Argumente für Befreiung vom Bebauungsplan - Kniestockerhöhung

[mlnd9106]

Hallo in die Runde!

ich hoffe ich finde hier zukünftig Rat für unser Bauvorhaben und kann künftig vlt. auch selbst anderen helfen.

Wir haben kürzlich unser Grundstück in einem bestehenden Baugebiet mit Bebauungsplan von 1975 gekauft.
Nebst unserem Grundstück sind noch ein Paar weitere unbebaut - wir werden also nicht die letzten sein, die dort bauen wollen.

Eckdaten/ Vorgaben aus dem Bebauungsplan:

• Fläche: 1000m²
• Grundflächenzahl: 0,25
• GFZ: 0,4
• Baufenster: 26m x 18m
• Leichte Hanglage, Straße talseits (ca. 3m Höhenunterschied von Strasse bis hinteres Ende Baufenster – Perfekt für ausgebautes/ UG), "oben im Garten" dann Flach.
• 1 bzw. 2 Vollgeschosse (1 + U) U darf ein Vollgeschoss sein, sowie zu Tage treten
• DG mit max. 50cm Kniestock (gemessen ab OK Fußboden bis UK Dachpfette)
• Satteldach: 20-30° - Abweichungen davon um +/-5° sowie Walmdächer sind gemäß Ausnahmen im Bebauungsplan generell zulässig. Versetzte Pult/ Satteldächer, Dachgauben, Zwerchgiebel werden im Bebauungsplan nicht erwähnt, sind bei Nachbarhäusern allerdings vorhanden -> in der Vergangenheit wohl bereits befreit worden.
• First- bzw. Traufhöhen werden nicht konkret in Zahlen festgelegt -> das maximum ergibt sich also durch Geländeniveau, Dachneigung, Geschosshöhe, Kniestock, Baufenster etc.

Aktuelle Situation

Da Baufenster und Grundstück relativ groß sind, kriegen wir auf jeden Fall alles unter, die Frage ist nur wie effizient/ auf welcher Grundfläche – der niedrige Kniestock 50cm (ohne einfache Ausnahmemöglichkeit im Bebauungsplan) erfordert einigen „unnötigen“ Aufwand bzw. unnötig große Gebäudeabmessungen um die Raumaufteilung so zu machen, wie wir es gerne hätten/ wie es sinnvoll wäre. Eine Befreiung wäre gemäß verschiedener Planer + Architekten hilfreich bzw. nützlich. Die Alternativen neben größerem Gebäude, um im DG Wohnraum zu gewinnen, wären Tricks wie Erker/Wintergarten im EG, Dachgauben, Zwerchgiebel usw. Im Endeffekt hätten wir immer einfach zugunsten des DG mehr Platz in EG und Keller, den wir eigentlich nicht bräuchten, dafür aber weniger Platz im Garten, den wir eigentlich nur ungern hergeben. Alternativ müssten wir uns wie einige Nachbarn Dachgauben oder ähnliches befreien lassen. – Alles machbar und finanzierbar, aber eben irgendwie auch Schwachsinn.

Momentan geht es darum, erstmal zu definieren was für ein Haus plant man/ mit welchem Entwurf und Angebot gehen wir ins Rennen/ bei wem unterschreiben wir. Unterschrieben ist noch nichts, Architekten wurden uns momentan bisher jeweils innerhalb der Beratungsleistung von den verschiedenen Anbietern kostenlos bereitgestellt - den Weg zu den Ämtern werden die eher erstmal nicht auch noch machen, ohne dass wir was unterschreiben. Wir bräuchten aber zumindest ein Gefühl was sich lohnt weiter zu verfolgen, um dann eben auch ein passendes Angebot zu bekommen.

Bevor wir jetzt auf gut Glück zu Gemeinde und Landratsamt rennen, um vorzufühlen, wie aussichtsreich eine Befreiung vom Bebauungsplan bzgl. Kniestock wäre, würden wir gerne Argumente sammeln, die für eine Befreiung sprechen würden. Ein Paar Tipps haben wir schon von Architekten bekommen. Vlt. Kennt ihr noch andere Argumente, mit denen Ihr Erfolg hattet, oder könnt aus Erfahrung abschätzen, wie unser Ansatz wohl ankäme - ganz kurz und Knapp:
"Lasst uns bitte einen höheren Kniestock bauen, damit wir ein kleineres Gebäude bauen können, als eigentlich möglich und ansonsten nötig wäre, das aber sonst alles aus dem Bebauungsplan erfüllt."

Argumentation
Gemäß Daten aus Bebauungsplan erlaubt:
Großes (mit Abstand größtes Gebäude der Nachbarschaft) mit ca. folgenden Außenmaßen (höhe ab Straßenniveau – daher 2 volle Geschosshöhen):
Tiefe=18m, Breite =11,1m, Höhe =11,6m.
GFZ, Grundflächenzahl voll ausgenutzt inkl. Einhaltung von 50cm Kniestock und 30° Dachneigung.
Theoretisch ginge sogar noch deutlich höher - bei den ausnahmsweise erlaubten 35° Dachneigung.
Folge wenn wir das Bauen: Freunde bei den Nachbarn und Geld? – keine/keins mehr, dafür ein DG, das wir dann allerdings auch nicht mehr brauchen…

Gemäß Bebauungsplan nicht erlaubt:
Haus mit ca. folgenden Außenmaßen (höhe ab Straßenniveau – daher 2 volle Geschosshöhen):
Tiefe = 10m, Breite = 11,1m, Höhe = 9,8m
GFZ, Grundflächenzahl deutlich unter maximum, 30° Dachneigung, Kniestock 1m, DG weiterhin kein Vollgeschoss (nur ca. 56% Fläche mit 2.30m Raumhöhe), theoretisch ginge also auch noch mehr Kniestock.

Bildlich dargestellt (aus Sicht der Nachbarn)- das große dürfte man bauen, das kleine nicht:

Damit könnte man also wie folgt argumentieren (beim Bauantrag natürlich dann entsprechend Konkret auf das Haus und Planung formuliert etc.):

Durch Befreiung vom Bebauungsplan bzgl. Kniestock, würde eine Zeitgemäße effiziente Nutzung des Grundstücks möglich. Durch bessere Nutzbarkeit des Dachgeschosses, würde die Befreiung ein Gebäude mit besserem Verhältnis zwischen überbauter Grundfläche und Wohn/ Geschossfläche ermöglichen, ohne dass dabei die maximal mögliche bauliche Nutzung oder die Geschossigkeit überschritten würde. Ermöglicht würde ein kleineres Gebäude, das weniger hoch und aufgrund der kleineren Dimensionen für die Nachbarn weniger einschränkend wäre, als dies ein andernfalls notwendiges, größeres, aber vollständig Bebauungsplan konformes Haus wäre.
Eine Befreiung hinsichtlich des Kniestocks würde sich zudem positiv auf die Nachhaltigkeit des Gebäudes auswirken. Durch das nun mögliche, kleinere Gebäude wäre mit einem niedrigeren Energie- und Ressourcenverbrauch zu rechnen. Ebenfalls würde weniger Boden abgetragen und deutlich weniger Fläche versiegelt werden als dies durch das ansonsten, größere, aber erlaubte Gebäude der Fall wäre.
Entsprechend bliebe das Gebäude in allen Belangen inkl. Geschossigkeit innerhalb der Grenzen des Bebauungsplans. Einzig der Kniestock wäre höher als vorgesehen. Mit einer Beeinträchtigung des Ortsbildes wäre überdies nicht zu rechnen, da sich in unmittelbarer Nachbarschaft bereits verschiedenste Dachformen und Haustypen befinden. Bspw. Walmdächer, versetzte Pult/ Satteldächer, „normale“ Satteldächer, Bungalows und Häuser mit und ohne Kniestock, sowie Häuser mit und ohne sichtbare Keller usw. sind bereits vorhanden.

Wie seht ihr das so?

 

[11ant]

Ach, wenn ich für jeden der mehr Kniestock will ´ne Mark bekäme, hätte ich die Rente längst durch. Am besten zeigst Du mal das Grundstück mit Höhenpunkten / -linien. Die Nachbarn mit den offensichtlichen Befreiungen würde ich an Deiner Stelle mal fragen, wie das bei denen gelaufen ist. Auch wenn ich z.B. die Lösung, einen Drempel hinter einen Kniestock zu setzen meist unglücklich finde, lassen sich da bestimmt plietschere Lösungen finden als eine Befreiung zu begehren. Mein Argument gegen einen begrenzten Kniestock ist immer die Traufhöhe: denn wie weit die Geschossdecke darunter liegt, ist weder für die Nachbarn noch für die Behörde von Relevanz - aber genau nicht mehr als das sagt eine separat betrachtete Kniestockhöhe eigentlich aus.

Von Anbieter"architekten" rate ich ibs. in Hanglagen grundsätzlich ab - eine Unterschrift allein macht die nicht kreativ oder gar fähig.

 

[hanghaus2023]

Ohne den Bebauungsplan zu kennen sag ich mal nix.

DIe Nachbarn haben doch auch gebaut und wohnen bereits da. Dein Argument ist nicht relevant. Heute zält ehr das Argument Wohnraum zu schaffen.

 

[mlnd9106]

Öffentlich einsehbar lieber geschwärzte Versionen (ja, die Qualität/ der Zustand des Bebauungsplan ist auch im Original so schlecht)

Natürlich gibt es auch andere Lösungen als den Kniestock "hochzusetzen" um die nutzbare Fläche im DG zu erhöhen - findet man auch bei Nachbargebäuden (zumindest bei den neueren). In der Regel auf Kosten des Gartens bzw. durch Vergrößerung der überbauten Grundfläche, durch Dachgauben, Zwerchgiebel usw. die wohl aber auch wieder befreit werden müssten. Wie es umgesetzt wird, ist uns eigentlich relativ egal. Wenn der Kniestock nicht geht, gibt's halt Gauben, Zwerchgiebel und wenn alles nicht geht, wird das Haus halt größer... Hat alles seine Vor- und Nachteile. Man muss ja aber nicht unnötig Geld oder Grundfläche verschwenden oder den Nachbarn einen 18m Klotz neben den Garten stellen.

Die meisten Häuser dürften in etwa aus der Zeit des Bebauungsplans stammen. Die sind größtenteils auch entsprechend gebaut - einzelne identisch, evtl. mal von einem Bauträger. Interessanterweise gibt es auch ein paar Häuser, die definitiv älter als der Bebauungsplan sind. Die sind dann nochmal ganz anders bzgl. Dachneigung, Kniestock usw. Ist halt auch immer die Frage, ob das mit dem Kniestock überhaupt schonmal jemand probiert hat - wir sind hier auf dem "Kaff" und sprechen nicht von einem riesigen "gefragten" Baugebiet, in dem alle gleichzeitig möglichst schnell bauen wollen. Entsprechend unterschiedlich sind die Baujahre der Gebäude, deren Anzahl klein und die Grundstücke verhältnismäßig groß. In den 3-4 Straßen der ganzen Nachbarschaft stehen so 30 Häuser, auf dem Ausschnitt des Plans stehen ca. 10 Häuser. Von den Grundstücken her gäbe es genug Platz, um einfach größer zu bauen. Je nach Baujahr war das auch schon weniger relevant/ einfacher/ günstiger als heute. Es gibt Dort auch einige größere Bungalows ohne DG usw. Aber ja bei der wenigen Anzahl Häuser ist es schwierig "generelle" Aussagen zu machen.

Es geht jetzt erstmal um Argumente, mit denen man in ein Gespräch gehen kann (die nicht gleich zu Kopfschütteln führen), gerne auch für andere Lösungen als den Kniestock, um dann zu sehen wie das Bauamt da allgemein dazu steht. - Der Kniestock wäre für viele Anbieter vermutlich das einfachste, daher wohl auch der Vorschlag der Architekten (das ist uns klar), eine Lösung die für sie aufwändig ist, oder die sie nicht können, werden die nicht vorschlagen. Wenn es ein Zwerchgiebel werden muss und einer kann das nicht, oder verhältnismäßig viel zu teuer, dann fliegt er für uns halt raus. Daher liebend gerne auch weitere bzw. unabhängige Meinungen/ Argumente.

 

[11ant]

Schwärzungen sind unnötig, unnütz und unhöflich. Selbst die gerissensten Gangster können Grundstücke nicht online klauen. Der Katasterauszug ist zu klein und enthält viele Informationen nicht (interessant wären bspw. die absoluten Höhen an den Nachbar-Gebäudeecken). Höhenmesspunkte ohne Maßangaben sind eher lustig als hilfreich, immerhin kann man sie dank der 10cm-Höhenlinien einigermaßen einordnen (aber das mach mir ehrlich gesagt zu viel Arbeit für meine pro bono Hilfe hier in der offenen Sprechstunde) - meine Signatur erleichtert Dir immerhin auch die Kontaktaufnahme, wenngleich ich vor Ostern keine Zeit für Neumandate habe.

Bauten, die älter als der Plan sind, benötigten keine Befreiungen, die heute noch als Information für Dich von Wert wären - allerdings könnten sie Anlässe für die im Plan gegebenen restriktiven Vorgaben gewesen sein: damit wüßtest Du immerhin, welche Auswüchse künftig zu verhindern für wert befunden wurden (in diese Richtungen wären Vorstöße dann also wohl zwecklos). Mit intelligenteren Wegen als der Kniestockerhöhung meinte ich natürlich keine EG-Aufblaserei zwecks Rechentrick-Vollgeschossvermeidung. Sondern beispielsweise, das DG auf dem EG in eine Wanne zu setzen, wo auswärts der Drempel in der gewünschten Kniestockhöhe keine Abseiten des DG, sondern Lufträume des EG (mit DFF) angelegt werden könnten. Gleichsam auch als Beispiel, was sicher jenseits des Kreativhorizontes von Anbieter"architekten" liegen dürfte.

 

[mlnd9106]

Schwärzungen sind unnötig, unnütz und unhöflich. Selbst die gerissensten Gangster können Grundstücke nicht online klauen.

Das Grundstück klaut keiner mehr, das gehört bereits uns. - Ein zumindest grundlegender Datenschutz ist meiner Meinung nach jedoch alles andere als unnötig, unnütz und unhöflich - eher im Gegenteil. Welche Firma, das GS für wen mal vermessen hat, oder in welcher Ortschaft das nun genau liegt, wer evtl. Nachbarn sind und wie deren Häuser so aussehen, die von unserem Vorhaben ja auch betroffen sein könnten etc. muss nicht unbedingt für jedermann frei und einfach zugänglich im Netz stehen.

Mit intelligenteren Wegen als der Kniestockerhöhung meinte ich natürlich keine EG-Aufblaserei zwecks Rechentrick-Vollgeschossvermeidung. Sondern beispielsweise, das DG auf dem EG in eine Wanne zu setzen, wo auswärts der Drempel in der gewünschten Kniestockhöhe keine Abseiten des DG, sondern Lufträume des EG (mit DFF) angelegt werden könnten. Gleichsam auch als Beispiel, was sicher jenseits des Kreativhorizontes von Anbieter"architekten" liegen dürfte.

- Mit Sicherheit eine kreative Lösung, "klaut" aber eigentlich auch nur Raumhöhe im EG, schafft DFF an die ich ohne Leiter nicht mehr dran komme und dürfte in der Umsetzung wohl ähnlich oder teurer werden, wie einfach größer zu bauen... Da fällt dann ja quasi jedes Standardmaß weg. Einen Fertighausanbieter der sowas bauen kann und will, müsste man wohl auch erstmal finden und bezahlen können. - sehe ich daher in der Prio erstmal recht weit hinten, wenn sonst nichts klappt. Call me Architekturbanause, aber im wesentlichen würde es ein 0815 rechteckiges Haus ohne Schnickschnack und mit 0815 Lösung wie Dachgaube oder Zwerchgiebel tun, solange ich alles unterkriege. Wenn dann noch Geld übrig ist, oder es anders nicht klappt, ist Platz für Design und kreativere kostspieligere Lösungen als der "Standard".