किराये की संपत्ति की मरम्मत के लिए आपकी प्रतिक्रिया चाहिए

फोरम में एक हार्दिक नमस्कार।
इस परियोजना को शुरू करने से पहले, मैं खुद का परिचय देना चाहता हूँ और उस घर का भी जो मरम्मत के अधीन है, और आपकी राय जानना चाहता हूँ। मैं 55 वर्ष का हूँ, हांडी में तीन लगभग पुरुषों के साथ विवाहित हूँ। हम एक एफिशिएंसीहाउस 50 के पुनर्निर्माण में रहते हैं, पत्थर पर पत्थर Danhaus ग्लक्सबुर्ग। मेरी 2011 में नवनिर्माण का थोड़ा निर्माण अनुभव है और 1954 के एक परिवार के घर की छोटी मरम्मत / 2014 में छत के इन्सुलेशन का अनुभव है।
मैं जानता हूँ कि मरम्मत के लिए समय कठिन है, लेकिन स्वास्थ्य संबंधी कारणों (आंखों की रोशनी) से मेरा समय कम है, इसलिए मैं आपकी राय जानना चाहता हूँ, खासकर इस मरम्मत परियोजना की आर्थिकता के बारे में क्योंकि यह खुद के रहने के लिए नहीं बल्कि किराए के लिए है।

दो-परिवार का यह घर बिना बंधन के है

[*]2 बंद किए गए अपार्टमेंट 92m² + 90m² हाउसफ्लूर से अलग, एसेन हार्ज़ोप्फ़ में 460m² पर
[*]जमीन सीधे जंगल से लगती है, लगभग पूरी तरह से मरम्मत हो चुकी एक शांत आवासीय सड़क में (अन्य घरों की तुलना में) – सभी बहुत अच्छे से नवीनीकृत
[*]पीछे जंगल, भूमि मूल्य 420 यूरो/म² है फिर भी बहुत अच्छी निकटवर्ती बुनियादी सुविधाएं
[*]प्रत्येक अपार्टमेंट से किराया न्यूनतम 750,- यूरो ठंडा (वर्तमान में अपार्टमेंट खाली हैं)
[*]घर युद्ध के बाद फिर से बनाया गया था, लगभग 1960 के आसपास
[*]स्थिति अच्छी है, छत ठीक है, तहखाना सूखा है, पानी, बिजली, हीटिंग जैसे पाइप पहले से ठीक हैं
[*]ऊपरी अपार्टमेंट का अंदरूनी हिस्सा पूरी तरह से बिजली की तारें, बाथरूम और 히टर, लैमिनेट की मरम्मत की गई है
[*]नीचे वाले अपार्टमेंट में 6 हीटर, लैमिनेट और संभवतः 1980 के बाथरूम की मरम्मत करनी है

योजना है:

- छत का इन्सुलेशन, नई छत की चादर डालना, संभवतः छत के खिड़की वाले हिस्से के साथ, चिमनी को छत के नीचे तक ले जाना
- मुखौटा इन्सुलेशन - पुरानी प्लास्टिक क्लिंकर प्लेट्स हटाना, पीछे पुराना इन्सुलेशन निकालना
- सभी खिड़कियां नई करनी हैं - वर्तमान में पुरानी एल्यूमिनियम फ्रेम्स हैं
- गैस हीटर (दो) को बदल कर एक केंद्रीकृत गैस हीटर लगाना जिसमें केवल एक बर्नर और दो अपार्टमेंट के लिए वार्ममेनगेज़ेलर होगा (घर में गैस पाइपलाइन बदलनी होगी), + गर्म पानी के लिए छत पर समर्थन KFW 115 /100 घर (अन्य हीटिंग तकनीक शायद प्रभावी नहीं होगी)
- तहखाने की छत का इन्सुलेशन शायद आवश्यक KFW
- छत का फर्श लैमिनेट होना चाहिए, फर्श (एस्त्रीच) पहले से स्टाइरोपोयर से इन्सुलेटेड है और स्पैन होल्ड के साथ कवर किया गया है, संभवतः 2 हीटर + खिड़की वाले हिस्से + 2 अन्य छत की खिड़कियां सनप्रोटेक्शन के साथ (लगभग 35m² उपयोगी क्षेत्र) कार्यक्षेत्र, अतिथि कक्ष, खेल क्षेत्र के लिए (स्वीकृत रहने की जगह नहीं क्योंकि सीढ़ी केवल 75 सेमी चौड़ी है)

मेरी मोटा अनुमानित निवेश राशि 200,000 यूरो है योजना अनुसार मरम्मत कम से कम एफिशिएंसीहाउस 115 के लिए।/. 30,000,- KFW 430 ऋण अनुदान-कार्यक्रम
2003 में 50,000 यूरो सीधे कर्ज़ चुकाने में जा सकते हैं, क्योंकि हमारा लक्ष्य है कि 5-6 वर्षों में लगभग कर्ज़ मुक्त होना। प्रत्येक अपार्टमेंट का किराया न्यूनतम 750,- यूरो रखा गया है, अगर छत जुड़ जाती है तो यह अधिक हो सकता है।

मेरी वैकल्पिक योजना होगी कि बिना कुछ किए अपार्टमेंट किराए पर देना, फिर भी हीटर में लगभग 20K की लागत आएगी।
घर बेचना लगभग 350-380K लाएगा - लेकिन इसमें मुद्रास्फीति से सुरक्षा और अच्छी सुरक्षित निवेश योजना नहीं होगी।

आपका क्या विचार है, क्या मरम्मत वास्तव में लागत के हिसाब से संभव है, मुझे अपनी सोच में क्या शामिल करना चाहिए?

मैं आपकी योजना बनाई गई उपायों को 200k के लिए यथार्थवादी मानता हूँ।

धन्यवाद Joedreck, सहयोग के लिए।
CO2 के दाम बढ़ने के कारण तेल और गैस पर, संभावना है कि Pelletheizung को भी विचार में लिया जाए? तहखाने के कमरे उपलब्ध हैं। संभव है कि लक्ष्य या अनुदान को और बढ़ाया जा सके। (नुकसान बिजली, सफाई, रखरखाव ज्ञात हैं) मुझे अभी तक यह नहीं पता कि एक Pellet का KFW एफिशिएंसी हाउस की गणनाओं पर कितना सकारात्मक प्रभाव पड़ेगा।

मुझे नहीं पता कि क्या मैं एक रिटर्न वाली संपत्ति के लिए इतना मेहनत करता, अगर घोषित लक्ष्य जाहिर तौर पर सबसे तेज़ अमोर्टाइजेशन हो।

- अटारी में एक गोबन, खिड़कियाँ, हीटिंग, इंसुलेशन और फर्श लगाना है, लेकिन बाद में वह केवल उपयोग की जगह ही रहेगी। किराएदार को यह निश्चित रूप से अच्छा लगेगा, लेकिन क्या वह फिर भी रहने की जगह के लिए किराया देने को तैयार होगा?
- फ़साड को हटाना और इंसुलेशन करना कम से कम 30,000€ खर्च करेगा। ऊर्जा की बचत किरायेदारों के लिए फायदेमंद है, जबकि दिखावा पड़ोसियों को अच्छा लगेगा। तुम्हें उससे क्या मिलता है?
- छत को नया करना भी लगभग 40,000€ खर्च करेगा। क्या यह जरूरी है, या यह अभी भी 15 साल तक चल सकती है?
- नई हीटिंग सबसे ज्यादा समझदारी वाली होगी, क्योंकि यह भविष्य के हीटिंग खर्च में सबसे बड़ा बचाव करेगी। लेकिन एक महंगा अंदरूनी चिमनी क्यों, जो रहने की जगह भी लेता है? केवल किराए की संपत्ति के लिए यह मेरी राय में स्टेनलेस स्टील की वेरिएंट में फ़साड पर भी टंगा हो सकता है।
- खिड़कियों के लिए मूल रूप से फ़साड के लिए जैसी ही बात है। यह एक अपेक्षाकृत महंगा कदम है, जिसका फायदा सिर्फ कम हीटिंग खर्च के रूप में किरायेदारों को मिलेगा।
- KFW किसी भी स्थिति में दिये गए 30,000€ नहीं देगा। प्रोग्राम 430, उदाहरण के लिए, हीटिंग सिस्टम के लिए 15% देता है, खिड़कियों के साथ मिलाकर, और 10% अन्य व्यक्तिगत उपाय जैसे फ़साड इंसुलेशन के लिए। अगर कुल निवेश 200k है (मान लिया कि यह पूरी तरह से वित्त पोषित उपायों के लिए खर्च किया गया), और उसमें से 50k हीटिंग/खिड़कियों के लिए (=7,500€ सब्सिडी), तो अंत में आपको लगभग 22,500€ की सब्सिडी मिल सकती है (एफिशियंसी हाउस 115 के लिए 12,500€ पुनर्भुगतान)।

भविष्य की किराए पर देने के लिहाज से, बाथरूम, फर्श, अंदर के दरवाज़े या इलेक्ट्रिक (जैसे सॉकेट) और शायद एक रसोई जैसी चीजें ज्यादा समझदारी वाली हैं।
हीटिंग के लिए आप सच में पेलेट बायलर पर विचार कर सकते हैं। यह निवेश में अक्सर क़ीमती होता है, लेकिन बाद में बहुत कम लागत में ज्यादा गर्मी बनाता है। तो असल में पुराने बिना ऊर्जा नवीनीकरण वाले मकान के लिए बिल्कुल सही है।

अगर आप मेरी व्यक्तिगत राय जानना चाहते हैं: घर बेच दो और पैसे को ज़रूरत पड़ी तो तकिये के नीचे रख लो। "महंगाई मेरे बचत को खा रही है" यह सिर्फ एक सैद्धांतिक धारणा है। साथ ही आपको यह भी ध्यान रखना चाहिए कि आप अभी एक बहुत अधिक बिकवाल मूल्य पा सकते हैं, जो शायद 10 साल में नहीं मिलेगा, और नवीनीकरण स्वयं कोई "सुरक्षित निवेश" नहीं है। लागत वृद्धि, बढ़े हुए बिल, निर्माण देरी या खराब काम के मामले में क्या होगा? क्या निवेश का मूल्य संपत्ति के मूल्य में 1:1 पर दर्शाएगा? खालीपन या अफरा-तफरी किराएदारों के मामले में क्या करेंगे?
इसके अलावा, एक मोटा बचत कोष बुजुर्गों के लिए बड़ी सुरक्षा और लचीलापन देता है।

संक्षेप में: बेच दो, या नवीनीकरण में हीटिंग और अंदरूनी सुंदरता पर ध्यान दो।

हम्बर्ग से एसेन में किराया देना?
मकान दलाल/प्रबंधन लागत के बारे में सोचें।

मैं यह नहीं करूंगा। बेच दें।

इसेन में अभी भी परिवार है, Dr. Hix। जल्द से जल्द चुकौती करें क्योंकि डिप्रिसिएशन 5 वर्षों में खत्म हो जाएगा, तब वे खत्म हो जाएंगे और किरायेदारी आय पर कर लगेगा। जब चुकौती लगभग पूरी हो जाएगी, तब टैक्स उतना दुखद नहीं होगा, जितना बैंक को भुगतान करते समय होता है। अगर हम अब घर बेच देते हैं, तो अगले 5-6 वर्षों तक हम पैसा सही तरीके से नहीं लगा पाएंगे। घर प्रबंधन फिर बेटा (वकील) संभालेगा, जैसे कि हैम्बर्ग में पहले से नवीनीकृत एक अन्य घर के लिए करता है। अगर 5-6 साल तक घर किराए पर नहीं दिया जाता या पैसा तकिए के नीचे रखा जाता है, तो मैं उसी समय घर की मरम्मत भी कर सकता हूँ और संभवतः बाद में बेच भी सकता हूँ। मेरे पास 5 वर्षों में अतिरिक्त डिप्रिसिएशन राशि बच जाएगी जो वर्तमान में अन्य किरायेदारी आय पर कर लाभकारी प्रभाव डालेगी।
- आपने शायद कुछ गलत समझा है: चिमनी चालू नहीं है, हीटिंग सिस्टम के लिए पहले ही एक चिमनी है, इसलिए छत में कोई कमजोरी नहीं है और जब इसे छत के फर्श के नीचे तक उतारा जाएगा तो कोई जटिल आवरण नहीं लगेगा। इससे छत के अंदर अधिक हिलने-डुलने की जगह भी मिलेगी।

मैं आपकी चिंताओं को अच्छा और यथार्थवादी मानता हूँ, Dr. Hix, और कुछ हद तक ज़मीन पर अनुभव भी है - निर्माणकर्ता और किरायेदार के बीच विवाद तक कि जिला न्यायालय तक भी। मैं खुद को ज्ञान अधिक समझाने वाला नहीं बनाना चाहता और ये सवाल और चिंताएँ भी पूछनी ही थीं। सामान्यतया हमारा परिवार खरीदने, बनाने और मरम्मत करने में अब तक सफल रहा है। फिर भी हम यथार्थवादी रहना चाहते हैं, इतनी व्यापक मरम्मत करना कुछ अलग ही बात है...

115 एफिशिएंसी हाउस के 2 आवास इकाइयों पर कम सब्सिडी क्यों है, 15% सब्सिडी मेरे मामले में 2 x 15K = 30K बनती है। संभवतः हीटिंग पेल्लेट के लिए BAFA भी 3.5K और सोलर आर्टेमी - या क्या मैं गलत देख रहा हूँ? भविष्य में एक एफिशिएंसी हाउस होना जरूरी होगा क्योंकि अब कोई बिना इन्सुलेशन के नहीं रहना चाहता। मैं इस परियोजना को सुंदर बनाने का नाटक नहीं करना चाहता, मैं यह भी समझता हूँ कि निवेश केवल दीर्घकालिक रूप से ही वापिस आएगा। कुछ लोग तो तुरंत 55 KFW हाउस के साथ ज्यादा स्वश्रम का सपना देखते हैं...

लेकिन आपका संक्षेप में: बेचिए, या मरम्मत में हीटिंग और अंदरूनी सौंदर्य पर ध्यान दीजिए। - यही वह कारण है जिससे मैं फोरम से संपर्क कर रहा हूँ। मैं और रायों का स्वागत करता हूँ और Dr. Hix से विनम्र निवेदन है कि कृपया मेरी प्रतिक्रिया और सुधार पर अपनी टिप्पणी दें...