ᐅ Baugenehmigung vor Fertigstellung der Erschließung

Guten Morgen,
wir erwägen den Abschluss eines Erbbauvertrages für ein Grundstück in einem Baugebiet mit rechtskräftigem Bebauungsplan. Jetzt haben wir vom Grundstückseigentümer (Kirche) erfahren, dass dort die Erschließungsarbeiten seitens der Stadt über ein Jahr dauern und erst im Sommer 2021 mit der Bebauung begonnen werden kann.
Mit Blick auf das Baukindergeld (2 Kinder = 24T€), für das noch im Jahr 2020 eine BG vorliegen muss: Was muss getan werden, damit die BG noch während der laufenden Erschließungsarbeiten formal erteilt werden kann? Ich habe etwas von einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht gelesen, das als Baulast vom Eigentümer eingetragen bzw. ggf. im Grundbuch eingetragen werden muss. Gibt es sonst noch Hürden?
Und kann man wirklich erst nach Abschluss der Erschließung überhaupt erst anfangen? Wir bauen ohne Keller, da kann man doch sicherlich schon einige Vorarbeiten machen (lassen), während die Erschließung in den letzten Zügen ist - erteilte Baugenehmigung natürlich vorausgesetzt.

Danke für eure Antworten

Fleckenzwerg schrieb:

damit die BG noch während der laufenden Erschließungsarbeiten formal erteilt werden kann?

Nichts, da für eine Baugenehmigung die Erschließung gesichert sein muss. Abwarten.

Fleckenzwerg schrieb:

Ich habe etwas von einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht gelesen, das als Baulast vom Eigentümer eingetragen bzw. ggf. im Grundbuch eingetragen werden muss.

Das hat mit der Erschließung bei Dir nichts zu tun. Kannst Du ruhig vergessen.

Also unserem Nachbarn wurde bereits etwas mehr als 1 Monat vor Ende der Erschließung eine Baugenehmigung erteilt. Habe ich schwarz auf weiß durch den Bürgermeister. Der musste natürlich mit dem Baubeginn warten, bis die Erschließung vollständig abgeschlossen war. Bundesland SH

Fleckenzwerg schrieb:

Was muss getan werden, damit die BG noch während der laufenden Erschließungsarbeiten formal erteilt werden kann?

Es muss ein Bauantrag gestellt werden.
Wenn Du nicht vom Bebauungsplan abweichen willst und einen willigen Planer findest, kannst Du auch nach §63 Bauordnung NRW genehmigungsfrei bauen.

nordanney schrieb:

da für eine Baugenehmigung die Erschließung gesichert sein muss.

Das ist richtig. Fertiggestellt muss sie aber nicht sein. Wenn der Bebauungsplan öffentliche Verkehrsflächen festsetzt und die Flächen der Gemeinde gehören, steht einer Genehmigung normalerweise nichts im Weg. Genehmigungsfreistellung ist da schon schwieriger. Alle Eventualitäten, wie z.B. städtebauliche Verträge, kann man hier im Forum aber nicht berücksichtigen.

pffreestyler schrieb:

Der musste natürlich mit dem Baubeginn warten

So ist es auch normalerweise. Vor Fertigstellung zumindest einer Baustraße ist ein Baubeginn nicht möglich.

Fleckenzwerg schrieb:

da kann man doch sicherlich schon einige Vorarbeiten machen (lassen), während die Erschließung in den letzten Zügen ist

Das kommt darauf an, was noch gemacht werden muss. Wenn "deine" Baufahrzeuge denen des Tiefbauers noch im Weg stehen oder Schäden anrichten können, wird man Dir den Baubeginn nicht erlauben.

Wenn ich tatsächlich erst 2021 beginnen kann, wäre das zwar schade, aber nicht so schlimm. Es geht mir in diesem Zusammenhang um das Baukindergeld, dass wir nach dem Einzug beantragen wollen. Hierfür muss noch in 2020 die BG erteilt worden sein - einziehen kann man bis Ende 2023. Wenn ich es richtig verstehe ist "genehmigungsfrei" gleichzusetzen mit lediglich "anzeigepflichtig". In diesem Fall muss der Baubeginn für die Bewilligung von BKG tatsächlich schon in 2020 erfolgen - ob das klappen würde kann man jetzt unmöglich sagen.

Im Online-Bürgerportal meiner Stadt steht zum Thema Baulasten Folgendes:

Entspricht ein Bauvorhaben nicht den Vorschriften des Baurechtes, kann in einigen Fällen die Genehmigungsfähigkeit durch die Eintragung einer Baulast noch erreicht werden. In den meisten Fällen handelt es sich um die Übernahme von Abstandsflächen, die Sicherung der öffentlich-rechtlichen Erschließung oder den Nachweis von erforderlichen Stellplätzen auf einem anderen Grundstück.

Die Formulierung "Sicherung der Erschließung" findet sich an mehreren Stellen im Baugesetzbuch wieder. Dort heißt es etwa:

§ 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplan
(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplan [...] ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Ob mit der Sicherung der Erschließung tatsächlich die weiter oben erwähnt Baulast gemeint ist, steht dort nicht. Ist vermutlich Auslegungssache.

Ich werde morgen bei örtlichen Bauberatung mal anrufen, hoffentlich können die da konkret werden.

Fleckenzwerg schrieb:

Ob mit der Sicherung der Erschließung tatsächlich die weiter oben erwähnt Baulast gemeint ist, steht dort nicht. Ist vermutlich Auslegungssache.

Nein, ist nicht Auslegungssache, eine Baulast ist grundsätzlich schon ein geeignetes Mittel, die Erschließung zu sichern. Aber nicht in deinem Fall, da es einen rechtskräftigen Bebauungsplan gibt, der sicher Lösungen für die Erschließung anbietet. Gut, wir kennen den Bebauungsplan nicht, aber höchstwahrscheinlich liegt dein Grundstück an einer festgesetzten Verkehrsfläche, so dass der Besitzer sie sicher nicht mit Baulast und Grunddienstbarkeit belasten wird.