अब हमारे पास घर बनाने के लिए कई प्रस्ताव टेबल पर हैं। सभी में एक निर्माण प्रबंधन भी शामिल है। बिक्री वार्तालापों में भी दो ने उल्लेख किया कि निर्माण प्रबंधक के पास बीमा भी है। मुझे हमेशा बताया जाता रहा है कि निर्माण प्रबंधक गुणवत्ता की जांच भी करता है और बुरी स्थिति में इसके लिए ज़िम्मेदार होता है।
यहाँ फोरम में यह सुनने में ऐसा लगता है कि निर्माण प्रबंधक केवल समन्वय करता है और जल्दी निर्माण पूरा करना चाहता है।
अगर आप एक स्वतंत्र वास्तुकार के साथ योजना बनाते और निर्माण करते हैं — यानी उसे दोनों अर्द्धकालों के लिए, जिसमें प्रदर्शन चरण 8 भी शामिल है, नियुक्त करते हैं — तो वास्तुकार आपका अनुबंधspartner होता है योजना सहित निर्माण प्रबंधन के लिए, और उसके पास अनिवार्य पेशेवर देयता बीमा होता है (उदाहरण के तौर पर, अगर वह गलत काम को स्वीकृति देता है तो उसके लिए भी)।
अगर आप इसके विपरीत एक जनरल ठेकेदार के "शामिल" वास्तुकार के साथ या केवल पहले अर्द्धकाल के लिए नियुक्त एक स्वतंत्र वास्तुकार ("प्रदर्शन चरण 1 से 4 - ध्यान दें: ये अक्सर चेतावनी देते हैं" वास्तुकार होते हैं!) के साथ योजना बनाते हैं और फिर बिना बोलियां लिए एक जनरल ठेकेदार के साथ निर्माण करते हैं, तो जनरल ठेकेदार आपको अक्सर यह कहकर भ्रमित करेगा कि आपको कोई निर्माण प्रबंधक चाहिए ही नहीं क्योंकि उसके प्रस्तावों में "निर्माण प्रबंधक" शामिल है। ऐसा ठेकेदार का निर्माण प्रबंधक आपको आपके वास्तुकार निर्माण प्रबंधक या आपके निर्माण के साथ चल रहे निरीक्षक के समान कुछ नहीं देगा। औपचारिक रूप से इसे भी निर्माण प्रबंधक कहा जाता है और कानूनी रूप से वह भी निर्माण प्रबंधक होता है क्योंकि वह निर्माण प्रबंधन घोषणापत्र पर हस्ताक्षर करता है (यानी भवन विभाग को सुरक्षा और स्वास्थ्य समन्वयक नामित करता है और संभावित निर्माण रोक आदेश प्राप्तकर्ता के रूप में कार्य करता है)।
आपकी गुणवत्ता सुरक्षा रुचि के संदर्भ में, भवन प्रबंधक (वास्तुकार निर्माण प्रबंधक) और "निर्माण प्रबंधक" (ठेकेदार निर्माण प्रबंधक) बहुत भिन्न होते हैं: आपका वास्तुकार आपके हितों का प्रतिनिधि होता है जैसे कि एक वकील, जबकि ठेकेदार का "निर्माण प्रबंधक" आपके जनरल ठेकेदार के हितों का प्रतिनिधि होता है। उसकी मुख्य भूमिका निर्माण स्थल के प्रोजेक्ट मैनेजर की होती है। इसका अर्थ है कि वह उपठेकेदारों (और यदि मौजूद हो तो जनरल ठेकेदार की मुख्य टीम) के बीच मध्यस्थता करता है और देरी से या गलत सामग्री की डिलीवरी के लिए फोन करता है। आप उसका दुश्मन नहीं हैं (इस लिहाज से उसे कोई आपत्ति नहीं कि उसकी गतिविधि आपके हितों को भी मदद पहुँचाए), लेकिन ज़रूरत पड़ने पर वह आपका प्रतिद्वंदी होता है (यदि आपके हित उसके नियोक्ता के हितों से भिन्न होते हैं)। उसकी वफादारी जनरल ठेकेदार के लिए होती है, आपके लिए नहीं। वह आपके साथ अनुबंधspartner नहीं है (बल्कि केवल उनके कार्यकारी सहायक और संभवतः प्राधिकृत प्रतिनिधि है)। वह किस चीज़ का बीमा करता है या नहीं, आपको जानने की जरूरत नहीं है और इसके कारण आपको कोई लाभ या अतिरिक्त सुरक्षा भी नहीं मिलती।
संकट की स्थिति में (जब कोई गलत काम होता है) ये दोनों इस दृष्टि से भिन्न होते हैं कि आपका वास्तुकार निर्माण प्रबंधक या निर्माण निरीक्षक सर्वोच्च सिद्धांत के रूप में अनुमोदित स्थिति (फिर से) स्थापित करता है, मतलब खराब तरीके से किया गया हिस्सा तोड़कर नया बनाता है। लेकिन ठेकेदार निर्माण प्रबंधक का सर्वोच्च सिद्धांत पूरा अलग है, अर्थात् जनरल ठेकेदार के लाभ की रक्षा करना अतिरिक्त लागत से। वह यह आकलन करेगा कि क्या गलत काम आपके जनरल ठेकेदार की सेवाओं की स्वीकृति को खतरा पहुंचाता है या यह संभावना है कि आप दोष वारंटी अवधि के अंदर शिकायत करेंगे। जो दोष आप पांच साल तक नहीं देख पाएंगे, उसके लिए वह ऐसा मानता है जैसे वह मौजूद नहीं है। एक टेढ़ी दीवार पर निर्माण प्रबंधक तो उसे बिना प्लास्टर किए तोड़वा देगा, जबकि "निर्माण प्रबंधक" यह सुनिश्चित करेगा कि वह प्लास्टर की हुई और सीधी दीवार की तरह दिखे। एक "निर्माण प्रबंधक" के पांचवें व्यावसायिक वर्ष की सीख हजारों सबसे बेबाक "इससे कोई फर्क नहीं पड़ता" झूठों को याद करना है — मुख्य बात यह है कि आप भुगतान रोके नहीं।
मुझे हमेशा बताया जाता रहा है कि निर्माण प्रबंधक गुणवत्ता की जांच भी करता है और बुरी स्थिति में इसके लिए ज़िम्मेदार होता है।
हाँ, लेकिन आपके पक्ष में नहीं। वह
अपने नियोक्ता के प्रति देय होता है अधिक लागत के लिए, यदि वह दोषपूर्ण सामग्री को समय पर ठीक से वापस न करे या यदि वह इसके लिए जिम्मेदार हो कि सही प्रतिस्थापन डिलीवरी देर से आ रही है।
बिक्री वार्तालापों में भी दो ने उल्लेख किया कि निर्माण प्रबंधक के पास बीमा भी है।
तो आप उन चालाक लोगों के प्रस्ताव तुरंत फेंक सकते हैं (और याद रखिए कि आप इन्हें केवल उन लोगों को सुझाएँगे जिन्हें आप बुरी नीयत से देखते हैं)।