Miteigentum an Liegenschaften
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Miteigentum an Liegenschaften


Der Deutschen liebstes Wohneigentum ist das eigene Einfamilienhaus. Rund 30 Prozent der rund 40 Millionen Privathaushalte besitzen ein eigenes Einfamilienhaus; knapp 14 Prozent der privaten Haushalte waren Besitzer einer Eigentumswohnung. Beim eigenen Haus redet einem niemand rein; den Garten benutzte nur ich, die Fassadengestaltung bleibt meine Sache, ich muss niemanden fragen, wenn ich mein Haus modernisieren oder erweitern möchte. Bei Wohneigentum sieht das anders aus, fast jede Änderung der eigenen Wohnung muss mit der Eigentümergemeinschaft besprochen werden.

Nicht immer aber scheint das eigene Haus das zu sein, was sich die Besitzer darunter vorstellen. Gerade Käufer eines Reihen- oder Doppelhauses von Bauträgern sind nicht immer Hauseigentümer. Es sieht so aus, ja, eigene Haustür, eigene Terrasse, eigene Garage – eigen? – ja, aber nicht immer so, wie man das meint.

Aus Kostengründen, sei es die Trennwände zwischen den einzelnen Wohneinheiten, Brandschutz oder die Dachkonstruktion, wird von Bauträgern für Reihenhäuser und Doppelhäuser oft das Wohneigentum gewählt. Dann ist zwischen den einzelnen Wohneinheiten (Häuser sind es in diesem Falle keine), nur eine Trennwand, eine Wohnungstrennwand, notwendig; ähnlich gestaltet sich das für die Kellerwände. Reihenund Doppelhäuser in Realeigentum (wirklichen Einfamilienhäusern) benötigen jedes eine eigene Haustrennwand, über eine gedämmte Fuge getrennt. Der Brandschutz richtet für Wohneigentum sich nach den Vorschriften für Mehrfamilienhäuser, Fenster in der Fassade und in der Dachfläche können näher beieinander liegen, als bei Realeigentum.

Im Exposé werden aber fast immer Reihen“häuser“ angeboten, entgegen der wirklich geltendenEigentumsform. Erwirbt man ein solches Haus, ist man Eigentümer von Wohneigentum. Das hat für die Nutzung des Hauses gravierende Folgen; man lebt ja nicht im „eigenen“ Haus, sondern als Miteigentümer einer Wohnanlage in einer Eigentumswohnung. Der Miteigentumsanteil ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht (WEG) ein rechnerischer Bruchteil am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft und kein eigenes Haus.
Zum Gemeinschafteigentum zählen alle Bestandteile der Reihenhausanlage oder des Doppelhauses und die Außenanlagen, die nicht zum Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers gehören. Sondereigentum ist das dem Realeigentum rechtlich weitgehend gleichgestellte Recht an einer Wohnung inklusive Keller und Dachboden; eine Teilungserklärung kann verfügen, dass auch die Garagen als Sondereigentum gelten. Kein Sondereigentum sind gem. §5 (2) WEG alle tragenden Wände des Gebäudes, das Dach, die Heizung (sofern nicht jede Wohneinheit über eine eigene verfügt) und Installationen, die nicht nur die eigene Wohnung versorgen.
Wohnungseigentum ist also das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Die Zuwege, die Außenanlagen, Fenster und Fassade sind demnach Gemeinschaftseigentum. Man kann als Eigentümer eines Reihen- oder Doppelhauses in Wohneigentumsform also nicht einfach Fassade oder Fenster ändern, das benötigt die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Das bewohnen eines Reihen- oder Doppelhauses in Wohneigentum ist nicht unbedingt schlechter als Realeigentum, es ist anders, die Gemeinschaft ist von größerer Bedeutung und und doch lebt man gefühlt in eigenen Wänden.


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