Baukosten - Liegen wir so weit daneben?

[dobabau]

Hallo zusammen,

wir möchten gerne in der zweiten Jahreshälfte mit unserem Bauvorhaben beginnen und befinden uns in der Findungs- und Entscheidungsphase für den Baupartner/ bzw. Architekten. Wir haben bis auf den Grundriss schon recht detaillierte Vorstellungen, die Kostentreiber möchte ich kurz anreißen:

- Haus nach Energieeinsparverordnung (kein KfW Effizienzhaus)
- Einfache Architektur mit Satteldach (keine Gauben, Zwerchgiebel, Erker etc.)
- 160 m² Wohnfläche + ca. 80 m² Keller (davon etwa 40m² wohnlich für Sauna und ein Zimmer genutzt)
- Doppelgarage
- Gas Brennwerttherme mit Solarthermie
- Fußbodenheizung
- Kontrollierte Wohnraumlüftung mit WRG
- Holz/Aluminium Fenster mit 3-fach Verglasung
- Kleiner freistehender Kaminofen
- Parkett, verklebt im Großteil des Wohnbereichs
- Elektr. Rollläden über KNX
- Teilweise KNX im Wohn/Essbereich, Vorbereitung für spätere Nachrüstung

Das Grundstück ist fast eben, hängt über 25m geschätzt um ~1m.

Zur Umsetzung stehen uns 410 TEUR inkl. der BauNebenkosten (Anschlüsse, Baustrom etc.) zur Verfügung. Ich erhalte 25% Rabatt auf die Materialkosten für Heizung, Solarthermie, Kontrollierte-Wohnraumlüftung, Kaminofen. Außerdem bekommen wir die Vermessungsarbeiten bis auf ein paar Euro Gebühren quasi geschenkt.

Nicht enthalten in der Betrachtung ist das Grundstück, Erwerbsnebenkosten (Steuer, Notar, Doppelmiete etc.), Küche, Sauna, Außenanlagen - dafür gibt es ein extra Budget.

Meine Kostenrechnung:
- 25 TEUR BauNebenkosten, bleiben 385 TEUR reine Baukosten
- 25 TEUR Garage, bleiben 360 TEUR
- 70 TEUR Keller, bleiben 290 TEUR

Dies entspricht dann gut 1800 €/m² für das Haus.

Die größte Unsicherheit ist definitiv der Keller, da gehen die Infos z.T. Meilenweit auseinander. Wir haben kein Grundwasser, aber schlecht- wasserdurchleitendes Gestein (Muschelkalk). Sind da 70 TEUR realistisch? Ein weiterer Knackpunkt ist auch das Architektenhonorar, das mit dem m² Preis quasi abgegolten sein muss (falls wir per Einzelvergabe bauen...).

Von einigen Architekten und GUs haben wir das förmlich um die Ohren gehauen bekommen (wir wollen einen „Porsche zum VW Preis“). Liegen wir mit den o.g. Wünschen da wirklich so weit daneben? Meines Erachtens sind nur die Fenster und das (Teil-)KNX als wirklich außergewöhnliche Kostentreiber auf der Liste. Die anderen Punkte sind doch irgendwie „normal“…?

Hat jemand ähnliches umgesetzt? Wo würdet ihr den Rotstift ansetzen?
Ich würde mich über ein paar Meinungen freuen Danke!

 

[DragonyxXL]

Was soll denn der Architekt für euch übernehmen? Welche Leistungsphasen wollt ihr bezahlen?

290k für 160m² erscheint mir definitiv machbar. Wir bauen ja in etwa gleich groß und unsere Angebote lagen bei 250-280k. Dabei hatten wir auch ein Angebot mit Architektenleistungen für alle Leistungsphasen in Höhe von ca. 20k. Aus meiner Sicht liegt ihr nicht so weit daneben. Wie viele Angebote habt ihr euch denn eingeholt?

 

[EveundGerd]

Die Baunebenkosten sind zu niedrig angesetzt. Nimm besser das doppelte, dann seid Ihr vor Überraschungen recht gut gefeit.

Wie groß soll die Garage werden und wie ausgestattet?
Welche Bauweise des Hauses? Monolithisch oder Holzständerbau? Wie soll die Gründung des Hauses gemacht werden?
Der Wohnkeller kostet sicherlich und die KNX-gesteuerten Rollläden sowie die Vorbereitung für den Rest.

Die Aussage der Architekten kann ich so nicht ganz nachvollziehen aber es sind auch nur sehr wenige Informationen, die Du angegeben hast.

 

[dobabau]

Hallo zusammen,

erst mal danke für die Antworten, ein klein wenig beruhigen die mich.

Architektenleistung: Da sind wir gerade noch in der Entscheidungsfindung sind, ist schwierig das richtig zu bewerten. Wir haben drei Optionen im Kopf:
a) Komplettes Programm an den Architekten (HOAI 1-9)
b) HOAI 1-4 an den Architekten, der Rest über GU
c) Alles über den GU

Die Tendenz geht zu a), weil wir zum Teil sehr Detaillierte Anforderungen haben die bei einem GU womöglich untergehen - so hätten wir die Kontrolle über alle Gewerke. Die Bauleitung selbst zu übernehmen traue ich mir zeitlich nicht zu.

Das Grundstück ist schwierig geschnitten (Trapezförmig), so dass wir eine smarte Lösung für den Grundriss brauchen, deshalb steht b) zur Debatte.

Baunebenkosten: Ich habe 20 TEUR für weitere Nebenkosten (Steuer, Finanzierung, Versicherungen) geplant. Die Vermessungsleistungen bekommen wir wie gesagt für unter 500EUR. Natürlich gibt es auch einen weiteren Puffer für Kostenüberschreitungen.

Garage: Wir dachten ein eine einfache Doppelgarage mit elektrischem Tor, ca. 6*7,5 m, evtl. teilweise im Baukörper integriert.

Bauweise: monolithisch mit Poroton (T7?) oder Ytong, möglichst 36er Wände.

Gründung: Der Untergrund ist lt. allgemeinem Bodengutachten sehr gut tragfähig, also eine normale Flachgründung.

@DragonyxXL: Waren das GU oder Architektenangebote? Wit welchem Setup baut ihr?

Echte Angebote haben wir ehrlich gesagt noch gar nicht, sondern nur Schätzungen mit dem Taschenrechner in der Hand. Die Grundstimmung ist eben, dass die meißten gleich abwinken...

In welcher Größenordnung haben bei euch die Kosten für einen Wohnkeller zugeschlagen?

 

[DragonyxXL]

Leistungsphase 1 - Grundlagenermittlung führen Bauherren, die sich sehr intensiv mit ihrem Hausbau beschäftigen, sowieso selbst durch. Du hast dir Gedanken gemacht welche Art von Haus ihr ungefähr bauen wollt, wie eure finanziellen Spielräume aussehen, was ihr insgesamt alles an Leistung benötigt, usw. Es fällt mir hier schwer den Architekten für eine Sache (ich würde es als Ideenfindung bezeichnen) zu bezahlen, die ich eigentlich selbst mit einem Aufwand von 100-150 Stunden durchgeführt habe.

Leistungsphase 9 - Die Bauüberwachung kann man durchaus an Dritte vergeben. Je nach dem wie eng der Architekt mit dem GU verbandelt ist, würde das bedeuten, dass der GU seine eigene Arbeit oder der Architekt die Arbeit von seinem "Freund" kontrolliert. Jedenfalls ist das mein Verständnis.

Wir haben sowohl bei GUs als auch bei Architekten angefragt. Das endgültige Setup steht noch nicht fest, aber wie es aussieht werden wir mit einem Bauingenieur bauen und mit ihm zusammen ein oder mehrere Firmen mit dem Hausbau beauftragen. (Die Beauftragung erfolgt durch uns, jedoch steht uns der BI mit Rat und Tat zur Seite.)

 

[bernie]

Hallo dobabau,
wir hatten von August bis Dezember auch sehr viele Termine bei vier verschiedenen GUs... und ja, die Preise sind wirklich ernüchternd.

Meine Kostenrechnung:
- 25 TEUR Baunebenkosten, bleiben 385 TEUR reine Baukosten
- 25 TEUR Garage, bleiben 360 TEUR
- 70 TEUR Keller, bleiben 290 TEUR

Was ich nach den Gesprächen mit den vier GUs für dein Bauvorhaben schätzen würde:
ca. 385-400k ohne Garage, ohne Wohnkeller (nur Nutzkeller), ohne KNX, ohne Holz-Aluminium-Fenster, ohne T7 Ziegel (sondern ein ungefüllter 36er Ziegel).....leider :-(