ᐅ Berechnung Geschossfläche Bayern Keller

Hallo zusammen,

wir sind in den letzten Zügen der Planung unseres Einfamilienhaus und der Plan ist kurz vor der Einreichung in der Gemeinde. Wir hätten ebenfalls auch bereits eine Baufirma an der Hand, die uns dieses Jahr noch den Rohbau inkl. Dach bauen könnte.

Gebaut wird in einem Neubaugebiet mit entsprechenden Bebauungsplan. Aufgrund der knappen Zeitschiene ist das Ziel den Bauantrag im Freistellungsverfahren durchführen zu können. Laut Architekt stellt dies bei unserer Planung auch kein Problem dar. Jedenfalls bis diesen Montag, als bei der Berechnung der Geschossflächenzahl aufgefallen ist das wir diese um 0,03 überschreiten (0,63 anstelle 0,6).
Problem ist laut Aussage des Architekten wohl die vollständige Unterkellerung des Hauses.

Geplant ist ein Einfamilienhaus mit zwei Vollgeschossen und Keller.
Laut Berechnung des Architekten haben die Geschosse folgende Flächen:
EG 136,65m2
OG 114,53m2
UG 136,65m2

Ergibt in Summe 387,83m2, um die geforderte Geschossflächenzahl von 0,6 zu erreichen müssten wir unter 366m2 Geschossfläche kommen.

Mir stellt sich die Frage ob der Keller wirklich zur Geschossfläche zählt? Dieser ist bis auf einen kleinen Bereich vollständig unter der Geländeoberfläche. Auch in diesem Bereich reden wir aber von Max 0,75m an dem die Decke des Kellers höher liegt als die Geländehöhe.
Ich war bisher der Meinung, dass eben der Keller nicht für die Berechnung der Geschossfläche herangezogen wird, da er unter gewissen Bedingungen (welche hier erfüllt sein sollten) eben nicht als Vollgeschoss dient. Ich habe aber auch bereits gelesen, dass Bayern eben jene Vollgeschoss Definition 2007 gekippt hat und bin daher unschlüssig, was jetzt Sache ist.

Kann mir hierzu jemand weiterhelfen und kennt die aktuelle Rechtslage in Bayern
Ggf sogar mit Verweis auf entsprechende Paragraphen, ich werde beim nächsten Gespräch evtl etwas Futter brauchen.

Vielen Dank euch und beste Grüße

vineyard9 schrieb:

Ich habe aber auch bereits gelesen, dass Bayern eben jene Vollgeschoss Definition 2007 gekippt hat und bin daher unschlüssig, was jetzt Sache ist.

Was wird denn da 2007 geschrieben?

Also in der ab 01.01.2008 gültigen Version ist eben die Definition der Vollgeschosse entfallen.

BayBo Erster Teil, Art. 2, Absatz 7
Geschosse sind oberirdische Geschosse, wenn ihre Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragen; im Übrigen sind sie Kellergeschosse. Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Bedachung, in denen Aufenthaltsräume nicht möglich sind, sind keine Geschosse.

Der in Baunutzungsverordnung §20 Absatz 1 erwähnte Begriff des Vollgeschoss existiert hier leider nicht mehr.
Dafür habe ich aber noch eine Erweiterung in der BayBo gefunden.

BayBo Achter Teil, Art 6.
Soweit § 20 Abs. 1 Baunutzungsverordnung zur Begriffsbestimmung des Vollgeschosses auf Landesrecht verweist, gilt insoweit Art. 2 Abs. 5 in der bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung fort.

Wenn ich das richtig verstehe kann ich mich weiterhin auf die alte BayBo berufen da in der nationalen Baunutzungsverordnung nach wie vor auf Landesrecht verwiesen wird.

Damit würde ja dies gelten und mein Keller würde nicht zur Geschossfläche zählen oder?

Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,3 m haben. Als Vollgeschosse gelten Kellergeschosse, deren Deckenunterkante im Mittel mindestens 1,2 m höher liegt als die natürliche oder festgelegte Geländeoberfläche.

Vielen Dank schon mal.

Meiner Erfahrung nach kennen sich Vermesser damit am besten aus. Du brauchst oder hast ja sowieso einen. Frag den. Der muss das auch im schriftlichen Teil berechnen. Am zweitbesten kennen sich Architekten aus. Hier hat er natürlich dafür zu sorgen, dass er ein Haus entwirft welches auch baubar ist, ansonsten hat er seine Aufgabe verfehlt.

vineyard9 schrieb:

Damit würde ja dies gelten und mein Keller würde nicht zur Geschossfläche zählen oder?

Musst mal die gesamte Bauordnung lesen. Artikel 2. Ein Keller ist kein Geschoss. Zumindest, wenn der Keller richtig eingebuddelt ist.
Insofern auch für die Geschossflächen nicht heranzuziehen.

Hmm, ich finde

Den markierten Text zitiere ich hier mal:

Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Geschossen zu ermitteln. Kellergeschosse werden mit der vollen Fläche herangezogen. Dachgeschosse werden nur herangezogen, soweit sie ausgebaut sind. Gebäude oder selbstständige Gebäudeteile, die nach der Art ihrer Nutzung keinen Bedarf nach Anschluss an die Schmutzwasserableitung auslösen oder die nicht angeschlossen werden dürfen, werden nicht herangezogen; das gilt nicht für Gebäude oder Gebäudeteile, die tatsächlich an die Schmutzwasserableitung angeschlossen sind.

Der Architekt scheint das ja auch so zu sehen, dann muss man doch mal fragen, ob man nicht noch Fläche einsparen kann, denn das Grundstück läßt sich wohl nicht vergrößern.