फर्टिगहाउस अनुबंध में निर्माण समय बाध्यकारी है?

नमस्ते,
हमने साल की शुरुआत में एक निर्माण अनुबंध किया था, कुछ उतार-चढ़ाव के बाद एक जमीन भी मिल गई जो हमें बहुत पसंद है, वापसी का अधिकार हटा दिया गया है और अब काम शुरू हो सकता है। अब हमें एक पत्र मिला है जिसमें एक मोटा समय सारिणी दी गई है: अगस्त 2023 तक पूरा... 25 महीने...
लेकिन अनुबंध के अनुसार, निर्माण की अवधि निर्माण प्राधिकरण की पुष्टि मिलने के बाद 8 महीने तय है। ज़ाहिर है कि पुष्टि आने में काफी समय लग सकता है (खासकर अगर निर्माण प्राधिकरण बनाने के लिए जिम्मेदार आर्किटेक्ट ही फर्टिगहाउस प्रदाता का हिस्सा हो), लेकिन 17 महीने मुझे कुछ ज्यादा ही अवास्तविक लगते हैं।
सलाहकार के अनुसार देरी का कारण भारी अनुबंध कार्यभार है (जो यह संदेह करता है कि प्रदाता जिस फिक्स्ड प्राइस गारंटी के साथ है, वह इस बात पर दांव लगा रहा होगा कि निर्माण सामग्री फिर से सस्ती हो जाएगी इसलिए देरी हो रही है)।
तो अनुबंध में दी गई निर्माण अवधि के संदर्भ में प्रदाता कितना बंधा हुआ है?

मूल रूप से हम देरी सह सकते हैं, यद्यपि यह वास्तव में अच्छा नहीं है। लेकिन हमें एक बड़ी समस्या इस कारण हो रही है:

निर्माण अनुबंध के अनुसार भी, पहला हिस्सा (10%) तभी देय है जब अनुमोदित निर्माण प्राधिकरण प्राप्त हो। इसका मतलब है कि इस समय तक ऋण भी अंतिम रूप में होना चाहिए। यदि इस समय से निर्माण एक साल से अधिक विलंबित हो जाता है, जबकि अनुबंध में निर्माण अवधि 8 महीने बताई गई है, तो इस स्थिति में एक साल बाद ऋण की उपलब्धता ब्याज (Bereitstellungszinsen) के भुगतान के लिए कौन जिम्मेदार होगा?

पहले से धन्यवाद।

तो विक्रेता किस हद तक अनुबंध में दी गई निर्माण अवधि के द्वारा बाध्य है?

अनुबंध? कानूनी रूप से बाध्यकारी? अनुबंध उल्लंघन की क्या सज़ाएँ हैं?

निर्माण अनुबंध के अनुसार स्वीकृत निर्माण आवेदन के प्राप्ति पर पहले हिस्से की भुगतान राशि (10%) देय होती है।

यह ठीक है।

अर्थात इस समय तक ऋण पूर्ण हो जाना चाहिए।

क्यों? कुछ लोगों को पहले ऋण की आवश्यकता होती है, क्योंकि भूखंड (आंशिक रूप से) ऋण से ही भुगतान किया जाता है। या बाद में भी, यदि स्व-पूंजी निर्माण प्रारंभ करने के लिए पर्याप्त हो।

यदि इस समय से निर्माण एक वर्ष से अधिक विलंबित होता है, जबकि अनुबंध में 8 महीने की निर्माण अवधि निर्धारित है, तो एक वर्ष बाद तैयारी ब्याज का भुगतान कौन करेगा?

सबसे पहले, आप। यह निर्माण कंपनी की समस्या नहीं है कि आप कब और कैसे वित्तपोषण करते हैं। लेकिन इसके लिए अनुबंध उल्लंघन की सज़ाएँ होती हैं यदि निर्माण सहमति अनुसार पूरा नहीं होता। सामान्यतः अनुबंध उल्लंघन की सज़ा इतनी अधिक होनी चाहिए कि कंपनी को नुकसान हो और आप उससे पैसे कमाएं (निर्माण ब्याज, किराया या जो भी कटौती हो, उसके बाद)।

अनुबंध? कानूनी रूप से बाध्यकारी? अनुबंध दंड क्या हैं?

इस अनुच्छेद में अनुबंध दंड का कोई उल्लेख नहीं है। मेरे पास अभी अनुबंध नहीं है (क्योंकि कार्यालय में है)।

यह भी ठीक है।

मेरी राय में भी यह ठीक है, मैं केवल पूरा संदर्भ समझाना चाहता था।

क्यों? कुछ लोगों को पहले ऋण की जरूरत होती है, क्योंकि जमीन (आंशिक रूप से) ऋण से ही चुकाई जाती है। या बाद में भी, जब निर्माण के शुरुआत के लिए स्वयं की पूंजी पर्याप्त होती है।

मैं थोड़ा अस्पष्ट था। हमें उस समय ऋण की आवश्यकता होती है। सामान्य निर्माण समय के साथ यह उस बिंदु पर कोई समस्या नहीं होगी,

सबसे पहले आप। यह निर्माण कंपनी की समस्या नहीं है कि आप कब और कैसे वित्तपोषण करते हैं। लेकिन यदि निर्माण निर्धारित समय पर पूरा नहीं होता है तो अनुबंध दंड होते हैं। सामान्यत: अनुबंध दंड इतना अधिक होना चाहिए कि कंपनी को नुकसान हो और आप उस पर लाभ कमाएं (निर्माण ब्याज, किराया या जो भी हो घटाने के बाद)।

सूचना के लिए धन्यवाद। मैं अब निश्चित रूप से अनुबंध को सामान्य अनुबंध दंडों के लिए फिर से देखूंगा।

निर्माण काल ब्याज वास्तव में दोहरी बोझ है। यह हर किसी के साथ होता है।

इस अनुच्छेद में अनुबंध में किसी दंड का उल्लेख नहीं किया गया है।

बिक्री करने वाले के रूप में मैंने भी इसे अनुबंध में नहीं लिखा होता।

बिना दंड के, निर्माण पूरा करने का लक्ष्य एक बिना दांत वाला बाघ है।

इस अनुच्छेद में अनुबंध में कोई अनुबंध जुर्माना उल्लेखित नहीं है। मेरे पास अनुबंध अभी नहीं है (क्योंकि कार्यालय में है)।

अंत में भी कोई फर्क नहीं पड़ता। स्पष्ट अनुबंध जुर्माने के साथ यह आसान हो जाएगा।

अन्यथा लागू होता है (कोई कानूनी सलाह नहीं!) § 286 निर्माण कानून। कंपनी देरी में आ जाती है और हर्जाने की जिम्मेदार होती है। ज़रूरी है कि आप सभी सही तरीके से इसे दिखाएं।

फिर उदाहरण के लिए उसे निम्नलिखित चीज़ें भुगतान करनी होंगी (मैंने इसे इंटरनेट से कॉपी किया है क्योंकि मुझे यह सूची अच्छी लगी):

[*]देरी की अवधि के लिए अभी तक के घर के किराए के खर्च,
[*]कोई भी अतिरिक्त यात्रा खर्च जो इस वजह से होता है कि अभी तक स्थानांतरण नहीं हो पाया है,
[*]यदि खरीदार या निर्माता ने पूरा होने की तारीख पर भरोसा करते हुए अपना पूर्व निवास छोड़ा है या बेच दिया है और उस निश्चित तारीख को घर खाली करना पड़ता है, तो होटल आवास या फर्नीचर के अस्थायी भंडारण के खर्च,
[*]वित्तपोषण की लागतें, जैसे कि प्रोविजनल ब्याज, क्योंकि निर्माण पूरा न होने के कारण ऋणदाता द्वारा अंतिम किश्तें नहीं ली जा सकीं। इसके अलावा, देरी की अवधि के लिए पहले से लिए गए ऋण के मूलधन पर ब्याज भी हर्जाने में शामिल किया जाना चाहिए। मूलत: एक एन्युटी ऋण का पुनर्भुगतान चरण पूरी ऋण राशि के भुगतान के बाद शुरू होता है, इसलिए देरी की अवधि के कारण पुनर्भुगतान अवधि भी बढ़ जाती है।
[*]यदि खरीदार या निर्माता देरी के बाद वकील नियुक्त करता है, तो वकील की फीस भी हर्जाने में वापस ली जा सकती है।
[*]अंत में, खरीदार उस समय नहीं मिलने वाले घर के लिए उपयोग हानि मुआवजा भी मांग सकता है। लेकिन ध्यान दें कि यह उपयोग हानि मुआवजा उस किराए के नुकसान से घटाया जाएगा जो खरीदार ने अपने पुराने घर के लिए वास्तविक रूप में दिया हो। इसलिए नुकसान की दोहरी गड़ना नहीं होनी चाहिए।

फिर संभव है कि बाकी देय राशि या अंतिम किश्त के साथ समायोजन किया जा सके, इसे एक वकील बेहतर समझा सकता है।