ᐅ Bau einer ca. 190 qm Stadtvilla in Hessen (Wetteraukreis)

Liebe Hausbau-Community,
zunächst vielen Dank für die unzählbaren Tipps und Anregungen von euch. Das Forum besuche ich seit vielen Jahren und habe bisher immer sehr davon profitiert.
Demnach möchte ich hiermit auch etwas zurückgeben und über unser Bauvorhaben berichten. Ganz uneigennützig ist dies jedoch nicht, ich freue mich über Ratschläge und Empfehlungen.
Seit etwa 10 Jahren suche ich nach einem Haus und habe sehr viele Bestandsimmobilien besichtigt. Bauen war eigentlich keine Option, da Grundstücke nicht verfügbar oder viel zu teuer waren. Das ideale Haus habe ich bisher nicht gefunden, dafür aber vor knapp 10 Jahren die erste Eigentumswohnung gekauft und dann vor zwei Jahren die zweite. Die Wohnungen sind jetzt beide vermietet, laufen nun schon fast kostendeckend und in etwa einem Jahr bringen sie dann auch schon Ertrag.
Erfreulicherweise haben wir nun ein Grundstück in einem Neubaugebiet gekauft und wollen trotz der angespannten Situation noch den Traum vom eigenen Haus erfüllen.

Ein paar Infos über uns:

• 2 Erwachsene (40 J. / 38 J.), zwei Kinder (Grundschulalter)
• Nettoverdienst mit Kindergeld ca. 8000 Euro
• Mieteinkünfte von ca. 1800 Euro (derzeit noch kostenneutral, ab nächstem Jahr ca. 400 Euro monatlicher Ertrag, mittelfristig deutlich mehr da Darlehen dann schrittweise getilgt sind)
• Budget 850.000 Euro (Finanzierung für den Hausbau ist erledigt)
• Grundstückskosten mit Nebenkosten ca. 280.000 Euro, bereits erworben
• Die Wohnungen rechnen sich steuerlich eigentlich nur im Doppelpack und sollen nicht verkauft werden. Das Budget könnte im Notfall aber wohl noch ein wenig aufgestockt werden.

Zum Haus:

• KFW55 Standard reicht uns aus, wird auch angeboten
• Stadtvilla auf Bodenplatte mit Vordach, Wärmepumpe, Photovoltaikanlage
• Evtl. mit kleinem Erker an der Haustür und zur Gartenseite
• EG mit Wohnzimmer, offener Küche, Hauswirtschaftsraum, Arbeitszimmer, WC/Dusche
• OG mit 2 Kinderzimmern, Schlafzimmer, 2 Bädern, Gästezimmer
• Deckenhöhe 2,80m, elektrische Rollläden
• *Doppelgarage freistehend

Zum Budget für das Haus:
Es bleiben noch 570.000 Euro, wir rechnen mit etwa 60.000 Baunebenkosten.
Außenanlagen erfolgen schrittweise in Eigenleistung, Garage wäre auch aufschiebbar.
Wir brauchen demnach einen Anbieter, der uns für etwa 470.000 Euro ein Haus bauen kann, das ist bei der gewünschten Größe recht sportlich. Wir hatten viele Gespräche in Musterhäusern, die meisten Anbieter landen bei mindestens 500.000 Euro.

Angebot 1:
Ausgesucht haben wir dann einen kleinen regionalen Anbieter, der uns ein Ausbauhaus in Massivbauweise mit Liapor (Blähbeton) errichten würde. Der Preis ist für den gebotenen Standard fair und wäre für uns ausreichend. Einen Festpreis hätten wir hier aber lediglich für das Ausbauhaus. Die weiteren Gewerke würden von diesem Anbieter zwar betreut und von Partnerfirmen ausgeführt werden, aber ich schätze, dass da Festpreisgarantien unrealistisch sind. Im Idealfall kommen wir hier mit unserem Budget hin, aber der Puffer ist dann sehr gering und die Außenanlagen und Garage wären vielleicht vorerst gefährdet oder sehr minimalistisch.
Hier meine erste Frage an euch: Der Anbieter sagt uns eigentlich zu, aber wir sind uns unsicher, ob man wegen Krieg/Inflation/Materialengpässen auf Festpreise verzichten könnte. Ich sehe zwar wegen anstehender Auftragsdellen im Baugewerbe gewisse Chancen auf stabile oder sogar leicht günstigere Preise, aber das Inflationsrisiko durch die Energiekrise könnte vorerst noch das beherrschende Thema sein. Würdet ihr derzeit ein solches Risiko eingehen?
Ein Haus für z.B. 1 Mio durch Kostenexplosion ist eigentlich nicht im Budget und wäre bei steigenden Zinsen langfristig ein großer Klotz am Bein. Ruinieren würde es uns nicht, aber dann müssten wir (die wirklich schönen) Eigentumswohnungen wohl verkaufen.

Angebot 2:
Die Alternative: Ein sehr großer Anbieter aus einer Dachgesellschaft, den hier vermutlich jeder kennt. Premium innerhalb der Gruppe, aber insgesamt eben doch sehr auf gutes Preis-Leistungsverhältnis getrimmt. Holzständerbauweise – nicht unser Favorit, da wir zur Massivbauweise tendieren, aber auch aufgrund der Informationen aus diesem Forum wäre ich wohl auch mit dieser Bauweise am Ende zufrieden.
Dort haben wir ein preislich gutes Angebot bekommen, nah an 400.000 Euro. Ich habe nun jede Menge Extras und Sonderwünsche ausgewählt und lande dann trotzdem erst bei etwa 450.000 Euro. Es sind nicht alle Positionen mit dem ersten Angebot vergleichbar, dafür sind schon einige Dinge enthalten, die im ersten Angebot noch nicht eingepreist sind.
Mit Baunebenkosten, Außenanlagen und Doppelgarage sind wir noch innerhalb des Budgets und könnten sogar noch 20.000 Euro für Bemusterung zusätzlich ausgeben.
Über den Anbieter liest man positive Nachrichten, aber es gibt auch diverse sehr kritische Aussagen. Bei der Vielzahl an Häuser, die dort jährlich erstellt werden, ist die Anzahl der Kritiker vielleicht absolut im Rahmen, aber treffen könnte es einen selbst sicher auch.
Meine weiteren Fragen an euch: Wie seht ihr das Risiko mit einem solchen sehr großen Anbieter auf die Nase zu fallen? Würdet ihr bei einem so hohen Budget auf einen Anbieter setzen, der nicht unbedingt den Ruf genießt, Häuser im höchsten Standard zu errichten? Ich will das Haus zwar nicht wieder verkaufen, aber die Wertermittlung eines Hauses spielt in Zukunft auch bei Anschlussfinanzierungen eine Rolle bei dem Beleihungswert. Sollte man das Haus doch mal verkaufen müssen oder wollen, könnten einige Interessenten vielleicht wegen der Bauweise oder dem damaligen GU eher abgeneigt sein. Hat jemand mit diesem Anbieter gebaut oder wohnt in einem solchen Haus?

Grundrissplanungen sind schon sehr weit fortgeschritten und mehrfach optimiert. Das Baugebiet ist bereit und da die Finanzierung schon steht sollte es bald losgehen. Das zweite Angebot läuft auch zeitnah aus, daher ist die erste Entscheidung eigentlich erstmal gegen/für das zweite Angebot. Bei dem ersten Angebot wäre es auch möglich dann noch neue Vergleichsangebote zu prüfen. Sofern wir den zweiten Anbieter auswählen wollen, müssten wir uns dafür zeitnah entscheiden.

Vielen Dank für jegliche Tipps und Empfehlungen. Ich gebe gern weitere Informationen durch.