ᐅ Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage in überalterter Stadt

MaxPower90 schrieb:

Dann komme ich bei 6% Nettomietrendite raus, natürlich vor Steuern. Oder irre ich? Schon wieder?

Vermutlich - liegt aber auch eher daran, dass Du "Nettorendite" anders bzw. nach Deinen eigenen Kriterien definierst.

Die Kaufnebenkosten kann man natürlich gedanklich dem Hauskauf zuschlagen, aber das ist nicht sinnvoll - das Haus hat einen Wert von 245T€ und nicht von 265T€. Müsstest Du das Haus kurzfristig wieder losschlagen, könntest Du vermutlich wieder 245T€ bekommen, aber eher unwahrscheinlich 265T€, wenn man keinen Spekulationsgewinn einbezieht.

Das verbessert zwar auf den ersten Blick die Nettorendite nach Deinen Kriterien - allerdings fressen die ~20T€ Kaufnebenkosten die gesamte erste Jahresnettomiete auf und Du hast dann noch keinen Zins geschweige denn Tilgung an die Bank gezahlt, ebenso keine ESt auf die Mieteinnahmen.

Deine konsequente Weigerung, die ESt in die Nettorendite einzubeziehen, sei Dir natürlich gegönnt - nur ist das natürlich hochgradiger Unfug. Wenn man wissen will, was bei einem Investment hängen bleibt, dann muss man logischerweise alle Kosten abziehen und kommt eben erst dann auf den wahren Wert.

Es sind (rechnerisch/buchhalterisch) auch keine Rücklagen für Reparaturen da und falls das Haus noch Reparaturstau hat, der in der Anzeige nicht ersichtlich ist, sieht's zunächst mal mau aus.

Ohne auch nur den Taschenrechner in die Hand zu nehmen, ist Deine Rendite in den ersten 2 (vermutlich eher 5) Jahren also erst mal Null bzw. negativ - also weit weg von Deinen angepeilten 6%.

Wie viel Eigenkapital hast Du denn aktuell zur Verfügung? Bodenrichtwert wäre auch interessant, dann wüsste man, was die für den Hauswert ungefähr ansetzen.

MfG
Dirk Grafe

Von der ESt auf Mieteinnahmen werden erst mal die Ausgaben abgezogen. Also Zinsen aber auch Abschreibung. Und natürlich Instandhaltungsmaßnahmen.

Je nach Konstellation ergibt das eine ESt-Erstattung statt ESt-Zahlung. Müsste man komplett durchrechnen.

Daher ist die tatsächliche Rendite abhängig von zig Faktoren wie auch Finanzierung und allem anderen Einkommen.

Daher spricht man mW bei Häusern ganz pauschal von Miet-Vervielfältiger odem Kehrwert Bruttorendite (Nettojahresmiete ohne Nebenkosten. /. Kaufpreis). Je schlechter die Lage, desto besser die anfängliche Bruttorendite.

Grym schrieb:

Je nach Konstellation ergibt das eine ESt-Erstattung statt ESt-Zahlung. Müsste man komplett durchrechnen.

Mir musst Du das nicht erklären - dem TE ist aber noch nicht klar, was es bedeutet, wenn er eine ESt-Erstattung erhält. Das bedeutet ja nichts anderes, als dass die tatsächliche Nettorendite (zumindest anfänglich) negativ ist.

Der träumt aber immer noch von +6% ...

MfG
Dirk Grafe

Lesetipp (und dann selbst rechnen): Volker Looman, "Die Vermögensfrage Was werfen Immobilien eigentlich genau ab?", faz.de.

Grym schrieb:
Wieso soll dann die Rendite besser werden?

Das war ironisch gemeint und ein dezenter Hinweis, daß die KfW gerne als Helfershelfer fungiert.

Grüße, Bauexperte

Dirk Grafe schrieb:
Mir musst Du das nicht erklären - dem TE ist aber noch nicht klar, was es bedeutet, wenn er eine ESt-Erstattung erhält. Das bedeutet ja nichts anderes, als dass die tatsächliche Nettorendite (zumindest anfänglich) negativ ist.

Der träumt aber immer noch von +6% ...

MfG
Dirk Grafe

Nein. Jetzt ist es dem TE klar. Er gelobt, ab jetzt auch die EST in seine Renditeberechnung mit einzubeziehen.

Grym schrieb:
Je nach Konstellation ergibt das eine ESt-Erstattung statt ESt-Zahlung. Müsste man komplett durchrechnen.

Hast Du recht. Habe ich jetzt gemacht. Ganz konkretes Objekt, welches ich schon besichtigt habe und nächste Woche ein zweites mal mit einem Baugutachter an meiner Seite besichtige.

Eckdaten: Kaufpreis incl. Nebenkosten 290000 €, Eigenkapital 60000 € --> Darlehen 230000 €, Volltilgung in 15 Jahren bei 1,7 % Festzinssatz. Es ergibt sich folgende Renditeberechnung. Copyright der Berechnungstabelle bei Alexander Goldwein.

Ich schieße demnach jährlich 3300 € dazu, monatlich also knapp 300 €, sagen wir 500 € incl. einer kleinen Instandhaltungsrücklage. Das war es dann aber nach meinen Überlegungen auch. Dass ich mehr dazuschießen muss, wenn ein Mieter nicht zahlt, ist mir klar.

Wenn jetzt noch rauskommt, dass ich nen dicken Denkfehler in meiner Berechnung habe, schließe ich mich allein in mein Schlafzimmer ein und leg mich mit ner Flasche Amaretto ins Bett.