घर खरीदना, दादा-दादी से पोते-पोतियों तक

नमस्ते,

यह विषय पहले भी चर्चा में आ चुका है, लेकिन हमारे मामले में यह कुछ खास है और अब तक मैं इस संबंध में कोई जवाब नहीं पा सका हूँ।

पहले से ही, मुझे पता है कि यह कानूनी रूप से बाध्यकारी नहीं है और शायद आप में से कोई भी वकील नहीं है।
मेरा मकसद सिर्फ एक दिशा दिखाना है। वकील के पास तो मुझे वैसे भी जाना होगा - लेकिन उससे पहले मैं कुछ मूलभूत जानकारी इकट्ठा करना चाहता हूँ।

तो मामला इस प्रकार है:

मेरे दादा-दादी काफी वृद्ध हैं और वे अपनी जमीन सहित घर बेचने के इच्छुक हैं।
उन्होंने एक दलाल (मैक्लर) को नियुक्त किया था और उसने कहा था कि उन्हें घर और जमीन के लिए लगभग 1,70,000 यूरो मिलेंगे।
एक संभावित खरीदार भी पहले से ही है। लेकिन मेरे दादा-दादी अभी तक फैसला नहीं कर पा रहे हैं। इतने वर्षों के बाद उनके लिए विदाई बहुत मुश्किल है। इसलिए घर अभी तक नहीं बिका।

अब तक मैंने (पोता) इस घर में रुचि ले ली है। मैं वहां कुछ आधुनिकीकरण के बाद रहना चाहूंगा।
हम बात कर रहे हैं खुद के उपयोग की।

चूंकि मेरे दादा-दादी शायद 10 साल से अधिक जीवित नहीं रहेंगे - मैं उम्मीद करता हूँ, लेकिन वे पहले ही 90 वर्ष से ऊपर हैं, इसलिए यह सोचना जरूरी है कि विरासत कैसे संभाली जाएगी।

हम निश्चित रूप से यह रोकना चाहते हैं कि कहीं ऐसा न हो कि विरासत के कारण झगड़ा हो।

इसी कारण से तो उपहार (शेन्कुंग) का विकल्प फिलहाल नहीं चुना जा सकता।
साथ ही घर एक वास्तविक राशि पर बेचना जरूरी है, जिससे बाद में कोई यह दावा न कर सके कि हमने जमीन को कम कीमत पर खरीदा, सही?
मुझे लगता है कि दलाल की राय इसमें अप्रासंगिक है और इसके लिए कुछ आधिकारिक प्रक्रिया करनी पड़ेगी? अगर हाँ, तो किससे संपर्क करना चाहिए, इसकी लागत क्या होगी, और यह प्रक्रिया कितनी जल्दी पूरी होगी?

अब वह बिंदु आता है जो मेरी पूछताछ को यहां मिली अन्य जानकारियों से अलग बनाता है:

पन्द्रह वर्षों से या उससे भी अधिक (सटीक नहीं पता, लेकिन 10 वर्षों से कहीं अधिक) के लिए, 1/3 हिस्सा मेरा घर में है। बचे हुए 2/3 हिस्से के मालिक मेरे दादा-दादी हैं।
क्या इससे कोई फायदे या नुकसान होते हैं?

अगर घर को आधिकारिक तौर पर 1,70,000 यूरो पर आंका जाता है, तो क्या मेरे दादा-दादी इसे मुझे 2/3 कीमत पर बेच सकते हैं बिना कि विरासत के अन्य भागीदारों को कोई आपत्ति हो?
1/3 हिस्सा तो पहले से मेरा है।

टैक्स का क्या होता है?
मैंने पढ़ा है कि बिक्री पर (परिवार के भीतर?), नियोजित खुद के उपयोग के साथ, कोई टैक्स नहीं लगता, क्या यह सही है?

मैं हर सुझाव के लिए आभारी हूँ जो मुझे मिल सके।

धन्यवाद

जुपिटर

पीएस: पता नहीं यह प्रासंगिक है या नहीं, लेकिन घर की कीमत शायद ज्यादा नहीं है। इसमें वाकई बहुत सुधार की जरूरत है, खासकर ऊर्जा क्षेत्र में। लेकिन जमीन 4000 वर्ग मीटर में काफी बड़ी है।
कीमत ज़्यादातर जमीन की ही है, घर की नहीं।

सबसे अच्छा समाधान निश्चित रूप से यह है कि अन्य संभावित वारिसों और दादा-दादी से बात की जाए और अपेक्षाएँ स्पष्ट की जाएं और एक सामान्य स्तर पर पहुंचा जाए। तुम्हारी स्थिति में यह कितना अच्छा होगा, मैं निश्चित रूप से नहीं कह सकता।

यदि तुम्हारे पास पहले से ही 1/3 हिस्सा है, तो उचित है कि केवल बाकी 2/3 को ही खरीद मूल्य के रूप में रखा जाए। यह भी उचित होगा कि वर्तमान बाजार मूल्य को आधार बनाया जाए।

यह सरल होगा अगर तुम्हारे दादा-दादी खरीद राशि सभी वारिसों को पूर्व-वारिस / उपहार के रूप में भुगतान करें। इससे हर किसी को एक साथ कुछ प्राप्त करने का एहसास होगा। कर की दृष्टि से यह केवल तब ही सकारात्मक होगा जब विरासत की राशि विरासत कर की मुक्त राशि से अधिक हो। दादा-दादी क्या चाहते हैं यह निश्चित रूप से केवल उनका फैसला है।

मेरी जानकारी के अनुसार परिवार के भीतर बिक्री पर भू-अधिग्रहण कर भी नहीं लगता।

कानूनी रूप से तुम्हारे दादा-दादी अपने संपत्ति के साथ अधिकांशतः जो चाहें कर सकते हैं।

हैलो, तुम्हारे जवाब के लिए धन्यवाद।

चूंकि मेरे दादा-दादी उस पैसे को लेकर एक उम्र के अनुकूल स्वामित्व वाली फ्लैट खरीदना चाहते हैं या कम से कम उस पैसे से जीवन भर की किराया आसानी से चुका सकें, इसलिए तुम्हारा सुझाव दुर्भाग्यवश कारगर नहीं है। खासकर कि कुछ वारिसों से दशकों से कोई संपर्क नहीं है।

मेरे लिए केवल यह सवाल है कि क्या मैं 170k€ की एजेंट की अनुमानित कीमत को सीधे स्वीकार कर सकता हूँ और 113k€ (2/3) की खरीद कीमत कानूनी रूप से सही है, या बेहतर होगा कि सीधे एक मूल्यांकनकर्ता को नियुक्त किया जाए।

चूंकि मैं कुछ वारिसों को जानता तक नहीं हूँ (पहली शादी के बच्चे), इसलिए मैं उनके मनों को समझ नहीं सकता और इसलिए खुद को सुरक्षित रखना चाहता हूँ।
अंत में अगर मुझे कोई अतिरिक्त भुगतान करना पड़े क्योंकि कोई वारिस सोचता है कि मैंने उसे उसकी विरासत से वंचित कर दिया है, तो यह मेरे लिए सही नहीं होगा।

वरना तुम सही हो, मेरे दादा-दादी इसके साथ जैसा चाहें कर सकते हैं। लेकिन मैं डरता हूँ कि कम मूल्य पर बिक्री अंत में मेरे लिए समस्या खड़ी कर सकती है।

खैर, पहले से ही धन्यवाद!

विरासत की कहानी जटिल है। सबसे पहले सवाल उठता है कि कितने वारिस हैं जो इसके लिए योग्य हैं और विरासत की प्राथमिकता क्या है? क्या पहले से कोई [Berliner] वसीयत है? तुम फिलहाल तो सिर्फ एक पोता/पोती हो, वर्तमान घर के मालिकों का बच्चा नहीं हो। अगर कोई [Berliner] वसीयत नहीं है तो कम से कम एक दादा-दादी के मरने पर कुछ हिस्सा बच्चों को विरासत में देना होगा। बाकी हिस्सा बाद में विरासत में मिलेगा।

सभी बातें जटिल हैं, सिवाय इसके कि दादा-दादी अभी तुम्हें घर बेच रहे हैं!

ध्यान रखना कि तुम्हें एक सही मूल्यांकन रिपोर्ट मिले, कोई दلال का अनुमान नहीं। इसके लिए विशेष मूल्यांकनकर्ता होते हैं, जरूरत पड़ने पर स्थानीय हाउसबैंक से भी संपर्क कर सकते हो। यदि तुम वारिसों को जानते हो तो उनसे पूछो कि क्या वे मूल्यांकनकर्ताओं से सहमत हैं, इससे बाद में विवाद टलेंगे। लेकिन जब तक कोई विरासत निपटानी न हो, अन्य लोगों का कोई दखल नहीं है। जब तुम्हें मूल्य पता चल जाएगा तो बाकी 2/3 हिस्सा तुमसे बेचा जाएगा और मामला खत्म।

रोचक बात यह है कि तुम्हारा पहले से ही 1/3 हिस्सा है। अगर अब अज्ञात वारिस बाकी 2/3 हिस्सा पाते हैं और बेचने की कोशिश करते हैं तो यह तुम्हारे लिए अच्छा या बुरा हो सकता है। या तो तुम बाधित करोगे और कम कीमत पर ही खरीदोगे, या वारिस ज्यादा मांगेंगे और दाम बढ़ाएंगे। अगर कोई समझौता नहीं होता तो संभवतः हिस्सेदारी की नीलामी होगी।

तो, एक लंबी बात को छोटा करते हुए: सही मूल्यांकन रिपोर्ट बनवाओ, सीधे खरीदो और तुम सुरक्षित रहोगे।

, चेक! ऐसा ही सोचा था, बेहतर है अब सब कुछ पक्के तौर पर निपटा लें और बात खत्म।

वैल्यूएशन रिपोर्ट वाले वाक्य के लिए फिर से धन्यवाद। मैं देखता हूँ कि मैं इसे कैसे भरोसेमंद तरीके से प्राप्त कर सकता हूँ।

एक बात और। विक्रेता के रूप में इस वैल्यूएशन रिपोर्ट में क्या कोई फ्लेक्सिबिलिटी होती है, क्या किसी को इसका पता है?
सिर्फ इसलिए कि बाध्य वारिस होते हैं, मेरी दादा-दादी को कोई मजबूर तो नहीं कर सकता कि वे घर को बिल्कुल निर्धारित कीमत पर बेचें, है ना?!

ह्म, क्या जो 1/3 हिस्सा तुम्हारा पहले से था, वह पहले ही विरासत में मिला था? या तुम उस तक कैसे पहुंचे? क्या तुमने वह पहले ही खरीद लिया था? या किसी दूसरे वारिस से विरासत में मिला था?
तो वह बात विचार में नहीं आनी चाहिए।
और अगर लोग अपनी संपत्ति बेचना चाहते हैं, तो वे ऐसा कर सकते हैं। चाहे वे किसी भी उम्र के हों - वारिसों को वहां चुपचाप रहना होगा। वारिस तभी बनते हैं जब मौत हो जाती है!

तो सरल भाषा में कहा जाए: अगर तुम्हारे दादा-दादी अपना सारा सामान बेचना चाहते हैं (और वह घर के बाकी 2/3 हिस्से हैं), तो वे अपनी मर्जी से ऐसा कर सकते हैं। और अगर वे पैसा किसी तरह खर्च करना चाहते हैं और कुछ बचता नहीं है, तो वारिसों को खाली हाथ रहना पड़ेगा। यह उनका पैसा है, वे इसका उपयोग अपनी इच्छा से कर सकते हैं।

अगर वे तुम्हें बेचते हैं, तो सामान्य बाजार मूल्य पर। तब यह एक वैध बिक्री होती है, पैसा तुम्हारे दादा-दादी का होता है और वे इसका जो चाहें कर सकते हैं। जो वारिस चाहते हैं उसका कोई मतलब नहीं है। अगर उस पैसे में से कोई हिस्सा बचता नहीं है, तो ऐसा ही होगा; और यह तुम्हारे दादा-दादी का अधिकार है। जब तुम सामान्य बाजार मूल्य पर खरीदे हो, तो यहां कोई उपहार नहीं हुआ है जो एक तरह से "पूर्व-वरासत" हो, ऐसा नहीं है। कोई तुम्हें इस मामले में रोक नहीं सकता।

हालांकि मैं यह सोचने की सलाह देता हूं: अगर तुम्हारे दादा-दादी इस बिक्री से केवल लगभग 120,000 यूरो प्राप्त करते हैं और इसके बदले वे उम्र के अनुसार घर का किराया जीवनभर के लिए देना चाहते हैं, साथ ही स्थानांतरण और संभवतः नए फर्नीचर की जरूरत होगी, तो यह मुश्किल हो सकता है। खासकर अगर यह कोई देखभाल/सहारा वाला आवास बनने वाला है।

जो विकल्प भी होता है: तुम घर प्राप्त कर लेते हो और बदले में तुम्हें दादा-दादी का किराया देना होता है और जीवनभर उनकी देखभाल करने का वचन देना होता है। इसके लिए निश्चित दरें होती हैं और यदि यह लगभग घर के मूल्य (या उसके हिस्से) के बराबर है, तो इसे माना जाएगा और यह विरासत का हिस्सा नहीं होगा! तुम तकनीकी तौर पर घर या उसका हिस्सा "खरीद" और "देखभाल" कर चुके हो।
फायदा: तुम्हें तुरंत पूरा पैसा नहीं देना पड़ता और तुम्हारे दादा-दादी को चिंता नहीं करनी पड़ती कि जीवन के अंत में पैसा खत्म हो जाएगा। अगर तुम्हारे दादा-दादी अपेक्षा से पहले मर जाते हैं, तो भी यह विरासत नहीं माना जाएगा, क्योंकि तुमने समझदारी से समझौता किया था - तुम्हारे लिए यह उम्मीद से सस्ता होगा (जो जोखिम है वह यह है कि वे ज्यादा दिन तक जिएं, तब तुम्हें ज्यादा भुगतान करना होगा)।

मैं यहां एक योग्य नोटरी से सलाह लूंगा - लेकिन कृपया पहले सुनिश्चित कर लेना कि नोटरी इस विषय में अनुभवी हो। मेरे साथ एक ज़मीन के मामले में ऐसा नोटरी था जो अयोग्य या अनिच्छुक था और उसने हमें काफी समय और तंत्रिका खर्च कराई।