मल्टीफैमिली हाउस - भवन बचत अनुबंध और पूर्व-वित्तपोषण उपयोगी हैं?

नमस्ते प्यारे फोरम,
मेरे परिवार के पास सबसे अच्छी जगह पर एक बहुत सुंदर ज़मीन है, जो फिलहाल खाली है। मैं अब वहां एक 6 Wohnungen वाला Mehrfamilienhaus बुजने की योजना बना रहा हूँ जो मेरी उम्र बढ़ने के लिए सुरक्षा होगी। मैंने थोड़ा जानकारी ली है और यह एक Kfw55 Haus होगा और वास्तुकार के पहले अनुमान के अनुसार इसकी कीमत लगभग 1.1 मिलियन यूरो होगी। इनमें से 600,000 यूरो KFW क्रेडिट के द्वारा वित्तपोषित होंगे जिसकी अवधि 30 साल की होगी और 20 साल के लिए 1.5% की स्थिर ब्याज दर होगी (या शायद केवल 10 साल के लिए स्थिर और उसके बाद 0.75%। देखना होगा कि मैं यह जोखिम लेना चाहता हूँ या नहीं...)

बाकी 500,000 यूरो की जरूरत अलग तरीके से पूरी करनी होगी और इसी के लिए मैं आज LBS में गया था। वहाँ के दयालु व्यक्ति ने मुझे एक सुझाव दिया कि मैं एक संयुक्त पैकेज बनाऊं जिसमें एक Bausparvertrag उस राशि के लिए हो और पूरी योजना की पूर्व वित्तपोषण हो। मतलब: मैं लगभग 15 साल के लिए 500,000 यूरो का क्रेडिट लूंगा 1.69% पर और उसकी कोई किस्त नहीं चुकाऊंगा, बल्कि अपनी राशि Bausparvertrag में जमा करूंगा उस ही राशि के लिए। जब वह Zuteilungsreif हो जाएगा, तो मैं क्रेडिट को एक साथ चुका दूंगा और फिर Bausparvertrag को किस्तों में चुका पाऊंगा। फायदा: पूरे अवधि के लिए स्थिर ब्याज दर और मनमानी Sondertilgungen। मेरी नज़र में नुकसान यह है कि मुझे पहले 15 साल तक पूरे 500,000 यूरो पर 1.69% ब्याज देना होगा, जबकि इस राशि में कोई कमी नहीं आएगी और इस प्रकार ब्याज बचत नहीं होगी...

किसी तरह यह योजना मेरे लिए अजीब लग रही है। मुझे पता है कि कुछ साल पहले ब्याज दर 4-5% के आस-पास थी और अभी की कम ब्याज दर की स्थिति असाधारण हो सकती है। लेकिन सच कहूं तो मुझे लगता है कि यह जापान की तरह होगा और ब्याज दरें फिर से ऊपर नहीं जाएंगी। क्या मुझे इस बात के मद्देनजर सच में ऐसी सुरक्षा करनी चाहिए? मुझे Bausparvertrag के लिए काफी फीस आदि भी देना पड़ता है। क्या किसी की इस पर कोई राय है?

धन्यवाद!

500,000 यूरो बाकी हैं, जिन्हें अलग तरीके से फंड करना होगा और इसी के लिए मैं आज LBS गया था। उस सज्जन ने मुझे एक प्रस्ताव दिया कि मैं एक संयुक्त पैकेज बनाऊँ जिसमें एक Bausparvertrag उस राशि के लिए हो और पूरी व्यवस्था की पूर्व वित्तपोषण भी शामिल हो। मतलब: मैं लगभग 15 साल के लिए 500,000 यूरो का 1.69% की दर पर ऋण लेता हूँ और इसका कोई भुगतान नहीं करता, बल्कि अपनी राशि उसी राशि के Bausparvertrag में जमा करता हूँ।

और वह सज्जन मोटी कमीशन लेता है। :cool:

एक तरफ तो यह सही है जो लिखते हैं, दूसरी ओर यह भी ध्यान में रखना चाहिए कि भवन पर ब्याज कर संबंधी खर्च (V+V) के अंतर्गत आता है।

इसलिए यह असाधारण रूप से इतना बुरा नहीं है, खासकर क्योंकि यह केवल एक हिस्सा (<50%) है।

किसी भी स्थिति में एक कर सलाहकार से संपर्क करें। यह आपको पहले से ही और खासकर इस आकार के मामले में जरूर लाभ पहुंचाएगा।

टोक्सी यहाँ केवल 500T ही फंडिंग नहीं होती, बल्कि कुल 1.1 मिलियन होती है।

महत्वपूर्ण, KfW पूरी राशि के लिए एक बार नहीं, बल्कि 100T के 6 बार के लिए आवेदन करना चाहिए। इसके साथ ही बैंक ऋणों को भी इस तरह विभाजित करें कि आपके VuV के लिए 6 अलग-अलग ऋण हों। हम भी ऐसा ही करते हैं, केवल 3 आवास इकाइयों के साथ।

KfW के लिए मैं 20 साल की फिक्स अवधि और 30 साल की अवधि लूंगा, सुरक्षा ब्लॉक के साथ। बैंक ऋण के मामले में आप 5, 10 या 15 साल के लिए प्रस्ताव ले सकते हैं। मैं बांड बचत अनुबंध (बाउस्पारफेरट्राग) का समर्थक नहीं हूं। एक बार में लगभग 5,000 यूरो शुल्क चला जाता है।

लागत अनुमान के लिए बेहतर होगा कि 2-3 और प्रस्ताव भी लें।

अगर मैं मोटा अनुमान लगाऊं, 6 WEH प्रति 100 वर्ग मीटर x 2,000 यूरो प्रति वर्ग मीटर, तो कुल लगभग 1.2 मिलियन हो जाता है। ऊर्जा दक्षता हाउस 55 एक बड़ी चीज़ है। इसके लिए सब कुछ उपयोग नहीं किया जा सकता है, उदाहरण के लिए हर WEH के लिए अलग वेंटिलेशन सिस्टम की जरूरत होती है।

मेरा भी मानना है कि यहाँ एक टैक्स कंसलटेंट को शामिल करना चाहिए। पहले बस ये घटक एक एक्सेल में डालकर हिसाब लगाना चाहिए और किराए की आय के खिलाफ तुलना करनी चाहिए।

हाँ, आप ब्याज और वित्तीय शुल्क को समायोजित कर सकते हैं, लेकिन यह पता करना चाहिए कि क्या कर प्राधिकरण समापन लागत को 100% स्वीकार करेगा।

क्या आपने विकल्प के तौर पर बाकी रकम के लिए वार्षिक किस्त ऋण की पेशकश ली है? इस रकम के लिए यह निश्चित रूप से विचार करने योग्य होगा। भले ही हर बैंक इसे वित्तपोषित नहीं करे।

घर में 6 WEH होंगे, हालांकि मैं केवल 2.5 मंजिला ही बना सकता हूँ, इसलिए यह 4*100 = 400 वर्ग मीटर होगा और फिर 2 अपार्टमेंट कुल मिलाकर 120 वर्ग मीटर में विभाजित किए जाएंगे। (दोनों डीजी अपार्टमेंट्स को लेकर हम अभी पूरी तरह सहमत नहीं हैं, कि वे समान आकार के होंगे या उनमें से एक छोटा होगा और मेरा भाई वहां जाना चाहेगा...) इसलिए मैं 520 वर्ग मीटर * 2000 यूरो = 1.04 मिलियन यूरो पर आता हूँ। आर्किटेक्ट ने क्यूएम3 से गणना की है और वहां हम 2600 क्यूबिक मीटर की घनता (क्या इसे ऐसे लिखा जाता है? :-) ) पर आते हैं और 300 यूरो/क्यूबिक मीटर के हिसाब से हम 780,000 यूरो शुद्ध + टैक्स, निर्माण से जुड़ी अन्य लागतें और आर्किटेक्ट डालने की फीस के साथ = 1.112 मिलियन पर पहुँचते हैं।

बाऊस्पारवेरट्राग की कमीशन भी मेरी नजर में आई है। हालांकि मैं इससे ज्यादा परेशान हूँ कि मेरे पास 15 साल का एक ऋण है, जिसका मैं कोई भुगतान नहीं कर रहा हूँ और जिसके कारण ब्याज की कुल राशि भी नहीं बदलती। हाँ, मुझे इस पूरे सेटअप के साथ संबंधित राशि के लिए 30 सालों तक ब्याज की सुरक्षा मिलती है और मैं कभी भी अपनी मर्ज़ी से अतिरिक्त भुगतान कर सकता हूँ। लेकिन यह मेरे लिए तब ही दिलचस्प होता है जब घर पहले से ही इतनी आय देता हो कि भुगतान के लिए आवश्यक राशि से ज्यादा हो (यानि 30 साल की गणना से) या मैं अपना स्वयं का पैसा उसमें जमा कर सकूं। परंतु दोनों ही स्थिति संभव नहीं है। मतलब: मुझे अपना पैसा अपने घर के लिए भी चाहिए होगा और उस घर में सीधे तौर पर 20k यूरो बचा कर लगाने का कोई मौका नहीं होगा और किराया टैक्स और थोड़ी सुरक्षा मार्जिन के बाद लगभग सिर्फ़ ऋण का भुगतान ही हो पाएगा।

मैंने शुरू में सोचा था कि सभी ऋणों को केवल ब्याज और 1% किश्त के साथ भुगतान किया जाए और फिर पैसा अस्थायी रूप से कहीं जमा किया जाए और मुख्य भुगतान से वार्षिक अतिरिक्त भुगतान किया जाए। इस तरह मैं सबसे पहले महंगा बैंक ऋण समाप्त कर देता और फिर KfW ऋण और आवश्यकता पड़ने पर कुछ नकद भी मेरे पास रहता, खासकर अगर कोई अप्रत्याशित स्थिति आ जाए। विचार अच्छा था, लेकिन लागू नहीं हो पाया, क्योंकि मेरे अनजान होने की वजह से KfW की किस्तें उनकी Laufzeit के आधार पर निर्धारित होती हैं, और मैं उन्हें स्वतंत्र रूप से नहीं बदल सकता। और मुझे ऐसा लगता है कि बाऊस्पारवेरट्राग के साथ भी यह संभव नहीं है, क्योंकि वह भी तभी उपलब्ध होता है जब संबंधित राशि उसमें जमा हो। यदि मैं अब प्राथमिकता से KfW ऋण में निवेश करता हूँ बजाय बाऊस्पारवेरट्राग में (ताकि KfW ऋण चुकाया जा सके और मेरे पास अधिक तरल पूंजी हो), तो बाऊस्पारवेरट्राग की उपलब्धता विलंबित हो जाती है और मुझे पूरे 500k ब्याज भुगतान जारी रखने पड़ते हैं। हाँ, मैं जानता हूँ कि अंततः यह संचय शून्य खेल है। लेकिन मैं चाहता हूँ कि मेरी गलती की गुंजाइश अधिक हो और मैं कभी भी कोई अतिरिक्त भुगतान कम या बिल्कुल न कर सकूं, बजाय इसके कि मैं दिवालियापन के कगार पर खड़ा रहूं।

शायद दो और आंकड़े: किराया 8 यूरो प्रति वर्ग मीटर होगा और इसलिए कुल 4280 यूरो (स्टेलप्लाट्ज़ किराया सहित) होगा। लेकिन ऋण किस्तें कुल मिलाकर 3945 यूरो होंगी। अगर मैं सही समझ रहा हूँ तो टैक्स कटने के बाद लगभग 50 यूरो मासिक बचेंगे... यह थोड़ा कमज़ोर है, अगर अचानक कोई अपार्टमेंट किसी X सप्ताह/महीने के लिए खाली हो जाए।