ᐅ Erschließungskosten für Wirtschaftlichkeitsanalyse Bauland

Zuerst Mal sehr beeindruckende Analyse, und fast richtig wie dargestellt, trotz meiner fehlenden Informationen.

• Das Bauland wurde schon Mehrfach umgelegt, jedoch läuft derzeit kein Verfahren. "Ähnlich wie von Escroda vermutet"
• Der Verkäufer ist, soweit mir bekannt nicht beteiligt.
• Die Fläche beinhaltet ebenso die eingezeichnete Planstrasse ca. 1000 m2.
• Die Strasse ist in der Legende als (Verkehrsflächen/Strassenverkehrsflächen) ausgewiesen.

Habe mir den Bebauungsplan nochmal angesehen, er wurde 1980 erstellt und entspricht heute schon nicht mehr den aktuellen Daten.
Den aktuellen Plan habe ich nicht, habe aber ein Bild aus der Bauleitplanung angehängt. Gelb markierte Fläche insgesamt ca. 6000 m2

Es gab keinen Krieg mit der Gemeinde, der Verkäufer ist auf das Geld einfach nur nicht angewiesen, schon im fortgeschrittenen Alter, und würde nur aufgrund der guten Kontakte zu meinem Vater verkaufen.

Das mir dem Vorkaufsrecht de Gemeinde habe ich bisher nicht beachtet.

Jedoch wüsste ich nicht warum einer der folgenden Gründe zur Berechtigung greifen sollten.

• wenn innerhalb eines gültigen Bebauungsplan Flächen für öffentliche Zwecke oder als Ausgleich nach § 1a Abs. 3 (Ausgleichsflächen für den Umweltschutz) vorgesehen sind,
• in Umlegungsgebieten (Umlegung von Grundstücken als Neuordnung innerhalb eines Bebauungsplan),
• wenn sich ein Grundstück in einem Sanierungsgebiet oder städtebaulichem Entwicklungsbereich befindet,
• im Zuge einer Satzung, die die Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus regelt sowie einer Erhaltungssatzung,
• wenn es sich innerhalb eines Flächennutzungsplans um unbebaute Grundstücke im Außenbereich handelt, die dort als Wohnbaufläche oder Wohngebiet gekennzeichnet sind,
• wenn auf unbebauten Grundstücken in Gebieten gem. §§ 30, 33 oder 34 vorwiegend Wohngebäude gebaut werden können und
• in Gebieten, die zugunsten des vorbeugenden Hochwasserschutzes nicht bebaut werden sollen.

Aber so langsam überwiegt die Ernüchterung, habe mir das zwar nicht einfach vorgestellt, aber hier sind wohl einige Hürden, die überwunden werden müssen.

Vielen Dank, habe schon in den letzten 5 Beträgen sehr viel mitgenommen und bin Überrascht wie viel Fachwissen sich hier formiert.

Londonderry80 schrieb:

Das Bauland wurde schon Mehrfach umgelegt

Ich meinte ein Verfahren nach §§45ff, Baugesetzbuch. Aber meine Vermutung, dass das hier nicht zutrifft, hast Du ja bestätigt.

Londonderry80 schrieb:

Habe mir den Bebauungsplan nochmal angesehen, er wurde 1980 erstellt und entspricht heute schon nicht mehr den aktuellen Daten.

Das mag für die Katastergrundlage gelten, aber wenn es keine Aufhebung oder Überplanung gibt, dürfte der Bebauungsplan auch heute noch rechtskräftig sein.

Londonderry80 schrieb:

Jedoch wüsste ich nicht warum einer der folgenden Gründe zur Berechtigung greifen sollten.

Wenn meine Annahme aus Satz 1 richtig ist, wüsste ich gleich zwei Gründe:

Londonderry80 schrieb:

wenn innerhalb eines gültigen Bebauungsplan Flächen für öffentliche Zwecke ... vorgesehen sind

Das trifft auf die öffentliche Verkehrsfläche zu.

Londonderry80 schrieb:

wenn auf unbebauten Grundstücken in Gebieten gem. §§ 30, 33 oder 34 vorwiegend Wohngebäude gebaut werden können

Das trifft auf die übrigen Flächen zu: §30 = rechtskräftiger Bebauungsplan, WA = allgemeines Wohngebiet

Londonderry80 schrieb:

Aber so langsam überwiegt die Ernüchterung, habe mir das zwar nicht einfach vorgestellt, aber hier sind wohl einige Hürden, die überwunden werden müssen.

Sprich mal mit den Entscheidungsträgern der Gemeinde. Wenn's keinen Streit gab und das Bauland knapp ist, hieße der Lösungsansatz §11 Städtebaulicher Vertrag, Baugesetzbuch. Hier durchsetzbar nach §124 Baugesetzbuch. Wäre aber gut, einen Juristen im Bekanntenkreis zu haben.

Naja, ich würd mir sowas nicht ans Bein binden wollen.
Wie schon geschrieben wurde wäre der Weg "Städtebaulicher Vertrag".
Du planst baust und bezahlst die Straße, (mit hoher Wahrschienlichkeit) eine Versickerungslösung für Regenwasser, Abwasser, Medien (hier nur teilweise).
Das kostet dich grob aber mindestens eine Million.
Von den 6000m² bleiben für Grundstücke grob geschätzt nach dem Bebauungsplan 4000m² übrig. Heißt du musst schonmal 250€/m² auf die Grundstücke umlegen und das hast du das Land noch nicht bezahlt und auch keine Steuern. In München kann man jetzt weiter rechnen, im tiefsten NRW muss man dafür keine Energie mehr aufwenden.

Erst einmal zu Deinen beiden Bildausschnitten: die taugen beide nichts - der zweite schon wegen der Auflösung, aber beide zeigen auch einen zu kleinen Ausschnitt, um die Gesamtsituation zu erfassen.

Londonderry80 schrieb:

Ein guter Freund der Familie, bereits im Rentenalter, hat nach Rückfrage auf ein Bauland angedeutet, es sich vorstellen zu können, sein Bauland ausschliesslich mir und keinem Bauträger oder der Gemeinde zu verkaufen jedoch nur als Gesamte Fläche von ca. 6000m2
Ich habe lediglich Interesse an einem Grundstück, um darauf ein Einfamilienhaus zu errichten mit einer Größe von ca. 700 m2 Grundstück.

Ich gehe davon aus, daß es sich bei den besagten 6000 qm um den gesamten Bildausschnitt 1 handelt und die Planstraße in Wirklichkeit noch nicht daraus ausgeschnitten ist, folglich noch an die Gemeinde abzugeben sein wird und die genannte Fläche mindert. Rechnen wir also im Weiteren nur mit 4500 bis 4800 qm, von denen Du selbst nur 700 qm "Eigenbedarf" hast und Dir auch nicht leisten kannst, für den Rest der Gesamtheit als "Dealer" aufzutreten - schon weil Du nicht Makler bist und keine Grundstücksentwicklungsgesellschaft in der Tasche hast.
Aus der dargestellten Planstraße leite ich die - in ihrer Aktualität noch zu recherchierende ! - Annahme ab, die Gemeinde habe bereits eine konkrete Vorstellung von der Gestalt der öffentlichen Verkehrsfläche; aber erstens hat man ihr diese Fläche noch nicht abgemarkt und zweitens mangelt es ihr an der Motivation, die Erschließung auch vorzunehmen.
Aus meiner Sicht solltest Du also erst einmal den Eigentümer veranlassen, mit Dir nicht als einzelnem Kaufinteressenten, sondern als Vorsitzendem eines Bauvereines zu verhandeln. Diesen Verein solltest Du dann gründen und als sein Vorsitzender auch mit der Gemeinde ausschnapseln, daß der Verein einen Erschließungsunternehmer beauftragt (ich kenne vergleichbare Situationen und kann Dir ziemlich sicher sagen, daß die Gemeinde auf weitere gut und gerne zehn Jahre ihren eigenen Allerwertesten nicht hochkriegen aber Dir sagen wird, Du dürfest Dich gerne selber darum kümmern - allerdings wären leider nur der H. und der Günter und der Werner bei der Gemeinde als zuverlässig eingestufte Unternehmer, aus denen Du auswählen müßtest; und um die Tür nicht gleich wieder zuzustoßen, sprichst Du den Gedanken an Klüngel besser nicht laut aus). Soweit schon´mal zur Erkenntnis, daß es Dir für das Erschließungsgeschäft weniger an Erfahrung oder Zaster mangelt, als viel entscheidender an korruptioneller Energie
Du brauchst also m.E. zunächst ein Gespräch mit dem Freund der Familie, und dann die Mitstreiter, die sich für ein Grundstück aus der "restlichen" Fläche interessieren. Potentiell sind das alle Bauwilligen, die in der Umgebung noch unversorgt sind (und am besten auch: ohne Dich auch bleiben würden, z.B. weil sie bei Einheimischenmodellen zu wenig Punkte hätten). Zu guter letzt eine einfache Rechnung: ich sagte 4500 bis 4800 qm, minus 700 für Dich, bleiben 3800 bis 4100. Ich hielte für blauäugig, daß die sich alle 700 qm leisten könnten oder wollten, also komme ich auf zehn bis zwölf Mitstreiter. Diese Anzahl wirst Du auch noch überzeichnen müssen, um auf der Strecke bleibende Interessenten zu kompensieren. Lade zur Gründungsversammlung ein und tische den Mitstreitern dann auf, daß der Verein Dich zum Vorsitzenden haben müsse, damit Dein Kumpel verkaufsbereit ist.
Sodele, meine Theorie ist fertig, nun mach´ mal Deine Praxis daraus

Ich bin als gutgläubiger Bürger bisher davon ausgegangen, solche Dinge laufen auch ohne die richtige Person zu kennen, aber das ist sicher ein nicht zu vernachlässigender Punkt.

Wenn ich das jedoch an die große Glocke hänge, bekommt der werte Herr sicher kein Auge mehr zu.

Der Bankberater war jedoch sehr angetan von der Idee und würde mir die nötigen liquiden Mittel zur Verfügung stellen.

Es gibt scheinbar auch eine Substitution der Bank die Erschließungen durchführen kann. Vielleicht lasse ich mir einfach mal ein Angebot erstellen schon allein als Vergleich.
Bei dem Ortsansässigen Bauunternehmer würde ich dann auch mal anfragen, der hat ein ähnliches Projekt schon in der Gemeinde abgewickelt.

Londonderry80 schrieb:

Der Bankberater war jedoch sehr angetan von der Idee und würde mir die nötigen liquiden Mittel zur Verfügung stellen.

a) auf welcher vertraglichen Grundlage ?
b) was genau hast Du ihm erzählt ?
c) was genau hat er verstanden ?