Climbee
20/12/2018 18:06:42
- #1
हम अभी एक बड़ी समस्या में हैं और दुर्भाग्य से एक बिल्कुल असमर्थ नोटरी के पास आ गए हैं, जिनकी सलाह बस इतना है कि "यह आपको अपने टैक्स सलाहकार से बात करनी होगी"; हमारे टैक्स सलाहकार ने सही कहा है: "टैक्स कानून नागरिक कानून का पालन करता है"
स्थिति यह है: मेरे भाई और मुझे पहले से ही वह जमीन मिली हुई है जिस पर हमारे माता-पिता का घर है; इसके अलावा मेरे भाई के पास थोड़ी अतिरिक्त जमीन है, जिससे वे ज़मीन कुल मिलाकर बढ़ जाती है।
हमने वहां अपना नया घर बनाया है। एक नई सर्वेक्षण पहले से ही है, ज़मीन इस तरह बाँटी गई है कि हमारा घर एक हिस्से पर और माता-पिता का घर दूसरे हिस्से पर है।
जो ज़मीन पर अब हमारा घर बना है, वह मेरी और मेरे पति की हिस्सेदारी में होनी चाहिए।
भाई-बहनों के बीच उपहार (गिफ्ट) के लिए केवल 20,000 यूरो की कर-मुक्त सीमा होती है; भाई अपने साले को भी केवल 20,000 यूरो तक टैक्स-फ्री गिफ्ट कर सकता है। कुल मिलाकर 40,000 यूरो।
लेकिन हमें पूरी जमीन का अधिकार प्राप्त करने के लिए, मेरे भाई को अपनी पूरी हिस्सेदारी इस ज़मीन में हमें ट्रांसफर करनी पड़ेगी, जिसकी कीमत लगभग 56,000 यूरो है (मेट्रिक क्वाड्रेट के लिए ज़मीन के संदर्भ मूल्य के अनुसार; उपहार के लिए यही मूल्य माना जाता है)। तो 16,000 यूरो पर 15% उपहार कर लगाना पड़ेगा (2,400 यूरो)
हमें यह सोच था: मेरा भाई हमें (मुझे और मेरे पति दोनों) 20,000 यूरो की कीमत के बराबर क्षेत्रफल उपहार में दे; जो क्षेत्रफल उपहार में नहीं दिया गया, उसे मेरे पास साधारण खरीद समझौते से खरीदा जाएगा। इस खरीद में भूमि का संदर्भ मूल्य (बोडेनरिश्टवर्ट) की जगह बाजार मूल्य (ट्रैफिक वैल्यू) लगाया जाएगा। और इसे सामान्य रूप से संपत्ति अधिग्रहण कर से टैक्स किया जाएगा (जो उपहार कर से काफी कम है; लगभग 700 यूरो)।
इस तरह हमारे पास दो बार उपहार होगा (मेरे और मेरे पति के लिए 20,000 यूरो के बराबर), और बाकी हिस्सा मेरे भाई से सामान्य खरीद के तहत मुझ तक ट्रांसफर होगा, जिसे संपत्ति कर और बाजार मूल्य के अनुसार टैक्स किया जाएगा।
तो मेरी सवाल है (जिसका जवाब नोटरी कई बार पूछने के बाद भी नहीं दे पा रहा):
क्या ज़मीन का ट्रांसफर इस तरह "एक हिस्सा उपहार" और "एक हिस्सा बिक्री" में बाँटा जा सकता है?
क्या यह एक ही दस्तावेज़ में हो सकता है या बेहतर होगा कि दो या तीन दस्तावेज़ बनाएं (एक उपहार के लिए, एक और उपहार के लिए, एक बिक्री के लिए)?
क्या इसे थोड़े समय अंतराल के साथ किया जा सकता है; जैसे कि पहले उपहार करें और अगले साल या बाद में बाकी हिस्सा बिक्री करें?
इस तरह हम संपत्ति कर में लगभग 1,400 यूरो बचा लेंगे (इस हिस्से के लिए, कुल दो हिस्से हैं), क्योंकि उपहार कर छूट को दोनों बार (मेरे लिए और मेरे पति के लिए) उपयोग किया जा सकता है।
क्या यह वैध है? क्या इसे इस तरह उपहार और बिक्री में बाँटा जा सकता है?
हमारे टैक्स सलाहकार के अनुसार मामला इतना सरल है: 20,000 यूरो तक उपहार में कोई टैक्स नहीं, बिक्री पर 3.5% टैक्स। बस। वे इस समाधान को अच्छा मानते हैं।
इसके विपरीत, मेरा भाई भी मुझसे उसी तरह ज़मीन लेगा जो माता-पिता के घर पर है और जो हमें अब बराबर हिस्से में मिली हुई है।
यहाँ बाजार मूल्य घर सहित आधार माना जाएगा (मतलब ज़मीन के साथ घर की कीमत कुल क्षेत्रफल से भाग दी जाएगी, जिससे प्रति वर्ग मीटर मूल्य मिलता है)।
यहाँ भी मैं अपने भाई को उस क्षेत्रफल की उपहार देना चाहती हूँ जो कुल छूट राशि से कम हो।
ताकि संतुलन बना रहे और मेरे भाई को नुकसान न हो, मुझे उन्हें समान मात्रा में क्षेत्रफल बेचनी पड़ेगी; इस पर भी संपत्ति कर लगेगा।
अंतिम स्थिति ऐसी होगी: नया घर की जमीन मेरे पति और मेरे नाम होगी। माता-पिता के घर वाली जमीन में से बड़ा हिस्सा मेरे भाई का होगा और कम हिस्सा मेरा।
हमें इस पर समय लेकर काम करना ठीक है, बस अगले कुछ वर्षों में यह अंतिम स्थिति बन जाए।
मैंने पूरी गणना कर ली है, मूल्य जुटा लिए हैं, जमीन के प्रतिशत हिस्सों की गणना कर ली है।
अब मैंने नोटरी से ड्राफ्ट लिया है और उसकी सलाह है: “पारस्परिक उपहार हमेशा विनिमय माना जाता है इसलिए एक शुद्ध विनिमय/अधिकारांतरण अनुबंध है।”
विनिमय (ट्रेड) हमारे टैक्स सलाहकार के अनुसार सामान्य खरीद की तरह टैक्स होता है; शुरुआत से ही टैक्स लगाना पड़ता है। कुल 60,000 यूरो की छूट इस तरह उपयोग नहीं हो सकती (मतलब 2,100 यूरो संपत्ति कर देना पड़ेगा)।
फिर से वही सवाल: क्या इसे उपहार और बिक्री में बाँटा जा सकता है?
अगर पारस्परिक उपहार हमेशा विनिमय माना जाता है, तो क्या दूसरा हिस्सा (मेरे भाई को जो मैं दूंगी) समय के अंतराल पर किया जा सकता है?
हमें जल्दबाजी नहीं है, हम क्रमशः काम कर सकते हैं, अगर इससे 2,100 यूरो टैक्स बच जाए। यह राशि पर्याप्त है, जिसे लेकर टैक्स के लिहाज से सोच-विचार हो सकता है।
मैं एक कानूनी और टैक्स के लिहाज से साफ समाधान चाहती हूँ, इसमें कोई दो राय नहीं।
अगर उपहार की छूट का उपयोग किया जा सके, तो हम उस विकल्प को अपनाना चाहेंगे।
हमारे वर्तमान नोटरी इससे असमर्थ हो गए हैं। काश वे कम से कम कानूनी आधार समझा पाते कि क्यों केवल विनिमय/अधिकारांतरण अनुबंध संभव है, जैसा उन्होंने बताया है (वैसे तो चार मीटिंग के बाद, जिनमें से दो मीटिंग बिना तैयारी और बिना कोई दस्तावेज के आए; इसलिए मैं उनकी पेशेवर योग्यता और प्रतिबद्धता पर भरोसा नहीं करती कि वे हमे सबसे सही समाधान देंगे)।
पर मैं यह पूरी तरह से मान नहीं सकती, और मेरी पिछले थोड़ा-बहुत कानूनी रिसर्च से मुझे लगता है कि और भी विकल्प होना चाहिए।
सबसे खराब बात है कि हमें समय कम पड़ रहा है। मेरे पति का नाम ज़मीन के रजिस्टर में दर्ज होना जरूरी है ताकि हमें फाइनेंसिंग मिल सके (सभी दस्तावेज़ तैयार और साइन हो गए हैं, पर रजिस्टर होना अनिवार्य है)।
साथ ही 2019 के ज़मीन के संदर्भ मूल्य भी फिर से तय किए जा रहे हैं (जो शायद अधिक होंगे)।
ऐसा लग रहा है कि नोटरी सिर्फ अपने लिए सबसे आसान और तेज़ समाधान पेश कर रहे हैं। उन्हें फर्क नहीं पड़ता कि हमें 2,000 यूरो से अधिक टैक्स देना पड़े या नहीं, वे तो उनकी फीस के अनुसार ही भुगतान पाएंगे; उनके लिए महत्वपूर्ण नहीं है कि हमने सबसे सस्ता विकल्प पाया है या नहीं।
अगर मुझे कहा जाए: कानूनी तौर पर अन्य विकल्प नहीं है, उपहार और बिक्री में बांटना मुमकिन नहीं, तो हमें यह स्वीकार करना होगा। पर हमारी टैक्स सलाहकार का मानना है कि एक बेहतर समाधान होना चाहिए।
क्या यहां कोई कानूनी पृष्ठभूमि वाला इसका उत्तर दे सकता है: "हाँ, जारी रखो, समाधान है"?
तो हम केवल एक उपहार करेंगे - भाई मेरे पति को देगा ताकि वह ज़मीन के रजिस्टर में आ जाए और फाइनेंसिंग पूरी हो सके।
बाकी के लिए हम किसी सक्षम नोटरी से संपर्क करेंगे।
या स्पष्ट उत्तर: कोई दूसरा विकल्प नहीं है; उपहार इस तरह उपयोग नहीं हो सकता, यह कानूनी तौर पर टिकाऊ न हो।
यह प्रतिक्रिया हमने हमारे नोटरी से नहीं पाई, असल में हमें इससे अभी तक कानूनी रूप से क्या समाधान है, कुछ पता नहीं चला।
लंबा लिखने के लिए माफ़ करें, शायद यहां कोई ऐसा हो जो हमारे नोटरी से बेहतर जानता हो या स्पष्ट सलाह दे सके।
हो सकता है कि यह असमर्थ नोटरी ठीक जानता हो कि हमारे लिए सबसे सस्ता विकल्प क्या होगा, पर उसे अधिक काम करना पड़ेगा और उसका भुगतान नहीं बढ़ेगा क्योंकि क़ीमत वही रहेगी - यह मुझे धीरे-धीरे समझ में आ रहा है (खासकर पिछले बिना सार्थक सलाह बैठक के बाद)।
स्थिति यह है: मेरे भाई और मुझे पहले से ही वह जमीन मिली हुई है जिस पर हमारे माता-पिता का घर है; इसके अलावा मेरे भाई के पास थोड़ी अतिरिक्त जमीन है, जिससे वे ज़मीन कुल मिलाकर बढ़ जाती है।
हमने वहां अपना नया घर बनाया है। एक नई सर्वेक्षण पहले से ही है, ज़मीन इस तरह बाँटी गई है कि हमारा घर एक हिस्से पर और माता-पिता का घर दूसरे हिस्से पर है।
जो ज़मीन पर अब हमारा घर बना है, वह मेरी और मेरे पति की हिस्सेदारी में होनी चाहिए।
भाई-बहनों के बीच उपहार (गिफ्ट) के लिए केवल 20,000 यूरो की कर-मुक्त सीमा होती है; भाई अपने साले को भी केवल 20,000 यूरो तक टैक्स-फ्री गिफ्ट कर सकता है। कुल मिलाकर 40,000 यूरो।
लेकिन हमें पूरी जमीन का अधिकार प्राप्त करने के लिए, मेरे भाई को अपनी पूरी हिस्सेदारी इस ज़मीन में हमें ट्रांसफर करनी पड़ेगी, जिसकी कीमत लगभग 56,000 यूरो है (मेट्रिक क्वाड्रेट के लिए ज़मीन के संदर्भ मूल्य के अनुसार; उपहार के लिए यही मूल्य माना जाता है)। तो 16,000 यूरो पर 15% उपहार कर लगाना पड़ेगा (2,400 यूरो)
हमें यह सोच था: मेरा भाई हमें (मुझे और मेरे पति दोनों) 20,000 यूरो की कीमत के बराबर क्षेत्रफल उपहार में दे; जो क्षेत्रफल उपहार में नहीं दिया गया, उसे मेरे पास साधारण खरीद समझौते से खरीदा जाएगा। इस खरीद में भूमि का संदर्भ मूल्य (बोडेनरिश्टवर्ट) की जगह बाजार मूल्य (ट्रैफिक वैल्यू) लगाया जाएगा। और इसे सामान्य रूप से संपत्ति अधिग्रहण कर से टैक्स किया जाएगा (जो उपहार कर से काफी कम है; लगभग 700 यूरो)।
इस तरह हमारे पास दो बार उपहार होगा (मेरे और मेरे पति के लिए 20,000 यूरो के बराबर), और बाकी हिस्सा मेरे भाई से सामान्य खरीद के तहत मुझ तक ट्रांसफर होगा, जिसे संपत्ति कर और बाजार मूल्य के अनुसार टैक्स किया जाएगा।
तो मेरी सवाल है (जिसका जवाब नोटरी कई बार पूछने के बाद भी नहीं दे पा रहा):
क्या ज़मीन का ट्रांसफर इस तरह "एक हिस्सा उपहार" और "एक हिस्सा बिक्री" में बाँटा जा सकता है?
क्या यह एक ही दस्तावेज़ में हो सकता है या बेहतर होगा कि दो या तीन दस्तावेज़ बनाएं (एक उपहार के लिए, एक और उपहार के लिए, एक बिक्री के लिए)?
क्या इसे थोड़े समय अंतराल के साथ किया जा सकता है; जैसे कि पहले उपहार करें और अगले साल या बाद में बाकी हिस्सा बिक्री करें?
इस तरह हम संपत्ति कर में लगभग 1,400 यूरो बचा लेंगे (इस हिस्से के लिए, कुल दो हिस्से हैं), क्योंकि उपहार कर छूट को दोनों बार (मेरे लिए और मेरे पति के लिए) उपयोग किया जा सकता है।
क्या यह वैध है? क्या इसे इस तरह उपहार और बिक्री में बाँटा जा सकता है?
हमारे टैक्स सलाहकार के अनुसार मामला इतना सरल है: 20,000 यूरो तक उपहार में कोई टैक्स नहीं, बिक्री पर 3.5% टैक्स। बस। वे इस समाधान को अच्छा मानते हैं।
इसके विपरीत, मेरा भाई भी मुझसे उसी तरह ज़मीन लेगा जो माता-पिता के घर पर है और जो हमें अब बराबर हिस्से में मिली हुई है।
यहाँ बाजार मूल्य घर सहित आधार माना जाएगा (मतलब ज़मीन के साथ घर की कीमत कुल क्षेत्रफल से भाग दी जाएगी, जिससे प्रति वर्ग मीटर मूल्य मिलता है)।
यहाँ भी मैं अपने भाई को उस क्षेत्रफल की उपहार देना चाहती हूँ जो कुल छूट राशि से कम हो।
ताकि संतुलन बना रहे और मेरे भाई को नुकसान न हो, मुझे उन्हें समान मात्रा में क्षेत्रफल बेचनी पड़ेगी; इस पर भी संपत्ति कर लगेगा।
अंतिम स्थिति ऐसी होगी: नया घर की जमीन मेरे पति और मेरे नाम होगी। माता-पिता के घर वाली जमीन में से बड़ा हिस्सा मेरे भाई का होगा और कम हिस्सा मेरा।
हमें इस पर समय लेकर काम करना ठीक है, बस अगले कुछ वर्षों में यह अंतिम स्थिति बन जाए।
मैंने पूरी गणना कर ली है, मूल्य जुटा लिए हैं, जमीन के प्रतिशत हिस्सों की गणना कर ली है।
अब मैंने नोटरी से ड्राफ्ट लिया है और उसकी सलाह है: “पारस्परिक उपहार हमेशा विनिमय माना जाता है इसलिए एक शुद्ध विनिमय/अधिकारांतरण अनुबंध है।”
विनिमय (ट्रेड) हमारे टैक्स सलाहकार के अनुसार सामान्य खरीद की तरह टैक्स होता है; शुरुआत से ही टैक्स लगाना पड़ता है। कुल 60,000 यूरो की छूट इस तरह उपयोग नहीं हो सकती (मतलब 2,100 यूरो संपत्ति कर देना पड़ेगा)।
फिर से वही सवाल: क्या इसे उपहार और बिक्री में बाँटा जा सकता है?
अगर पारस्परिक उपहार हमेशा विनिमय माना जाता है, तो क्या दूसरा हिस्सा (मेरे भाई को जो मैं दूंगी) समय के अंतराल पर किया जा सकता है?
हमें जल्दबाजी नहीं है, हम क्रमशः काम कर सकते हैं, अगर इससे 2,100 यूरो टैक्स बच जाए। यह राशि पर्याप्त है, जिसे लेकर टैक्स के लिहाज से सोच-विचार हो सकता है।
मैं एक कानूनी और टैक्स के लिहाज से साफ समाधान चाहती हूँ, इसमें कोई दो राय नहीं।
अगर उपहार की छूट का उपयोग किया जा सके, तो हम उस विकल्प को अपनाना चाहेंगे।
हमारे वर्तमान नोटरी इससे असमर्थ हो गए हैं। काश वे कम से कम कानूनी आधार समझा पाते कि क्यों केवल विनिमय/अधिकारांतरण अनुबंध संभव है, जैसा उन्होंने बताया है (वैसे तो चार मीटिंग के बाद, जिनमें से दो मीटिंग बिना तैयारी और बिना कोई दस्तावेज के आए; इसलिए मैं उनकी पेशेवर योग्यता और प्रतिबद्धता पर भरोसा नहीं करती कि वे हमे सबसे सही समाधान देंगे)।
पर मैं यह पूरी तरह से मान नहीं सकती, और मेरी पिछले थोड़ा-बहुत कानूनी रिसर्च से मुझे लगता है कि और भी विकल्प होना चाहिए।
सबसे खराब बात है कि हमें समय कम पड़ रहा है। मेरे पति का नाम ज़मीन के रजिस्टर में दर्ज होना जरूरी है ताकि हमें फाइनेंसिंग मिल सके (सभी दस्तावेज़ तैयार और साइन हो गए हैं, पर रजिस्टर होना अनिवार्य है)।
साथ ही 2019 के ज़मीन के संदर्भ मूल्य भी फिर से तय किए जा रहे हैं (जो शायद अधिक होंगे)।
ऐसा लग रहा है कि नोटरी सिर्फ अपने लिए सबसे आसान और तेज़ समाधान पेश कर रहे हैं। उन्हें फर्क नहीं पड़ता कि हमें 2,000 यूरो से अधिक टैक्स देना पड़े या नहीं, वे तो उनकी फीस के अनुसार ही भुगतान पाएंगे; उनके लिए महत्वपूर्ण नहीं है कि हमने सबसे सस्ता विकल्प पाया है या नहीं।
अगर मुझे कहा जाए: कानूनी तौर पर अन्य विकल्प नहीं है, उपहार और बिक्री में बांटना मुमकिन नहीं, तो हमें यह स्वीकार करना होगा। पर हमारी टैक्स सलाहकार का मानना है कि एक बेहतर समाधान होना चाहिए।
क्या यहां कोई कानूनी पृष्ठभूमि वाला इसका उत्तर दे सकता है: "हाँ, जारी रखो, समाधान है"?
तो हम केवल एक उपहार करेंगे - भाई मेरे पति को देगा ताकि वह ज़मीन के रजिस्टर में आ जाए और फाइनेंसिंग पूरी हो सके।
बाकी के लिए हम किसी सक्षम नोटरी से संपर्क करेंगे।
या स्पष्ट उत्तर: कोई दूसरा विकल्प नहीं है; उपहार इस तरह उपयोग नहीं हो सकता, यह कानूनी तौर पर टिकाऊ न हो।
यह प्रतिक्रिया हमने हमारे नोटरी से नहीं पाई, असल में हमें इससे अभी तक कानूनी रूप से क्या समाधान है, कुछ पता नहीं चला।
लंबा लिखने के लिए माफ़ करें, शायद यहां कोई ऐसा हो जो हमारे नोटरी से बेहतर जानता हो या स्पष्ट सलाह दे सके।
हो सकता है कि यह असमर्थ नोटरी ठीक जानता हो कि हमारे लिए सबसे सस्ता विकल्प क्या होगा, पर उसे अधिक काम करना पड़ेगा और उसका भुगतान नहीं बढ़ेगा क्योंकि क़ीमत वही रहेगी - यह मुझे धीरे-धीरे समझ में आ रहा है (खासकर पिछले बिना सार्थक सलाह बैठक के बाद)।