber stimmt schon rein rationell betrachtet ist das Vorhaben schwer recht zu fertigen.

Yaso2.0 schrieb:

Das komplette Haus liegt bei 920k und das wirkt für uns eine Nummer zu groß..

Große Zahlen erzielen oft diese Wirkung.
Bei einem Mietshaus, wenn ich das mal so bezeichnen darf, ist die absolute Kaufsumme immer im Verhältnis zu den Mieteinnahmen zu sehen, die das Abtragen enorm erleichtern. Die dritte Partei senkt das Ausfallrisiko und das Alleineigentümerdasein schützt vor einem lästigen Miteigentümer. Solange ihr etwas Geld flüssig haltet um Reparaturmaßnahmen und die Auseinandersetzung mit dem Pech eines zahlungsunpünktlichen Mieters ohne Finanzzittern überstehen könnt, ist es gut möglich, dass der Kauf von 3 Wohnungen sogar von Deinem Bankpartner empfohlen wird.
Das sind sehr generelle Überlegungen, die natürlich Deine konkrete Situation nicht beinhalten können.

wiltshire schrieb:

Große Zahlen erzielen oft diese Wirkung.
Bei einem Mietshaus, wenn ich das mal so bezeichnen darf, ist die absolute Kaufsumme immer im Verhältnis zu den Mieteinnahmen zu sehen, die das Abtragen enorm erleichtern. Die dritte Partei senkt das Ausfallrisiko und das Alleineigentümerdasein schützt vor einem lästigen Miteigentümer. Solange ihr etwas Geld flüssig haltet um Reparaturmaßnahmen und die Auseinandersetzung mit dem Pech eines zahlungsunpünktlichen Mieters ohne Finanzzittern überstehen könnt, ist es gut möglich, dass der Kauf von 3 Wohnungen sogar von Deinem Bankpartner empfohlen wird.
Das sind sehr generelle Überlegungen, die natürlich Deine konkrete Situation nicht beinhalten können.

Es gibt hier einen qualifizierten Mietspiegel, den habe ich gestern mal durchgespielt (+erlaubter 10% Abweichung) Für alle 3 Wohnungen ließe sich eine monatliche Nettokaltmiete von rund 3400€ erzielen.

Das Objekt soll 890k Kosten, 3,57% Makler, 5% Grunderwerbsteuer, 2% Notar- und Grundbuchkosten, also insgesamt ca. 984.000.

Bei 100k Eigenkapital müsste ich noch 884.000€ aufnehmen, zu (angenommenen) 3.8% Zinsen, 1% Tilgung. Da wäre die monatliche Rate schon bei 3536€..

Yaso2.0 schrieb:

Bei 100k Eigenkapital müsste ich noch 884.000€ aufnehmen, zu (angenommenen) 3.8% Zinsen, 1% Tilgung. Da wäre die monatliche Rate schon bei 3536€..

Danke für die offene Info. Mit einer Bruttorendite von etwas über 4,5% bist Du nach meiner Einschätzung (Achtung ich bin KEIN Finanzfachmann!) nicht im Bereich eines "no-brainers", aber erst mal recht solide bei einem Zinssatz von 3,8% unterwegs. Da lohnt es sich für Dich mit einem Fachmensch drauf zu schauen um eine Nettorendite zu ermitteln. Die Kaufnebenkosten hast Du ja schon ermittelt. Nun fehlen noch (unvollständige Aufzählung) Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung, Leerstand und steuerliche Aspekte (Afa, Werbungskosten, Absetzbarkeit z.B. von Zinskosten vorübergehenden Verlusten durch Vermietung...)
Ebenfalls interessant ist die Wertentwicklung (Lage...). Was Du dabei tilgst geht in Dein Eigenkapital.

Yaso2.0 schrieb:

Es gibt hier einen qualifizierten Mietspiegel, den habe ich gestern mal durchgespielt (+erlaubter 10% Abweichung) Für alle 3 Wohnungen ließe sich eine monatliche Nettokaltmiete von rund 3400€ erzielen.

Das Objekt soll 890k Kosten, 3,57% Makler, 5% Grunderwerbsteuer, 2% Notar- und Grundbuchkosten, also insgesamt ca. 984.000.

Bei 100k Eigenkapital müsste ich noch 884.000€ aufnehmen, zu (angenommenen) 3.8% Zinsen, 1% Tilgung. Da wäre die monatliche Rate schon bei 3536€..

Interessant wird dann auch die Bewertung. Als 3FH zur Vermietung sollte eigentlich der Ertragswert genommen werden. Bei einem Faktor von etwa 16 kommt dann ein Beleihungswert von 650k raus (wird dann noch verglichen mit Vergleichswerten bei einzelner Wohnungsbetrachtung). Brauchst also eine fast 140%-Beleihung. Sportlich.

wiltshire schrieb:

Mit einer Bruttorendite von etwas über 4,5%

Sind nur 4,14% brutto bezogen auf die Gesamtinvestitionskosten von 984k. Das ist - für gute Lagen - völlig in Ordnung. Muss man sich aber überlegen, ob man die nächsten 30-40 Jahre keine Erträge aus der Immobilie ziehen wird (1% Tilgung). Kann man machen, wenn man jung ist. In meinem Alter (bin aus den 70ern) ist das ein No-Brainer, zu so einem Investment "nein" zu sagen.

nordanney schrieb:

Sind nur 4,14% brutto bezogen auf die Gesamtinvestitionskosten von 984k. Das ist - für gute Lagen - völlig in Ordnung.

Ich habe die Kaufnebenkosten nicht eingerechnet, da sie zu meinem Verständnis nicht zur Bruttorendite gehören. Diese finden Erwähnung bei meinem Beitragsteil der Bestimmung der Nettorendite.