नए निर्माण के लिए प्रस्ताव तुलना और तरलता योजना, कोई अनुभव?

नमस्ते सभी को,

आज मैंने यहाँ कई बहुत ही उपयोगी पोस्ट पढ़ीं, इसलिए मुझे तुरंत पंजीकरण करना पड़ा और अपनी वर्तमान स्थिति बतानी पड़ी:

हम एक 4 सदस्यीय परिवार हैं जिसमें 2 छोटे बच्चे हैं, जो परिचितों और रिश्तेदारों से दूर रहते हैं (इसलिए हमारे यहाँ स्वयं की मेहनत कम हो गई है क्योंकि हम दोनों काम करते हैं और हमारे पास समय और ऊर्जा नहीं बचती)
वेतन (नेट): ~6300€
खर्चे: ~2700€ (जिसमें से >900€ केटा फीस के लिए हैं। हम वास्तव में बहुत ही मितव्ययी तरीके से जीते हैं और वर्तमान में सबसे बड़े खर्च हमारे बच्चे हैं :D। ~1400€ गर्म किराया)
स्वयं की पूंजी: ~500000€ (जिसमें से हम केवल एक हिस्सा इस्तेमाल करना चाहते हैं। यह इस बात पर निर्भर करेगा कि फाइनेंसिंग कैसे आदर्श होगा)
निजी कर्ज़: 150000€ (15-20 साल में चुकाना, बिना ब्याज के)
KfW300: 220000€ (हम प्राप्त कर सकते हैं, यदि हम 2025 में निर्माण करें। KfW40 + QNG आवश्यक। 10 साल में चुकौती, फिर लगभग 0.1-0.2% ब्याज)

हम वर्तमान में ट्यूबिंगेन के नजदीक एक नए निर्माण क्षेत्र में आवेदन कर रहे हैं जिसकी कीमत 650€/qm है --> कुल भूखंड मूल्य: 229000€ बिना अतिरिक्त खर्च के
हम पूरी तरह से शुरुआत हैं और हाथ से काम में कम दक्ष हैं और पिछले हफ्तों में हमने काफी जानकारी इकट्ठी की है - लेकिन अभी भी शुरुआत में हैं। हमने मोनोलिथिक निर्माण, ठोस लकड़ी और कई लकड़ी स्टैंडर निर्माण प्रदाताओं से कुछ ऑफ़र प्राप्त किए हैं।
हमारा अनुरोधित घर:

कोई बेसमेंट नहीं (पहले ही ऑफ़र के बाद इस विकल्प को छोड़ना पड़ा क्योंकि यह काफी महंगा होता है)
कारपोर्ट (रिहायशी क्षेत्र में गैराज की अनुमति नहीं है)
170 वर्गमीटर दो पूरी मंजिलों पर भूमिपट्टिका पर (बेसमेंट और गैराज की कमी को पूरा करने के लिए)
कम से कम 5 शयनकक्ष (2 बच्चों के कमरे, माता-पिता का शयनकक्ष और 2 कार्यालय / अतिथि कक्ष होम ऑफिस के लिए)
नए निर्माण क्षेत्र में नज़दीकी ताप उपलब्ध
छज्जा छत अनिवार्य और सभी छतों को हरा-भरा होना चाहिए

हमने पहले से चयन कर लिए हैं और अच्छा विचार है कि हमें क्या अतिरिक्त चाहिए। ये कुछ ही बिंदु हैं और अधिकांश मामलों में हम निर्माण और सेवा विवरणों की मानकों के साथ रह सकते हैं।

अब मुख्य समस्या:

घर + कारपोर्ट + फोटovoltaिक + भंडारण के लिए हमारे पास उपलब्ध प्रस्ताव सभी >620000€ हैं। मैं अतिरिक्त खर्च (निर्माण अतिरिक्त खर्च, बाहरी क्षेत्र, रसोई, नज़दीकी ताप कनेक्शन, वास्तुकार....) के लिए लगभग 100-130000€ मान रहा हूँ। यह इसलिए क्योंकि मुझे अनुभव नहीं है और मैं यहाँ अलग-अलग इंटरनेट मान देख रहा हूँ। और मेरा अनुभव कहता है कि हमेशा कुछ और खर्च हो जाता है, जिसका अनुमान नहीं था।

इसलिए कुल लागत लगभग:

भूमि + अतिरिक्त खर्च: ~249000€
घर + कारपोर्ट + फोटovoltaिक + भंडारण: ~620000€
अतिरिक्त खर्च: ~115000€
कुल: ~980000€

यदि मैं इन लागतों के लिए बैंक लोन की मासिक किस्त, निजी कर्ज़ की चुकौती और KfW300 कर्ज़ की वापसी की गणना करता हूँ, तो यह पहले से ही >3000€ प्रति माह हो जाती है और इसमें अभी कोई अतिरिक्त खर्च, रखरखाव कोष आदि शामिल नहीं हैं। यदि मैं इन्हें भी जोड़ता हूँ तो लगभग ~3600€ प्रति माह होता है और हमारे वित्तीय सलाहकार ने कहा कि बैंक इससे अधिक ऋण नहीं देगा क्योंकि हमारी आय इसके लिए कम है।

हमें वास्तव में बहुत गरीबी महसूस हो रही है और यह थोड़ा निराशाजनक है कि हम ऐसे में एक अच्छा घर नहीं खरीद पाते।
अब मेरे सवाल: क्या मैं कुछ गलत गणना कर रहा हूँ? या हमारी उम्मीदें ही ज्यादा हैं और एक मिलियन के नीचे घर निर्माण के लिए केवल 120 वर्गमीटर के Reihenhäuser ही मिलते हैं?

मैं घर निर्माण या घर निर्माण की लागत के बारे में कम ही योगदान दे सकता हूँ, लेकिन मेरे पास लागत सारांश के बारे में प्रश्न हैं। क्या खर्च 2700€ प्लस 1400€ वार्ममाइट, यानी कुल 4100€ हैं? स्वच्छ धन को सावधानीपूर्वक लगभग 3% वार्षिक दर से टेगेसगेल्ड में निवेश किया जाना चाहिए जो लगभग 15 हजार यूरो प्रति वर्ष लाता है, क्या इसे आय में माना गया है?

संपादन: 1400€ 2700€ में शामिल नहीं हैं। ये अलग-अलग खर्चे हैं जो घर की खरीद के साथ खत्म हो जाएंगे।

स्वयं की पूंजी निवेशित है (शेयर, ईटीएफ, टैगेसगेल्ड) और मैं वर्तमान में आने वाले दशकों के लिए प्रति वर्ष 4% रिटर्न की उम्मीद कर रहा हूँ। लेकिन यह दुर्भाग्यवश यह बदलता नहीं कि बैंक के लिए मासिक बोझ बहुत अधिक हो जाता है। ऋण को लंबी अवधि के लिए लेना संभव हो सकता है, लेकिन चूंकि मैं पहले ही 40 वर्ष का हूँ, यह विकल्प पसंद नहीं है। मैं वास्तव में रिटायरमेंट में भी ऋण चुकाना नहीं चाहता। और लंबी अवधि वाले KfW300 बस उच्च ब्याज दरों के कारण जल्दी अप्रिय हो जाते हैं (हालांकि वे अभी भी बहुत अच्छे हैं)।

जब मैं इसे इस तरह पढ़ता हूं तो मुझे संदेह होता है। 1 मिलियन एक घर के लिए, साथ में 2 बच्चे और एक भले ही थोड़ा अधिक लेकिन अंत में औसत पारिवारिक आय। निश्चित रूप से तुम्हारे पास बहुत खुद की पूंजी है, लेकिन फिर भी तुम लिखते हो कि तुम लोग वैसे भी परिचितों और रिश्तेदारों से दूर रहते हो।

घोड़े को दूसरी तरफ से लगाओ। पूर्वी जर्मनी में कहीं ऐसा सुंदर ज़मीन खरीदो जहां अच्छा माहौल हो।
वहां जहां तुम्हारे बच्चे एक बहुत अच्छे किंडरगार्टन में देखभाल करते हैं, जहां तुम्हें आसानी से और तुरंत 2 जगहें मिल जाएंगी और दोनों के लिए 200 यूरो से अधिक नहीं देना पड़ेगा। वहां केवल जर्मन बच्चे होंगे। कुछ सालों में तुम्हारे पास अच्छी स्कूलें होंगी, सैक्सनी शिक्षा मॉनिटर में स्थान नंबर 1 है।

तुम तुरंत एक बहुत अच्छी नौकरी पा लोगे, भले ही वे वेतन बहुत ज्यादा न हो। लेकिन तुम्हें वैसे भी ज्यादा पैसे की जरूरत नहीं है।

तुम अपना घर बिना किसी कर्ज के आधे पैसे में बना सकते हो। तुम्हारे पास उतनी खुद की पूंजी है। हम भी नूर्नबर्ग से सैक्सनी-आन्हाल्ट चले गए हैं। मुझे एक शानदार नौकरी मिली है। मुझे केवल इस बात पर गुस्सा आता है कि मैंने इसे पहले क्यों नहीं किया।

घर बिना कर्ज के बना और उस समय हमने अपने ज़मीन के लिए प्रति वर्गमीटर 6 यूरो का सुधारक मूल्य चुकाया था। लेकिन यहाँ अच्छी ज़मीनें स्थिति के अनुसार 20 से 50 यूरो के बीच मिल जाती हैं।

उसके अलावा, मेरी बेटी यहाँ राज्य के सबसे अच्छे स्कूल में पढ़ती है। प्राइवेट स्कूल की फीस महीने में 150 यूरो है लेकिन सब कुछ नया है, स्कूल में एक स्विमिंग हॉल है, एक चिकित्सा सेवा है, 2 क्लास टीचर हैं और हर कक्षा में केवल 15 छात्र हैं। सभी का जर्मन बोलना भी स्वाभाविक है।

कोई ट्रैफिक जाम नहीं है, कोई भीड़ भरे सुपरमार्केट नहीं हैं और मुझे ओसी लोगों की आरामदायक ज़िंदगी बहुत पसंद है।

तुम 50,000 यूरो में ज़मीन खरीदो, 500,000 यूरो में एक महल जैसा घर बनाओ, 200,000 अपनी पूंजी लगाओ और बाकी 300,000 ऋण लो।
शायद महीने में 1000 यूरो चुकाओ और अन्य कई खर्च बचाओ।

इससे पहले कि तुम खुद को इतना बड़ा बोझ लो।

वित्तीय रूप से यह स्पष्ट रूप से सबसे अच्छा विकल्प होगा, लेकिन हम स्टटगार्ट के नजदीक आना चाहते हैं क्योंकि वहां हमारा संबंध है। यह ट्युबिंगेन की तुलना में वित्तीय रूप से भी कम संभव है।

हम पिछले 5 वर्षों से स्थायी बाजार में भी खोज कर रहे हैं और यहां आसपास इतना छोटा आय स्तर होने के कारण वास्तव में निराशाजनक है। पूरी तरह से नवीनीकरण करने की लागत एक नए निर्माण जितनी ही महंगी है और बिना नवीनीकरण के पुराने मकान भी अकेले ही > 400-500k€ की कीमत रखते हैं।

हमने पहले से योजनाबद्ध रियामी मकान और डुप्लेक्स घरों पर भी विचार किया है, लेकिन ये हमेशा हमारे लिए बहुत छोटे होते हैं और इनकी बनावट अजीब होती है। बच्चों के कमरे लगभग 10 वर्ग मीटर के होते हैं और एक मंजिल केवल गैलरी होती है। और मकान खरीदने के बाद ही निजी तौर पर कमरे बदलने की अनुमति होती है और अंततः फिर से बहुत अधिक लागतों के पास पहुंचते हैं।

क्या किसी ने इसी तरह के अनुभव किए हैं और संभवतः कुछ सुझाव हैं कि हम कहां बचत कर सकते हैं या हम गलत गणना कर रहे हैं? उदाहरण के लिए, फोटोवोल्टाइक के साथ छत की हरित छत की लागत पहले से ही ~30-50k€ है (प्रस्ताव के अनुसार)। क्या यह लाभकारी होगा कि इसे बाहर के किसी को सौंप दिया जाए या स्वयं किया जाए?

हम इससे सच में बहुत गरीब महसूस करते हैं

आधा मिलियन स्वंय की पूंजी के साथ? तुम वास्तव में उन सच में गरीब घर बनाने वालों की तुलना में वरीयता प्राप्त हो जो ऐसा कोई गद्दा नहीं रखते। शुद्ध लक्जरी।

या तो मांगें बस बहुत ज्यादा हैं और 1 मिलियन के नीचे के घर निर्माण के लिए केवल 120 वर्ग मीटर के क्यू टाऊनहाउस मिलते हैं?

यह आपके महंगे जमीन की वजह से भी है और - मैं इस बात पर शर्त लगाता हूँ - आपकी मांगों के कारण भी। अगर मैं एक घर 3,500€/क्यू मीटर के हिसाब से बनाऊं, तो मैं पहले से ही बहुत उच्च गुणवत्ता (= महंगा) बनाता हूँ।

अगर मैं इन लागतों पर बैंक लोन की मासिक किस्त, निजी ऋण की वापसी और KfW300 ऋण की वापसी निकालूं, तो मैं >3000€ प्रति माह आ रहा हूँ

तुम कैसे निकालते हो?
क्यों 400k स्वंय की पूंजी नहीं लगाते, सस्ते घर निर्माता को ढूंढते और बुरी तरह से भुगतान नहीं करते (10 साल का KfW = 8 साल में भुगतान करना किया जा सकता है, अगर तुम इसके लिए सक्षम हो - लेकिन तुम्हारी नकदी प्रवाह ऐसा नहीं दिखता)।

निजी ऋण 20 वर्षों के लिए: 625€
KfW 30 वर्षों के लिए: 730€ (+/- भुगतान-मुक्त वर्षों पर निर्भर)
360k बाकी लोन: 1,500€
कुल 2,850€ प्रति माह।

==> तुम दूसरे घर (थोड़ा छोटा, कम मांगें) के द्वारा आराम से 2,500€ की किस्त तक कम कर सकते हो

यह तुम्हारे ऊपर है कि क्या तुम 3,800€ बचे हुए के साथ ठीक हो।

तुम 500€ के बाल सहायता के साथ क्या करते हो? उसे भी आय के रूप में ध्यान में रखना।

रखरखाव कोष आदि शामिल हैं।

यह नया निर्माण पर पहली बार बिल्कुल जरूरी नहीं हैं। अगर पैसा बचता है तो किया जा सकता है। यह तभी शुरू किया जा सकता है जब बच्चे स्कूल में हों और किंडरगार्टन की लागत खत्म हो जाए। पहले पांच साल घर पर गारंटी होती है, उस दौरान तुम मरम्मत/निवेश नहीं करते। और उसके बाद 10-20 साल और आना चाहिए जिनमें कुछ भी नहीं होता। उसके बाद ही पैसे खर्च करने पर विचार कर सकते हैं (सिवाय इससे कि हर 4 साल में नया पार्केट लगाना पड़े या हर 10 साल में बाथरूम को वर्तमान फैशन के अनुसार बदलना पड़े)। लेकिन सब कुछ बहुत लंबा चलता है। तुम्हारे पास अभी तक हीटिंग भी नहीं है, जो खराब हो सकती है।
छत: 40-50 साल
बाथरूम/सैनिटरी: जब कभी तुम्हें पसंद न आए
बाकी सब: जब कभी तुम्हें पसंद न आए
तकनीकी मामले: अनुमान नहीं लगाया जा सकता क्योंकि फोटovoltaिक/इन्वर्टर को छोड़ कर और कुछ भी नहीं है, जो खराब हो सकता है और अधिक खर्च करवा सकता है।