ट्रैफिक क्षेत्र के साथ निर्माण के लिए जमीन की खरीद

नमस्ते प्रिय फोरम सदस्यों,

मैं अपनी साथी के साथ मिलकर स्ट्रॉसबर्ग (बर्लिन के पास) में एक निर्माण योग्य ज़मीन खरीदने वाला हूँ।
ज़मीन की कुल面积 543 वर्ग मीटर है और इसके साथ ही एक 108 वर्ग मीटर की Verkehrsteilfläche भी खरीदी जाती है।

अब मैंने शहर से जाना है कि वे Verkehrsteilfläche को खरीदना चाहते हैं (Vorkaufsrecht) और खरीद समझौते में शामिल होना चाहते हैं या स्वयं इसे स्वतंत्र रूप से निपटाना चाहते हैं। वर्तमान मालिक से बातचीत के बाद, वे Verkehrsteilfläche को शहर को बेचने में रुचि नहीं रखते! अब मेरा सवाल है क्यों?

क्या आप जानते हैं कि इस क्षेत्र के अधिकांश ज़मीन मालिक शहर को Verkehrsteilflächen देने में रुचि क्यों नहीं रखते? क्या इससे किसी तरह की परेशानी होती है? वे हमें इसके बदले उपयोग की अनुमति देना चाहते हैं।

शुभकामनाएँ

मैं यहां बिल्कुल भी परिचित नहीं हूँ और सारे सवालों के जवाब नहीं दे सकता, लेकिन अगर शहर को दिलचस्पी है, तो क्या वे अपनी प्राथमिकता खरीद अधिकार का प्रयोग नहीं कर सकते? तब क्या मालिक महिला शहर को बिक्री रोक नहीं सकतीं?

जमीन का आकार स्वयं 543 वर्ग मीटर है और अतिरिक्त रूप से 108 वर्ग मीटर ट्रैफिक हिस्सा प्राप्त होता है।

मैं कुल विवरण को कुल 651 वर्ग मीटर की जमीन के रूप में समझता हूँ, जिसमें से 108 वर्ग मीटर एक निजी सड़क से ढकी हुई है, जिसे नगर पालिका अपनी जिम्मेदारी में लेना चाहती है (जो कि अत्यंत प्रशंसनीय है)।

अब मैंने शहर से जाना है कि वे ट्रैफिक हिस्सा खरीदना चाहते हैं (प्राथमिक खरीद का अधिकार) और खरीद अनुबंध में शामिल होना या स्वायत्त रूप से इसे निपटाना चाहते हैं।

मेरे विचार में आपके लिए यह अधिक लाभदायक होगा कि नगर पालिका पहले ट्रैफिक हिस्सा ले ले और आप केवल 543 वर्ग मीटर की निर्माण भूमि के लिए जमीन की कीमत, नोटरी शुल्क और संपत्ति कर दें, बजाय इसके कि आप पूरे 651 वर्ग मीटर चीज़ों के साथ खरीदें और फिर 108 वर्ग मीटर नगर पालिका को दें।

हालांकि वर्तमान मालिक से बातचीत के बाद पता चला है कि वह ट्रैफिक हिस्सा नगर को बेचने में इच्छुक नहीं है! अब मेरा प्रश्न है कि क्यों? क्या आपको पता है कि इस क्षेत्र के अधिकांश ज़मीन मालिक ट्रैफिक हिस्से नगर को देने में रुचि क्यों नहीं रखते? क्या इससे कोई नुकसान होता है? हमें इसके लिए उपयोग का अधिकार देने का प्रस्ताव है।

पता नहीं, लेकिन सोचने में कोई कठिनाई नहीं है। इस निजी सड़क के ज़मीन मालिक नगर पालिका के साथ इस बात पर सहमत नहीं होंगे कि नगर उन्हें सड़क सार्वजनिक रूप में लेने पर प्रति वर्ग मीटर कितनी क्षतिपूर्ति देगा। आप खुद भी इस योजना को समझें कि आप 108 वर्ग मीटर भी विक्रेता की कीमत पर खरीदेंगे और नगर को क्षतिपूर्ति कीमत पर देंगे (और इससे पहले उसके लिए खर्च और शुल्क भी चुकाएंगे, जो मेरे स्थान पर न करने योग्य लगता है)। विक्रेता और अन्य मालिकों के लिए यह एक सिद्धांत की बात होगी कि इस विवाद में कौन विजेता होगा, यह उनके लिए सैनिक सम्मान का मामला होगा और तर्क की दृष्टि से सीमित रूप से समझ में आने वाला। निजी सड़क की शुरुआत में निर्माण करने वालों के लिए - खासकर यदि वे भी किसी सार्वजनिक सड़क से जोड़ सकते हैं - यह कोई बड़ा मुद्दा नहीं होगा। लेकिन उन निर्माण करने वालों के लिए जो केवल निजी सड़क से जुड़े ज़मीनों पर हैं, यह अतिरिक्त रूप से महत्वपूर्ण है कि उनके ज़मीन पर बिल्डिंग की अनुमति संभव हो या नहीं, क्योंकि इसके लिए मजबूत पहुंच मार्ग जरूरी है।
नगर पालिका के लिए यह निम्न अंतर महत्वपूर्ण है:
A. अगर नगर पालिका ट्रैफिक हिस्सा नहीं लेती है, तो केवल जो ज़मीन नगर की सड़क के पास है उसे ही निर्माण का प्रमाण मिलेगा; पीछे निजी सड़क वाली ज़मीनें भले ही प्लॉटिंग के रूप में आवंटित हों, लेकिन उन्हें निर्माण की अनुमति नहीं मिलेगी (मेरा अनुमान है कि स्ट्रॉसबर्ग में शायद भवन विभाग तो है लेकिन अनुमति स्वयं नहीं देता, बल्कि एमओएल काउंटी करता है), और नगर पालिका को ये भवन योग्य ज़मीनें "मिसिंग" लगेंगी, अर्थात उसे नए निवासियों के लिए कहीं और निर्माण योग्य जमीन विकसित करनी होगी।
B. अगर नगर पालिका ट्रैफिक हिस्सा लेती है, तो निजी सड़क के साथ जुड़े सभी ज़मीन के निर्माण अवरोधित नहीं होंगे। मेरा अनुमान है कि काउंटी के GFL अधिकार इस मामले में निर्माण की अनुमति देने के लिए पर्याप्त नहीं हैं।

मेरे अनुमान के अनुसार यहां नगर पालिका के लिए महत्वपूर्ण मामला है और मालिकों के लिए जिद की लड़ाई का प्रश्न। ऐसे मामलों में तर्क आमतौर पर मृत हो चुका होता है। मैं कानूनी विशेषज्ञ नहीं हूं, लेकिन मानता हूं कि नगर पालिका को प्राथमिक खरीद का अभ्यास करने के लिए ज़मीन बिक्री के लिए प्रस्तुत होनी चाहिए - वहीं जमीनी विवाद में सफलता की संभावना कम होती है, खासकर यदि निजी सड़क को भी सार्वजनिक सड़क के रूप में केवल आसपास के निवासियों के लिए रखेंगे। मुझे डर है कि आप यहाँ दो सख्त पक्षों के बीच फंसे हुए हैं और यहां के सर्वोत्तम सुझाव भी आपके काम नहीं आएंगे।

जब मालिक महिला बेचती है, तो शहर हमेशा प्राथमिकता खरीद अधिकार का उपयोग कर सकता है।

मेरे पास इस बारे में कोई अनुभव नहीं है, लेकिन मैं 11ant की तरह देखता हूँ कि यह शायद एक कीमत का मुद्दा होगा। उस महिला को निश्चित रूप से 651 वर्ग मीटर के लिए संभवतः सबसे ऊँची खरीद कीमत प्राप्त करनी है। अगर अब Gemeinde 108 वर्ग मीटर लेना चाहती है, तो वे निश्चित रूप से सामान्य बाजार कीमत नहीं देंगे। इससे कई दस हजार यूरो का अंतर हो सकता है।

मुझे उम्मीद है कि इसे इस तरह से व्यवस्थित किया जाएगा कि ज़मीन पहले ही विभाजित हो जाए (अगर पहले से नहीं हुई है) और फिर दो अलग-अलग खरीदी के अनुबंध बनें। अन्यथा आपके बाद में काफी ज़्यादा खर्च होंगे।

Vorkaufsrecht के विषय में पहले ही सब कुछ कहा जा चुका है। बिक्री में शहर के पास उचित रुचि होने पर इसे लागू करने का अवसर होता है। आपका नोटार आमतौर पर अनुबंध बंद करने और ज़मीन के नामांतरण से पहले शहर से संबंधित परित्याग को प्राप्त करता है।

जब मालिकनी बेचती हैं तो शहर हमेशा प्राथमिक क्रय अधिकार का उपयोग कर सकता है।

बिल्कुल ऐसा मैं डरता हूँ, हालाँकि व्यावहारिक रूप से TE के लिए इसे इस तरह पढ़ा जाना चाहिए: अर्थात विक्रेता तैयार हैं नोटरी की नियुक्ति रद्द करने के लिए, अगर TE पंचायत को बताता है कि यह कब होने वाली है। अगर नियुक्ति नहीं होती है, तो कोई कार्रवाई नहीं होती जिससे पंचायत अपनी मजबूत स्थिति को खेल में ला सके। विक्रेता इसे स्वयं के लिए रोकना चाहेगी, साथ ही अन्य मालिकों के सामने हड़ताल टूटने वाली के रूप में नहीं दिखना चाहेगी। और प्राथमिक क्रय अधिकार पंचायत शायद केवल नोटरी नियुक्ति की प्रति वर्ग मीटर कीमत पर ही इस्तेमाल कर सकेगी। मैं संदेह करता हूँ कि पंचायत इस स्थिति में जबरन ज़ब्ती की धमकी दे सके - इसलिए वे उस हिस्से की सीमांकन की मांग भी नहीं कर पाएंगे। उदाहरण के तौर पर गणना मैं इस प्रकार करता हूँ: 651 वर्ग मीटर x BRW 140 यूरो = 91,140 यूरो भूमि मूल्य, जबकि 543 वर्ग मीटर x BRW 140 यूरो प्लस 108 वर्ग मीटर x 25 यूरो मुआवजा मूल्य = 78,720 यूरो - उदाहरण में कुल भूमि क्षेत्र के संदर्भ में प्रति वर्ग मीटर लगभग 20 यूरो कम, और अन्य मालिकों के साथ भी स्थिति शायद बहुत अलग नहीं होगी।