Baugenehmigung abgelehnt

[NinaLocke]

Hallo zusammen, wir haben folgendes Problem, unser Bauantrag wurde abgelehnt. Wir haben ein Baufenster von 12x13m was wir voll ausgenutzt haben, da wir ein Zweifamilienhaus bauen werden. Die Grundflächenzahl-1 beträgt 0,4 die Grundflächenzahl-2 0,2. Das Grundstück ist insgesamt 491qm groß. Abgelehnt wurde der Antrag da die 30 qm große Terrasse nicht im Baufenster von den 12x13m ist. Im Bebauungsplan steht das die Terrasse zur Grundflächenzahl 1 gehört, Stellplätze, Zuwegung, Garage etc zur Grundflächenzahl-2 , die Garage darf auch außerhalb des Baufensters gebaut werden, allerdings nicht tiefer als 20m von der Straße weg.
Wir haben natürlich bei dem Sachbearbeiter nachgefragt, seine Anwort war, nur weil es nicht im B- Plan steht, heisst es nicht das es erlaubt ist.... Würden wir die Terrasse in den 12-13m bauen, hätten wir aber nur eine Grundflächenzahl 1 von 0,31. Kann also nicht sein, kann da jemand helfen. Unser Architekt und das Bauunternehmen sind ratlos genauso wie wir. Vielen lieben Dank schon mal für die Hilfe.

 

[Nauer]

Hi,

das klingt nach einem richtig ärgerlichen Durcheinander und, ehrlich gesagt, nach einer ziemlich undurchsichtigen Interpretation des B-Plans. Bei der ganzen Sache mit der Grundflächenzahl und dem Baufenster, muss man ja auch erstmal verstehen, was genau die Stadt oder Gemeinde damit eigentlich meint – und das ist nicht immer ganz klar.

Die Grundflächenzahl legt fest, wie viel Fläche eines Grundstücks bebaut werden darf. Die Begrenzung auf 0,4 für die Grundflächenzahl-1 und 0,2 für die Grundflächenzahl-2 klingt prinzipiell fair, aber dann geht es eben um die genaue Definition, was in welchem Bereich als „Baufläche“ gilt. Das Problem, das du hier ansprichst, ist, dass die Terrasse nicht direkt in das Baufenster passt, aber nach dem Bebauungsplan zur Grundflächenzahl-1 gehören soll.

Die Abweisung könnte daher kommen, dass laut dem Sachbearbeiter die Terrasse formell nicht innerhalb des Baufensters liegt, auch wenn sie im Bebauungsplan als zur Grundflächenzahl-1 gehörend definiert ist. Wenn es tatsächlich so ist, dass der Sachbearbeiter sagt „nur weil es nicht im Bebauungsplan steht, heißt es nicht, dass es erlaubt ist“, dann ist das natürlich mehr als fragwürdig. Der Bebauungsplan stellt eigentlich verbindliche Regeln auf, und wenn dort explizit steht, dass die Terrasse zur Grundflächenzahl-1 gehört, dann muss sie im Baufenster auch zulässig sein, vor allem, wenn keine anderen Einschränkungen existieren.

Es tönt für mich, als würde der Sachbearbeiter vielleicht eine extra „interpretierte“ Regel anwenden, die nicht unbedingt rechtlich fundiert ist - aber wie gesagt, ohne genaue Kenntnis der örtlichen Vorschriften und Gegebenheiten lässt sich das schwer beurteilen. Der Hinweis, dass Stellplätze und Garage außerhalb des Baufensters gebaut werden dürfen, zeigt eigentlich, dass auch bei anderen baulichen Elementen gewisse Freiheiten bestehen – was für die Terrasse ebenfalls gelten müsste.

Architekt/Bauunternehmen betreffend: In solchen Fällen UNBEDINGT ein Fachanwalt für Baurecht mit im Boot sein, der den Bebauungsplan und die Ablehnung rechtlich überprüfen kann. Es ist leider nicht unüblich, dass Behörden solche „Interpretationen“ anstellen, die nicht immer korrekt sind, und dann muss man sich manchmal rechtlich wehren, um klarzustellen, was erlaubt ist. Es könnte durchaus sinnvoll sein, nochmal mit einer rechtlichen Stellungnahme auf die Sachbearbeitung zuzugehen, um das Ganze zu klären.

Und, falls ihr das Ganze über ein Verfahren wie Widerspruch oder eine erneute Beantragung anstoßen wollt, wäre es wichtig, präzise Argumente zu liefern und dabei alle relevanten Informationen aus dem Bebauungsplan zu zitieren...

Viel Erfolg!

 

[Pianist]

Auf jeden Fall fristgerecht Rechtsbehelf einlegen, ggf. die Begründung nachreichen.

 

[nordanney]

B Plan sagt explizit: Grundflächenzahl-1 0,4 UND Haus und Terrasse zählen zur Grundflächenzahl-1 UND Haus und Terrasse müssen im Baufenster liegen.

Damit darf die Genehmigung nicht wie beantragt erteilt werden.

Ist a) Pech, dass Grundflächenzahl-1 nicht zum Baufenster passt und b) doof, dass niemand richtig gelesen hat

 

[NinaLocke]

B Plan sagt explizit: Grundflächenzahl-1 0,4 UND Haus und Terrasse zählen zur Grundflächenzahl-1 UND Haus und Terrasse müssen im Baufenster liegen.

Damit darf die Genehmigung nicht wie beantragt erteilt werden.

Ist a) Pech, dass Grundflächenzahl-1 nicht zum Baufenster passt und b) doof, dass niemand richtig gelesen hat

Wie kann es denn sein das zwei unterschiedliche Architekten so daneben liegen ?

 

[NinaLocke]

Hi,

das klingt nach einem richtig ärgerlichen Durcheinander und, ehrlich gesagt, nach einer ziemlich undurchsichtigen Interpretation des B-Plans. Bei der ganzen Sache mit der Grundflächenzahl und dem Baufenster, muss man ja auch erstmal verstehen, was genau die Stadt oder Gemeinde damit eigentlich meint – und das ist nicht immer ganz klar.

Die Grundflächenzahl legt fest, wie viel Fläche eines Grundstücks bebaut werden darf. Die Begrenzung auf 0,4 für die Grundflächenzahl-1 und 0,2 für die Grundflächenzahl-2 klingt prinzipiell fair, aber dann geht es eben um die genaue Definition, was in welchem Bereich als „Baufläche“ gilt. Das Problem, das du hier ansprichst, ist, dass die Terrasse nicht direkt in das Baufenster passt, aber nach dem Bebauungsplan zur Grundflächenzahl-1 gehören soll.

Die Abweisung könnte daher kommen, dass laut dem Sachbearbeiter die Terrasse formell nicht innerhalb des Baufensters liegt, auch wenn sie im Bebauungsplan als zur Grundflächenzahl-1 gehörend definiert ist. Wenn es tatsächlich so ist, dass der Sachbearbeiter sagt „nur weil es nicht im Bebauungsplan steht, heißt es nicht, dass es erlaubt ist“, dann ist das natürlich mehr als fragwürdig. Der Bebauungsplan stellt eigentlich verbindliche Regeln auf, und wenn dort explizit steht, dass die Terrasse zur Grundflächenzahl-1 gehört, dann muss sie im Baufenster auch zulässig sein, vor allem, wenn keine anderen Einschränkungen existieren.

Es tönt für mich, als würde der Sachbearbeiter vielleicht eine extra „interpretierte“ Regel anwenden, die nicht unbedingt rechtlich fundiert ist - aber wie gesagt, ohne genaue Kenntnis der örtlichen Vorschriften und Gegebenheiten lässt sich das schwer beurteilen. Der Hinweis, dass Stellplätze und Garage außerhalb des Baufensters gebaut werden dürfen, zeigt eigentlich, dass auch bei anderen baulichen Elementen gewisse Freiheiten bestehen – was für die Terrasse ebenfalls gelten müsste.

Architekt/Bauunternehmen betreffend: In solchen Fällen UNBEDINGT ein Fachanwalt für Baurecht mit im Boot sein, der den Bebauungsplan und die Ablehnung rechtlich überprüfen kann. Es ist leider nicht unüblich, dass Behörden solche „Interpretationen“ anstellen, die nicht immer korrekt sind, und dann muss man sich manchmal rechtlich wehren, um klarzustellen, was erlaubt ist. Es könnte durchaus sinnvoll sein, nochmal mit einer rechtlichen Stellungnahme auf die Sachbearbeitung zuzugehen, um das Ganze zu klären.

Und, falls ihr das Ganze über ein Verfahren wie Widerspruch oder eine erneute Beantragung anstoßen wollt, wäre es wichtig, präzise Argumente zu liefern und dabei alle relevanten Informationen aus dem Bebauungsplan zu zitieren...

Viel Erfolg!

Soll ich dir den Bebauungsplan mal schicken und die Mail von dem Sachbearbeiter dazu?