द्वि-परिवारीय मकान नया निर्माण - कौन-कौन से खर्चों की गणना करें?

नमस्ते,

मैं यहाँ नया हूँ और मैंने यहाँ पहले ही कई थ्रेड पढ़े हैं और मुझे लगा कि बहुत से यूजर बहुत अच्छे कमेंट देते हैं और बेहद उपयोगी चर्चा करते हैं, इसलिए मैं उम्मीद करता हूँ कि आप लोग मेरी भी मदद कर सकेंगे/चाहेंगे।

प्रारंभिक स्थिति:

मैं अपने माता-पिता (जीवन पर्यंत आवास अधिकार के साथ), अपनी पत्नी और अपने बेटे (2 महीने) के साथ हमारे घर में रहता हूँ। मैंने यह घर 2011 में (40%) और 2013 में (60%) दो चरणों में अपने माता-पिता से खरीदा था। यह खरीदारी मेरी बहन को भुगतान करने और मेरे माता-पिता के घर पर बचे हुए कर्ज को चुकाने के लिए जरूरी थी। इसके बदले में, उन्होंने जैसे कहा जीवन पर्यंत आवास अधिकार पाया है, वे किराया भी नहीं देते। बैंक ने इस घर का मूल्यांकन (बहुत सावधानी से) 250,000 यूरो किया है और 80% तक इसे गिरवी रखा गया है। मुक्त बाजार में किसी ने कहा कि शायद इससे थोड़ा अधिक मिल सकता है, मैं सोचता हूँ कि वह व्यक्ति कुछ जानता है।

बच्चे के भत्ते सहित हमारे पास वर्तमान में लगभग 3800 यूरो शुद्ध आय है, क्योंकि मेरी पत्नी मातृत्व अवकाश पर है। जब वह फिर से काम पर जाएगी, तो हमारी शुद्ध आय लगभग 4100 यूरो होगी।

वर्तमान में हम निर्माण ऋणों और धन संचय अनुबंधों के लिए कुल मिलाकर लगभग 1700 यूरो मासिक देते हैं। छोटे कर्ज जैसे कि छत सुधार, शादी,... तो हैं लेकिन इतने कम हैं कि जरूरत पड़ने पर वे जल्दी खत्म हो सकते हैं। निर्माण ऋण लगभग 200,000 यूरो का है, अगर मैं धन संचय अनुबंध को समाप्त कर दूँ तो करीब 20,000 यूरो उपलब्ध होंगे।

मेरा योजना अब यह है कि घर बेचकर नया बनाऊँ। एकल परिवार के घर के लिए नेट पर बहुत सारी चेकलिस्ट और कीमतें मिलती हैं, लेकिन द्वि-परिवार के घर के लिए कम। मेरे माता-पिता को भी साथ लेना होगा/चाहिए/पड़ेगा, और उनकी उम्र के कारण मुझे उम्र के अनुसार बनाना चाहिए (सीढ़ियाँ नहीं, चौड़ी दरवाजे,...).

अनुमानित गणना:
घर की बिक्री से 280,000 यूरो + धन संचय अनुबंध से 20,000 यूरो = 300,000 यूरो। इससे मुझे मौजूदा ऋणों सहित पूर्व भुगतान कटौतियां करनी होंगी, जिससे मेरी नजर में लगभग 60,000-80,000 यूरो बचेंगे, जिन्हें मैं नई वित्तपोषण में अपनी हिस्सेदारी के रूप में ला सकता हूँ। वित्तपोषण के लिए पहले की तरह 1700 यूरो मासिक उपलब्ध होंगे, जरूरत पड़ने पर थोड़ा अधिक भी।

निर्माण भूमि मैं विभिन्न रियल एस्टेट पोर्टलों के आधार पर लगभग 100,000 यूरो मानता हूँ, लगभग 800 वर्ग मीटर की यहाँ स्थानीय संपत्ति के लिए - पूरी तरह से विकसित।

द्वि-परिवार के घर के लिए मैं लगभग 400,000 यूरो का अनुमान लगाता हूँ, इसलिए मुझे लगभग 440,000 यूरो का ऋण चाहिए होगा, जिसे मैं 1700 यूरो मासिक से चुकता कर सकता हूँ। 2% ब्याज और 2% चुकौती के साथ यह लगभग सही होना चाहिए, है ना?

क्या यह वास्तविक लगता है?

अब कुछ और प्रश्न:

वित्तपोषण में मैं केएफडब्ल्यू ऋण पर आशा करता हूँ, ताकि लागत को और भी कम किया जा सके। इस मामले में क्या योजना बनाना ठीक रहेगा? क्या मैं पूरी 200,000 यूरो की योजना बना सकता हूँ? 1.4.2016 से उचित निर्माण विधि के तहत प्रति आवास इकाई तक 100,000 यूरो तक मिल सकते हैं - क्या यह संभव है?

एक "सामान्य" द्वि-परिवार के घर के लिए मुझे किस प्रकार की लागतों का अनुमान लगाना चाहिए?

थोड़ा समय की कमी है, और भी प्रश्न निश्चित रूप से आएंगे, लेकिन यह आपकी चर्चा के लिए एक अच्छा आधार है, मुझे लगता है।

धन्यवाद,
डिर्क

आप लोग 4 या 2 साल पहले एक घर क्यों खरीदे थे, जिसे अब फिर से बेच रह हैं? आप अगले घर में कितने समय तक रहना चाहते हैं?

आपके पास एक ऐसा घर है जिसकी कीमत 250,000 यूरो है, जिस पर एक आवास अधिकार दर्ज है और आपके पास अभी भी 200,000 यूरो का बकाया ऋण है। मुझे यकीन नहीं है कि वह आवास अधिकार 50,000 यूरो से कम के मूल्य पर आंका गया होगा। क्या आपको इसमें धोखा दिया गया है?

सामान्यत: आपको पहले कुछ सवालों के जवाब देने चाहिए कि आप नए घर से क्या उम्मीद कर रहे थे। मेरा ख्याल है कि 400,000 यूरो कम होंगे, लेकिन यह बिल्कुल आपकी अपेक्षाओं पर निर्भर करता है।

- प्रति आवास इकाई वर्ग मीटर की संख्या
- तहखाना हाँ/नहीं
- (डबल-) गैरेज हाँ/नहीं
- KfW मानक
- हीटिंग
- अन्य इच्छाएँ

एक अंतिम बात: मेरी व्यक्तिगत राय में आपकी आय के मुकाबले यह किस्त बहुत ज्यादा होगी।

हमने मेरे माता-पिता का घर खरीदा है... रहने का अधिकार चाहे जो भी हो, वह नए घर में बना रहना चाहिए - माता-पिता भी साथ आ रहे हैं, इसलिए यह दो परिवारों वाला घर होगा।

उस समय परिवार की योजना दो बच्चों की नहीं थी। हम तब तक शादीशुदा भी नहीं थे और मेरे लिए घर उस वक्त ठीक था। लेकिन जब पहला बच्चा आ गया है, तो दूसरे बच्चे की भी इच्छा है - और इसके लिए मध्य अवधि में जगह की कमी है। इसलिए नया घर और यही रहेगा। हमारी उम्र (~30) और वर्तमान ब्याज दरें इस योजना का समर्थन करती हैं।

लगभग 100 वर्गमीटर मेरे माता-पिता के लिए बनाए जाने हैं (भूतल, सीढ़ियाँ नहीं) और हमारे लिए 150 वर्गमीटर (पसंद से 1.5 मंजिल) लगभग उतना ही होगा। तहखाना शायद नहीं। 2-3 गैराज। फर्श हीटिंग, गैस या कुछ और... अभी तक इसके बारे में कोई सोच नहीं हुई है। हमारे पास ज्यादा अतिरिक्त इच्छाएं नहीं हैं। हमें बड़ा बगीचा नहीं चाहिए, न ही सोने के नल या सॉना। कई बड़ी खिड़कियाँ अच्छी होंगी, एक बालकनी भी...

मैं नहीं समझता कि किस कारण से किस्तें ज्यादा होनी चाहिए। यह 4100€ में से 1700€ हैं, इसके बाद 2400€ बाकी रहते हैं बाकी सभी खर्चों के लिए। अतिरिक्त खर्च शायद पहले जैसा ही होगा, वैसे ही अन्य खर्च (इंश्योरेंस, लग्ज़री, पेट्रोल, खाने-पीने की वस्तुएं...)। मेरी राय में दूसरे बच्चे के साथ भी यह ठीक रहेगा, क्योंकि हमें कई चीजें फिर से खरीदनी नहीं पड़ेंगी।

मैं जो कहना चाहता था, वह यह है कि ऐसा आवास अधिकार इस तरह से गणना किया जाता है कि वार्षिक किराया को एक गुणक से गुणा किया जाता है। यह गुणक माता-पिता की उम्र पर निर्भर करता है। आपकी उम्र लगभग 30 साल होने के कारण मैं मानता हूँ कि माता-पिता 65 से ज्यादा पुराने नहीं होंगे। उस स्थिति में यह गुणक लगभग +/-12 होता है।
लगभग 80m² और सांख्यिकीय किराया 6.61€ मानते हुए इसका अर्थ यह है कि आवास अधिकार का मूल्य लगभग 75हजार यूरो का होता है (यह शायद 90हजार यूरो या केवल 50हजार यूरो भी हो सकता है)।
यदि घर का वाकई में मूल्य 280हजार यूरो होना चाहिए (जिसकी बैंक 250हजार यूरो मानती है), आवास अधिकार की कीमत 75हजार यूरो और 200हजार यूरो का ऋण घटाने पर, तो आपके पास लगभग 5हजार यूरो की पूंजी घर में लगी होगी।
यदि मेरी मान्यताएँ लगभग सही हैं और आपने 5हजार यूरो से अधिक निवेश किया है, तो खरीदारी या बहन को भुगतान में कुछ गलत हुआ है।

निर्माण लागतों के बारे में शायद कुछ अधिक सटीक कीमतें दे सकते हैं।
लगभग अनुमान के तौर पर 250m² x 1500€/m² घर के लिए, 40,000 निर्माण सहायक लागतें, 15-20हजार यूरो रंगाई और फर्श के लिए, 10-20हजार यूरो बाहरी निर्माणों के लिए, और 20-30हजार यूरो गैरेज के लिए कुल मिलाकर जमीन के अलावा 450हजार से 500हजार यूरो के बीच कुछ आएगा।

4100€ में से 1700€ आय का 40% से अधिक है। (अक्सर यहां 30% तक सलाह दी जाती है)
इसके अलावा अन्य घरों की तुलना में फैमिली हाउस की देखभाल लागत नहीं बल्कि दो परिवार वाले घर की देखभाल लागत आती है। इसके लिए विभिन्न तरीके हैं जैसे उत्पादन लागत का 1.5% या प्रति वर्ग मीटर 2€, जो समान परिणाम देते हैं। योजना के अनुसार घर की देखभाल लागत लगभग 500€ होगी। इसका मतलब मासिक बोझ लगभग 2200€ होगा।

ऐसा है, तुम कह रहे हो कि मैंने वहां 2,00,000€ क्यों लगाए और आखिरकार घर की कीमत उतनी नहीं बढ़ी जितनी पहले थी।

ठीक है, तो 2,00,000€ में से लगभग 30,000€ मेरी बहन को गए। इसके अलावा 30,000€ घर के बाकी बचे कर्ज़ चुकाने में गए। और 30,000€ एक नई कार में निवेश किए गए। अतिरिक्त खर्च (नोटरी, भू-रिकॉर्ड, ...) लगभग 10,000€ थे, जिससे आधे 2,00,000€ लगभग खत्म हो गए। बाकी के 1,00,000€ का कुछ हिस्सा फर्नीचर (जो आगे भी इस्तेमाल किया जा सकेगा), रसोई, बाथरूम, ऊपर की मंजिल के पूरे फ्लोर हीटिंग, दूसरी गैराज के बढ़ोतरी और इसी तरह में निवेश किया गया।

बैंक 2,50,000€ की कीमत मानती है, एक स्वतंत्र मूल्यांकनकर्ता ने Sprengnetter के जरिए करीब 2,90,000€ का मूल्य निर्धारित किया है। बिक्री मूल्य कहीं बीच में ही आना चाहिए। तभी यह "योजना" अंत में मतलब रखती है।

रख-रखाव खर्च मैं तो अब भी दो फैमिली वाले घर के लिए ही दे रहा हूँ। 500€ थोड़ा ज़्यादा है, लेकिन यथार्थवादी है। मुझे नहीं लगता कि 4,100€ में से 2,200€ ज़्यादा हैं। हम हमेशा वह सब कुछ कर पाते थे जो हम चाहते थे, हम बस काफी संतुष्ट हैं।

मैं तो पहले से ही एक दो-परिवार वाले घर के लिए रख-रखाव खर्च चुका रहा हूँ। 500€ थोड़ा ज्यादा है, लेकिन यथार्थवादी है। मेरे ख्याल से 4100€ में से 2200€ ज्यादा नहीं हैं। हम हमेशा वह सब कुछ खरीद पाते थे जो हम चाहते थे, हम बहुत संतुष्ट रहते हैं

मैं रख-रखाव को पहले 5-10 वर्षों में बेकार मानता हूँ। पहले वर्षों में क्या करते हैं? कुछ नहीं।
10 वर्षों के बाद क्या करते हैं? शायद कभी-कभी घर के बाहर की चहारदीवारी रंगते हैं, लेकिन ज्यादातर कुछ नहीं (जब तक कि आप हर फैशन का पालन करना चाहते हों और बाथरूम बदलना चाहते हों, फर्श को कुछ और से बदलना आदि)।
20 वर्षों के बाद क्या करते हैं - तभी यह दिलचस्प हो जाता है। लेकिन अगर मैं 20 साल तक हर महीने 500 EUR बचाता हूँ, तो मैं पहले से ही 120,000 EUR बचा चुका होता हूँ - जो एक नया हीटिंग सिस्टम, नई छत और नए बाथरूम के लिए काफी है।
तो नए निर्माण में रख-रखाव को खासकर पहले 10 वर्षों में अधिक महत्व न दें।