परिवार के भीतर किराये पर खरीदारी (मालिकाना हिस्सेदारी के साथ?)

नमस्ते सभी को,
यह मेरी अब तक की तीसरी पोस्ट है इस संपत्ति के संबंध में और एक सवाल है बिना अपनी पूंजी के [Mietkauf] के विकल्पों के बारे में।
मौजूदा स्थिति का संक्षिप्त सारांश: यह घर मेरी माँ और उनके दोनों भाई-बहनों की एक संपत्ति साझा करने वाली कम्युनिटी का है। हम लगभग 7 वर्षों से इस घर में रह रहे हैं। शुरू में हमने अपने दादा का ध्यान रखा और उनकी मृत्यु के बाद से हम सभी खर्चे जैसे कि भूमिकर आदि वहन कर रहे हैं - इसके लिए हमें वहाँ रहने की अनुमति है। मैंने हाल ही में अपनी पढ़ाई पूरी की है, इसलिए इससे पहले हम घर को अपनाने में सक्षम नहीं थे। लेकिन अब भी यह संभव नहीं है क्योंकि हमारे पास कोई अपनी पूंजी नहीं है और मैं फिलहाल अस्थायी रूप से कार्यरत हूँ। इसके बावजूद हमारे विचार इस दिशा में और स्पष्ट होते जा रहे हैं और तभी [Mietkauf]-मॉडल का विचार सामने आया। जल्दी कार्रवाई करने की इच्छा मुख्य रूप से नवीनीकरण की देरी और उससे जुड़ी उच्च परिचालन लागतों के कारण है - पर निवेश करना तभी बुद्धिमानी है जब हम वास्तव में "हमारी अपनी संपत्ति" में निवेश करें।

विचार यह है: हम भविष्य में एक [Mietkauf] अनुबंध के तहत मासिक "किराया" के रूप में तीन कानूनी मालिकों को, मान लीजिए 10 वर्षों में, एक सहमति से तय होने वाली खरीद कीमत का भुगतान करेंगे। यह किराया पूरी तरह से खरीद मूल्य में गिना जाएगा। अंत में एक अंतिम किस्त चुकानी होगी।
मेरे अब तक के समझ के अनुसार निम्नलिखित बातों का ध्यान रखना जरूरी है:
- यदि विकल्प-खरीद नहीं की जाती है, तो [Mietkauf] अनुबंध के नोटरीकृत समापन के साथ ही मेरे चाचा और चाची के हिस्से की भूमिकर हमें देनी होगी; विकल्प-खरीद के मामले में भूमिकर का भुगतान उस समय देय होगा जब विकल्प का प्रयोग किया जाएगा।
- चूंकि हम सभी खर्चे वहन करते हैं, इसलिए संपत्ति साझा करने वाली कम्युनिटी को कोई किरायादारी हानि नहीं होती, इसलिए यह कोई समस्या नहीं होनी चाहिए यदि कर विभाग इसे शौकिया व्यवसाय (Liebhaberei) मानता है और वे कर में कोई प्रचार खर्च लिख नहीं सकते - हालांकि हम भूमिकर भी कर में नहीं दिखा सकते क्योंकि [Mietkauf] अवधि के दौरान हम कानूनी मालिक नहीं होते (और भूमिकर वैसे भी हमे वैसे अब तक तो नहीं देना चाहिए था?!)।
- हमें एक हस्तांतरण पूर्व नोट (Auflassungsvormerkung) संपत्ति पंजीकृत में दर्ज करवानी चाहिए ताकि यदि संपत्ति साझा करने वाली कम्युनिटी को वित्तीय संकट हो तो हम भुगतान करने के बावजूद बिना अधिकार के घर में न फंस जाएं।

क्या कोई सरल तरीका नहीं है कि मासिक भुगतान के माध्यम से हम कानूनी रूप से भी घर के सह-मालिक बन जाएं? ताकि हम अपनी संपत्ति साझा करने वाली कम्युनिटी में "खरीददारी" कर सकें? इससे जोखिम काफी कम हो जाएगा। उदाहरण के लिए, यदि 5 वर्षों में ऐसा होता है कि हम घर खरीदना नहीं चाहते और हमने पहले ही 40% खरीद मूल्य चुका दिया है, तो हम भी 40% बेचने की आय में हिस्सेदार होंगे, यदि इसे किसी तीसरे पक्ष को बेचा जाता है।

एक पारंपरिक [Mietkauf]-मॉडल में यह विक्रेता के लिए बिल्कुल भी आकर्षक नहीं होता - लेकिन यहाँ परिवार के अंदर विक्रय हो रहा है। मालिकों को कोई खर्चा नहीं करना पड़ता, लेकिन वे अभी भी अपनी विरासत से आय के लिए कुछ समय तक इंतजार करेंगे। ऐसे [Mietkauf] या "हिस्सेदारी खरीद" मॉडल से सभी पक्ष उस लक्ष्य के करीब आ जाएँगे। यदि हम ऐसी व्यवस्था में सहमत हुए, तो इसे कानूनी, कर संबंधी आदि किसी न किसी रूप में व्यवस्थित करना होगा। क्या कोई इस बारे में विकल्प जानता है?

- अगर कोई ऑप्शन खरीद नहीं करता है, तो किराये की खरीद अनुबंध के नोटरीकृत समापन के साथ मेरे चाचा और चाची के हिस्से के लिए संपत्ति अधिग्रहण कर शुल्क हमसे भुगतान किया जाना चाहिए, ऑप्शन खरीद की स्थिति में, संपत्ति अधिग्रहण कर का भुगतान उस समय तक स्थगित हो जाएगा जब ऑप्शन का प्रयोग किया जाएगा

यह सही है।

- चूंकि हम सभी लागतें वहन करते हैं, इसलिए वारिस समुदाय को कोई किरायेदारी हानि नहीं होती है, इसलिए यदि वित्त विभाग इसे शौकिया द्रष्टिकोण के रूप में देखता है और वे कर में विज्ञापन लागत नहीं दिखा पाते हैं तो कोई समस्या नहीं होनी चाहिए - लेकिन हम संपत्ति कर भी कर में नहीं दिखा सकते क्योंकि हम "मिटकृप खरीद" चरण के दौरान कानूनी मालिक नहीं हैं (और संपत्ति कर वैसे भी फिलहाल नहीं देना चाहिए?!)

चाहे आप किरायेदार हों या मालिक, संचालन लागत सहित संपत्ति कर आप वैसे भी भुगतान करते हैं। केवल मालिक के रूप में आप रख-रखाव के लिए जिम्मेदार होते हैं। क्योंकि आप संपत्ति कर की बात कर रहे हैं, इसे वास्तव में निष्पक्ष तरीके से देखना चाहिए। किरायेदार के रूप में केवल सहायक लागतों का एक हिस्सा, मालिक के रूप में यह दोनों आय और विज्ञापन लागत होती हैं = कोई कर प्रभाव नहीं।
फिर भी वारिस समुदाय को V+V से स्पष्ट हानि हो सकती है। यदि रख-रखाव और मरम्मत का भुगतान करना पड़ता है (मालिक के रूप में)।

- हमें संपत्ति की स्थायी बुक में एक स्वामित्व आरक्षण दर्ज कराना चाहिए, ताकि यदि वारिस समुदाय की वित्तीय समस्याएं हों तो हम भुगतान किए जाने के बावजूद बिना किसी दावा के घर के बिना न रहें

यह हमेशा मिटकृप/ऑप्शन खरीद में शामिल होना चाहिए। बिना AV और उससे जुड़े संपत्ति पत्र के लॉकिंग के कुछ भी नहीं।

क्या कोई आसान तरीका नहीं है कि हम मासिक भुगतान के माध्यम से कानूनी रूप से घर के सह-स्वामी बन जाएं? यानी वारिस समुदाय में "खरीदारी" कर लें? इससे पूरी बात जोखिम के लिहाज से काफी सुलझ जाएगी। उदाहरण के लिए, यदि 5 वर्षों में ऐसा मामला आए कि हम घर खरीदना नहीं चाहते और हमने पहले ही 40% खरीद मूल्य चुका दिया है, तो हम बिक्री से भी 40% लाभ में भागीदार होंगे, यदि इसे तीसरे पक्ष को बेचा जाता है।

केवल निजी लिखित समझौते के माध्यम से। यदि कोई इसका पालन नहीं करता है, तो आपको मुकदमा करना होगा और उम्मीद करनी होगी कि आप जीतेंगे। उत्तराधिकार के मामले में भी स्थिति अलग हो सकती है - इस मामले में मुझे पूरी तरह से जानकारी नहीं है, जैसे कि यदि कोई तीसरा पक्ष एकल वारिस के रूप में नामित हो।

क्या किसी को कोई तरीका पता है?

कर सलाहकार और नोटरी के पास जाएं। वे सही संपर्क व्यक्ति हैं। यहाँ केवल गैर-विशेषज्ञ राय है, कोई बाध्यकारी कानूनी सलाह नहीं।

एक सामान्य व्यक्ति का बहुत ही सरल सवाल। इतना जटिल क्यों? क्या आप सीधे खरीद मूल्य को वर्तमान मालिकों से निजी ऋण के रूप में (ब्याज के साथ या बिना) लेकर घर तुरंत खरीद नहीं सकते? इस ऋण को वर्चुअल रूप में भी माना जा सकता है, अर्थात् जब तक पूर्ण भुगतान न हो जाये, तब तक आप मासिक किस्त देते रहें। ऐसा भी निश्चित रूप से कानूनी और नोटरी रुप से सही तरीके से दर्ज किया जा सकता है, यदि संभव हो।

अगर मालिकों ने आपको बिना किराया दिए 7 साल तक रहने दिया है, तो यह पहले ही एक बड़ी सद्भावना थी। बिजली-पानी का खर्च आप किराएदार के रूप में वैसे भी भरना पड़ता। हर विकल्प के फायदे और नुकसान होते हैं, लेकिन अगर यह संपत्ति कर पर निर्भर करता है, तो वित्तपोषण पहले से ही बहुत तंग है।
अगर आप अधिक किराया देते हैं, तो उसे मालिकों को कर चुकाना होगा, इसके बदले वे नवीनीकरण के खर्च को घटा सकते हैं।
जो नवीनीकरण का खर्च उठाएगा, उसके लिए कर्ज लेना पड़ेगा, शायद माता जी अपना हिस्सा दान या बेचने को तैयार हों और कई अन्य सवाल। यह सभी प्रतिभागियों के टैक्स सलाहकार और नोटरी के साथ हर व्यक्ति की जोखिम सहिष्णुता के अनुसार चर्चा करके तय करना होगा।

एक शौकिया की बहुत ही सादी सवाल। इतना जटिल क्यों? क्या आप अभी के मालिकों से निजी ऋण (सूध के साथ या बिना सूध के) के रूप में खरीद मूल्य नहीं ले सकते और तुरंत घर खरीद सकते हैं? इस ऋण को आभासी रूप में भी देखा जा सकता है, यानी जब तक पूर्ण चुकौती न हो, मासिक किस्त दी जाती रहे। ऐसा कुछ निश्चित तौर पर कानूनी और नोटरी सही तरीके से दर्ज किया जा सकता है, यदि संभव हो।

शायद यह इसलिए संभव नहीं होगा क्योंकि घर का मालिकाना हक किसी न किसी तरह बदलना ही होगा। उपहार में कम से कम 2/3 मूल्य पर उपहार कर देना होगा।

... लेकिन अगर यह आधार कर पर निर्भर करता है, तो फाइनेंसिंग काफी तंग हो जाती है...

नहीं नहीं, यह तो समझने का सवाल था। वर्तमान में वसीयत में शामिल लोग मेरे समझ के हिसाब से अभी भी कर छूट पा सकते हैं, भले ही हम कर दें, लेकिन अगर किराये के बिना अतिरिक्त आय के साथ किस्त भुगतान वाला अनुबंध प्यार जैसा माना गया, तो उसे कोई खर्चे से घटा नहीं सकता - अब तक यही मुझे इस व्यवस्था का एकमात्र स्पष्ट आर्थिक नुकसान लगा।

यह सब संबंधित स्टेकहोल्डरों के टैक्स सलाहकार और नोटरी के साथ हर व्यक्ति की जोखिम लेने की क्षमता के आधार पर चर्चा की जानी चाहिए।

टैक्स सलाहकार और नोटरी से मिलें। वे सही संपर्क हैं। यहाँ केवल शौकिया रायें हैं और कोई आधिकारिक कानूनी सलाह नहीं है।

सुझाव के लिए धन्यवाद, इससे मेरा अगला कदम स्पष्ट हो गया :)

जब मैं शोध करते हुए जीवनकाल या अवधि पेंशन विकल्पों पर भी पहुँचा, तो सोचा कि शायद कोई और व्यवस्था भी हो सकती है जो इस मामले के लिए उपयुक्त हो, जिसके बारे में मैंने अभी तक नहीं सुना था। शायद कुछ ऐसा जैसे आंशिक किराये पर खरीद, जहाँ 10 साल की अवधि को फिर 5 भागों में बाँटा जाए, प्रत्येक भाग 2 साल का और हर भाग में घर का 1/5 हिस्सा खरीदा जाए और घर धीरे-धीरे हमारी संपत्ति में आ जाए।
हम उदाहरण के लिए बहुत जल्दी मरम्मत कार्य शुरू करेंगे और उनका भुगतान भी करेंगे - अगर बाद में अप्रत्याशित बदलाव हुआ और घर तीसरे पक्ष को बेच दिया गया, तो हम कम से कम उस बिक्री राशि का हिस्सा पाएंगे, जो शायद इन मूल्यवर्धित कार्यों से थोड़ी अधिक होगी। हमारी निवेश राशि केवल आंशिक रूप से नुक्सान में जाएगी और सह-मालिक भी मूल्यवृद्धि का लाभ उठा सकते हैं।
या क्या हम अनुबंध के तहत अनिवार्य रूप से बिक्री आय में भागीदारी के लिए बाध्य होंगे?

यह संभवतः इसलिए नहीं होगा क्योंकि घर को किसी तरह अपना मालिक भी बदलना होगा। एक उपहार के मामले में कम से कम मूल्य के 2/3 पर उपहार कर लागू होगा।

तुमने इसे शायद गलत समझा है। आपको इसे उत्तराधिकारी समुदाय से खरीदना होगा, लेकिन तुरंत पैसा नहीं जाता, बल्कि एक निजी ऋण के रूप में दिया जाता है, जो उत्तराधिकारियों द्वारा प्रदान किया जाता है। इसके बाद आप उत्तराधिकारियों को वह किस्त चुकाएंगे जिसे आपने किराये के रूप में निर्धारित किया है। कितनी रकम मूलधन चुकानी है और कितना ब्याज देना है और इसका परिणामस्वरूप अवधि क्या होगी, यह फिर बातचीत का विषय होगा।
लेकिन कर के मामले में क्या होगा - मुझे कोई जानकारी नहीं है।