क्या नवीनीकरण के लिए ऋण लेना उपयोगी है?

हैलो फोरम,

मैं अपने घर की मरम्मत करने के बारे में सोच रहा हूँ और खुद से सवाल कर रहा हूँ कि क्या इसके लिए ऋण लेना उचित होगा। मरम्मत की लागत काफी अधिक हो सकती है, और मैं सोच रहा हूँ कि क्या इस निवेश को वित्तपोषित करना समझदारी होगी। कभी-कभी सुना जाता है कि एक ऊर्जात्मक सुधार संपत्ति के मूल्य को बढ़ा सकता है और दीर्घकालिक रूप से ऊर्जा लागतों को बचा सकता है। हालांकि, मुझे यकीन नहीं है कि क्या यह वास्तव में ऋण की लागतों को न्यायसंगत ठहराने के लिए पर्याप्त है। क्या आपके पास अपने घरों या अपार्टमेंट्स की मरम्मत के लिए ऋण लेने का अनुभव है? ऐसी स्थिति में सबसे महत्वपूर्ण कारक क्या होते हैं जिनका ध्यान रखना चाहिए? क्या आप मुझे ऐसे कदम उठाने की सलाह देंगे?

नमस्ते फ़ोरम,

मैं अपने घर की मरम्मत करने के बारे में सोच रहा हूँ और यह सवाल कर रहा हूँ कि क्या इसके लिए ऋण लेना फायदेमंद होगा। मरम्मत की लागत काफी अधिक हो सकती है, और मैं सोचता हूँ कि क्या इस निवेश को वित्तपोषित करना समझदारी होगी। कभी-कभी सुना जाता है कि ऊर्जा-कुशल नवीनीकरण से संपत्ति का मूल्य बढ़ सकता है और दीर्घकालिक रूप से ऊर्जा लागत बचाई जा सकती है। हालांकि, मैं निश्चित नहीं हूँ कि क्या यह वास्तव में ऋण लागत को उचित ठहराने के लिए पर्याप्त है। क्या आपके पास अपने घरों या अपार्टमेंट्स के नवीनीकरण के लिए ऋण लेने का अनुभव है? ऐसी स्थिति में सबसे महत्वपूर्ण कारक क्या होते हैं जिन्हें ध्यान में रखना चाहिए? क्या आप मुझे इस प्रकार के कदम उठाने की सलाह देंगे?

इस सवाल का जवाब आराम से "पर निर्भर करता है" दिया जा सकता है। यह इस पर निर्भर करता है
- क्या किया जाना है
- घर की स्थिति
- घर का सामान्य हाल
- ऊर्जा दक्षता के लिए नवीनीकरण, घर को सुदृढ़ करने के लिए या क्योंकि घर बहुत जर्जर हो चुका है
- वर्तमान ऊर्जा खपत की तुलना भविष्य की खपत से
- नवीनीकरण की लागत
- ऋण की राशि, ब्याज और चुकौती
- क्या वैकल्पिक रूप से स्व-पूंजी उपलब्ध है
- यदि स्व-पूंजी है लेकिन उपयोग नहीं करनी है, तो स्व-पूंजी पर वैकल्पिक निवेश ब्याज दर

हालांकि सामान्य तौर पर कहा जा सकता है कि ऊर्जा-कुशलता में कमजोर घरों का मूल्य अत्यधिक घट चुका है और मेरी राय में बढ़ते ऊर्जा मूल्यों के कारण यह कभी वापस नहीं आएगा। वर्तमान स्तर की संपत्तियों का मूल्य काफी कम घटा है और उनकी कीमतें अब फिर से बढ़ रही हैं।

अंत में कृपया केवल वित्तीय पहलू को न देखें। संपत्ति स्वाभाविक रूप से वित्तीय रूप से कम लाभकारी हो सकती है। लेकिन जो जीवन गुणवत्ता संपत्ति मुझे देती है, उसे पैसों से सही से मापा नहीं जा सकता। और जब मैं महसूस करता हूँ कि ठंडी 60 के दशक की दीवारें या आंशिक सिंगल ग्लेज़िंग फसाद इन्सुलेशन और नए खिड़कियों के बाद कितनी सुंदर और गर्म सतहों में बदल गई हैं, तो मुझे कहना होगा: "हाँ, यह निश्चित रूप से फायदेमंद रहा।" और जब मैं देखता हूँ कि हीटिंग लागत लगभग 60-65% तक कम हो गई है (वर्तमान तेल और बिजली के दामों के आधार पर), तो यह वित्तीय रूप से भी आनंददायक हो जाता है।

क्या तुम इसे बस एक बार खुद से गणना कर सकते हो? तुम्हें तुम्हारे वर्तमान हीटिंग के खर्च पता होने चाहिए (उम्मीद है)।
एक नया भवन या पूरी तरह से नवीनीकृत पुराना भवन को 50 kW/m²/a पर आना चाहिए, या इससे भी कम।
इससे तुम गणना कर सकते हो कि तुम वार्षिक हीटिंग खर्च में कितना बचा सकते हो।

100m² पर (मौजूदा स्थिति में पूरी तरह सामान्य) 180 kWh/m²/a होते हैं, तो कुल वार्षिक हीटिंग की जरूरत 18,000 kWh होती है। मेरे गैस प्रदाता के अनुसार, यह वर्तमान में 158 EUR/महीना है, यानी सालाना 1,896 EUR।

अब यदि तुम इसे 50 kWh/m²/a पर सुधारते हो तो तुम्हारी खपत 5,000 kWh प्रति वर्ष हो जाएगी, जिसका मतलब है 55 EUR/महीना और 660 EUR प्रति वर्ष। बचत -1,236 EUR।

20 वर्षों में तुम कुल 30,000 EUR बचाओगे।

अब यदि तुम 100,000 EUR पर 4% ब्याज लेकर 15 साल (4.8% पुनर्भुगतान, मासिक किस्त 739 EUR) में चुका रहे हो, तो अंत में केवल ब्याज के रूप में 33,000 EUR चुकाने होंगे। यदि तुम 20 वर्षों में इसे वापस चुकाते हो तो किस्त 605 EUR होगी और कुल 45,000 EUR ब्याज चुकाना पड़ेगा...

तो नहीं। शुद्ध आर्थिक दृष्टिकोण से यह बिलकुल भी फायदेमंद नहीं है। सिवाय इसके कि तुम्हारा मकसद बहुत जल्द घर बेचने का हो। क्योंकि खराब इन्सुलेशन वाली संपत्तियों के भाव आने वाले 5 या 10 वर्षों में कैसे बदलेंगे, इसके बारे में कोई निश्चित नहीं कह सकता।

पीएस:
यह स्वाभाविक रूप से तब फायदेमंद होता जब ब्याज दरें कम हों, कीमतें बहुत तेजी से न बढ़ रही हों और ऊर्जा सस्ती हो।
लेकिन भी तब ही जब गिनती आज के ऊर्जा मूल्यों के आधार पर की जाए। 2019 के ऊर्जा मूल्यों के आधार पर, ऊर्जा दक्षता सुधार 50 वर्षों में भी खुद को पूरी तरह से सही नहीं साबित कर पाई... इसलिए ज्यादातर लोगों ने यह काम नहीं किया।

तुम इसे तब भी गणना कर सकते हो जब वो खराब स्थिति आए और गैस की कीमत 2027 से CO2 मूल्य निर्धारण के कारण 15 सेंट/kWh तक बढ़ जाए। यह लगभग 250 EUR के CO2 मूल्य के बराबर है, जैसा कि खराब स्थिति में अनुमानित है।

तब तुम्हारी बचत प्रति वर्ष 1,854 EUR तक बढ़ जाएगी। 20 वर्षों में तुम कुल 37,000 EUR बचाओगे। फिर भी, यह 100,000 EUR क्रेडिट के केवल ब्याज से कम है...

तो नहीं। पूरी तरह से आर्थिक दृष्टिकोण से यह बिलकुल भी फायदे का सौदा नहीं है। जब तक कि आप जल्द ही घर बेचने का इरादा न रखते हों। क्योंकि यह कोई नहीं जानता कि 5 या 10 साल में कम इन्सुलेटेड प्रॉपर्टी की कीमतें कैसे बदलेंगी।

निवेश और बचत के संदर्भ में नहीं। लेकिन आप संपत्ति के मूल्य को शामिल नहीं कर रहे हैं। ब्याज दर वृद्धि/ऊर्जा मूल्य वृद्धि के बाद से, बी/सी शहरों के ऊर्जा के लिहाज से सुधार न किए गए घरों का मूल्य लगभग 30% कम हो चुका है, जबकि सुधारित संपत्तियाँ (ऊर्जा दक्षता वर्ग A/B) अधिकतर कीमत में स्थिर रहीं।
और ऐसा कोई भी बैंक/रियल एस्टेट क्षेत्र का व्यक्ति नहीं देखता कि 5 साल में ऊर्ज़ा लागत बढ़ने के बावजूद खराब संपत्तियाँ खास तौर पर मांग में होंगी।

अगर आपके पास 400k मूल्य वाली संपत्ति (2020 का मूल्य) खराब ऊर्जा दक्षता के साथ आज बाजार में होती, तो आप 100k या उससे अधिक का नुकसान उठाते (और इसे निकट भविष्य में वापस पाना संभव नहीं है)। अगर आपने इसे 2020 में 100k में सुधारा होता, तो आप आज फिर से बराबर पर होते – और साथ ही ऊर्जा लागत भी कम की होती।
इसका मतलब यह भी है कि यदि आप आज सुधार करते हैं, तो आपको केवल ऊर्जा लागत बचत पर नहीं, बल्कि स्पष्ट मूल्य वृद्धि पर भी सीधे तौर पर ध्यान देना होगा।

वैसे, एक तरफ की बात: हम अगले साल से उन संपत्तियों की वित्त पोषण नहीं करेंगे जिनकी ऊर्जा दक्षता वास्तव में खराब है (जब तक खरीद के साथ सुधार न हो)। यह एक व्यावहारिक उदाहरण है कि बाजार अभी से कैसे विकसित हो रहा है।

वैसे तो सिर्फ़ एक बात के तौर पर: हम अगले साल से ऐसी संपत्तियों को वित्तपोषित नहीं करेंगे जिनकी ऊर्जा दक्षता वाकई में बहुत खराब है (सिवाय इसके कि खरीद के साथ-साथ कोई सुधार कार्य भी हो रहा हो)। यह एक व्यावहारिक उदाहरण है कि बाज़ार अभी से कैसे विकसित हो रहा है।

इसका तर्क क्या है?
क्या अब आपको बैंकों के रूप में यह दिखाना पड़ता है कि आपने ऊर्जा दक्ष भवनों को कितना क़र्ज़ दिया है? या आपको डर है कि ऊर्जा की कीमतें इतनी बढ़ जाएंगी कि संपत्ति का डिफ़ॉल्ट जोखिम बढ़ जाएगा?
अब तक तो किसी को कोई फर्क नहीं पड़ा, बस पैसा बहता रहा।
ESG मानदंडों के चलते, जो ब्लैकरॉक और अन्य के कारण स्टॉक मार्केट में प्रचलित हो रहे हैं, यह धीरे-धीरे अधिक प्रभावशाली होता जा रहा है।

और गैस की कीमत 2027 से परिवर्तित CO2-प्राइसिंग के कारण 15 सेंट/किलोवाट घंटा तक पहुंच जाएगी

हमारे नगर निगम की मूल आपूर्ति में गैस की कीमत जनवरी से मार्च के बीच 12.66 सेंट सकल (मूल्य निर्धारण शुल्क के अलावा) थी और अप्रैल से 14.08 सेंट सकल है। यह अब इतने दूर नहीं है...